父女无协议借名买房，父亲出全款住20年，法院判过户｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

原告陈国栋与被告陈静系父女关系。

1999年，陈国栋以自己名义与甲房地产公司签订《经济适用房认购书》，认购一号房屋，总价约40.7万元。

购房过程中：

全部房款、契税、维修基金等均由陈国栋支付；

购房合同、入住手续、物业协议等均由陈国栋办理，涉及“陈静”签字处均为其代签；

2003年，房屋登记在女儿陈静名下，但原始房产证、购房合同、付款凭证等全部资料由陈国栋保管；

房屋交付后，由陈国栋装修并长期居住至2012年，此后对外出租并收取租金至2019年；

2019年下半年起，陈静自行补办新房产证，并开始收取租金，拒绝承认父亲为实际权利人。

陈国栋称：因当时正经历离婚纠纷，且个人事务敏感，不便将房产登记在自己名下，故与女儿口头约定“借名买房”。

陈静辩称：房屋是父亲对她的赠与，理由包括——父亲对早年家庭安排心存亏欠、她长期赡养父亲、父亲曾在另案中自认“房子是女儿的”。

双方均未签署任何书面协议（无论是借名还是赠与）。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认陈国栋与陈静就一号房屋存在借名买房合同关系，该合同有效；

✅ 陈静于判决生效后7日内协助陈国栋办理过户手续，将房屋登记至陈国栋名下。

关键点：虽无书面协议，但结合出资、占有、使用、资料保管等事实，借名买房主张达到“高度盖然性”标准。

三、法院说理要点

借名具有合理动因：

购房期间（1999–2000年），陈国栋正处于离婚诉讼阶段，其主张“不便登记在自己名下”具有一定合理性。

交易全程由原告主导：

从认购、签约、付款、缴税、入住到出租，全部由陈国栋操作，陈静从未参与，亦未承担任何成本。

权属资料由原告长期持有：

原始购房合同、发票、房产证等核心文件均由陈国栋保管近20年，不符合赠与后移交权属的常理。

长期占有+收益=实际控制：

陈国栋装修、居住、出租、收租、缴纳物业费长达20年，形成稳定的占有和收益状态，体现其作为实际权利人的主观认知与客观行为。

“赠与”缺乏意思表示证据：

被告虽主张系赠与，但无任何书面或口头赠与证据，且原告的行为（如拒绝在婚前协议中列明该房为己产）更符合“借名”而非“赠与”的心理状态。

另案自认不构成确权依据：

原告曾在其他案件中称“住女儿的房子”，但法院认为，该表述仅为配合诉讼策略，不能推翻长期实际控制的事实。

合同有效：

一号房屋为2008年4月11日前签订的经适房，现已具备上市条件，且原告具备北京购房资格，借名合同不违反强制性法律规定。

四、律师提示（房地产律师 · 靳双权律师）

亲属间借名买房，即使无书面协议，仍可能被法院支持——关键看出资、占有、使用、资料保管四大要素是否形成完整证据链。

“长期实际控制”比“产权登记”更具说服力：若出名人多年未主张权利，而借名人持续行使所有权能，法院倾向保护实际权利人。

不要轻信“亲情无需协议”：本案胜诉实属侥幸。若父亲去世或证据灭失，子女反悔将导致血本无归。务必签署书面借名协议。

经适房借名风险高，但非绝对无效：2008年前签约且已满5年可上市的经适房，若借名人具备购房资格，法院可能认定合同有效。

⚠️ 特别提醒：本案原告胜诉，不代表所有亲属借名都安全。若房屋为2008年后购买的经适房、公租房、央产房等政策性住房，即使有出资，也可能因违反公共利益被认定无效。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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