福利房借名购买被认定无效，出资人如何挽回损失？｜房地产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

1999年，赵建国作为某铁路单位职工，具备购买单位福利房资格。其同事王立新因孩子需在京上学，提出由自己出资，以赵建国名义购买单位出售的一号房屋。

双方未签订书面协议。王立新先后向赵建国支付购房款共计36,131元（含1999年首付款及2004年补交款），赵建国以自己名义办理全部购房手续，并取得《职工住房证》，随后将房屋交付王立新居住使用。

此后二十余年，王立新及其子女一直居住在一号房屋内，并于2019年对房屋进行了装修。

2020年，赵建国提起诉讼，要求王立新腾退房屋。经两审法院审理（A号、B号判决），法院认定房屋归赵建国所有，判令王立新限期搬离。

2022年，王立新另行起诉，主张：

返还购房款36,131元；

赔偿房屋增值损失60万元；

支付装修损失4.33万元及鉴定费。

赵建国辩称：双方仅为“垫资+租住”关系，不存在买卖或借名合意，王立新无权主张增值利益。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 赵建国返还王立新购房款36,131元；

✅ 赔偿房屋增值损失20万元（非全额60万）；

✅ 支付装修损失43,300元；

✅ 承担鉴定费5,000元；

关键点：虽不构成借名买房，但基于公平原则，对实际出资+长期居住者给予合理补偿。

三、法院说理要点

不构成借名买房或房屋买卖合同关系：

无书面协议；

房屋登记在赵建国名下，属单位福利性质；

双方从未办理过户，亦无明确产权归属约定。

但购房款确由王立新支付，应予返还：

赵建国在前案庭审中已自认收款金额；

其已实际取得房屋，继续占有该款项缺乏依据。

增值利益虽不属物权，但可基于公平原则酌定补偿：

王立新出资并居住20余年，客观上使赵建国以极低成本获得房产；

房屋价值大幅增长，若完全不补偿，显失公平；

酌定20万元，系综合考虑出资比例、居住年限、市场涨幅等因素。

装修附合于房屋，赵建国实际受益，应赔偿损失：

装修虽未经同意，但已形成附合，拆除将造成更大损失；

赵建国收回房屋即享受装修成果，故应折价补偿。

四、律师提示（房地产律师 · 靳双权律师）

福利房、央产房、经适房等政策性住房，原则上禁止借名购买——即使有出资，也难获物权支持。

“出钱≠拥有产权”：若无书面借名协议，法院通常不支持确权或过户，但可能基于公平原则判令适当补偿。

长期居住+出资+装修，是争取补偿的关键事实——务必保留付款凭证、水电缴费记录、装修合同等证据。

不要等到被起诉腾房才行动：一旦对方主张权利，应立即就出资、增值、装修等问题提起反诉或另案主张，避免被动。

⚠️ 特别提醒：本案原告虽未拿回房子，但通过另案诉讼成功挽回近28万元损失。及时、精准地转换诉讼策略，是此类案件维权的核心。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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