北京2026产品力迭代方向50条 | 周报

文/Rose 制表/小宇宙

本周的周报放在最后，市场的情绪都知道，Rose却看到了不一样，2026年会有人冲出来，依然会卖好。

秘密在哪里，就在我们的年度大复盘系列，之前陆续发布了、，今天进入第三季。

北京新房市场的产品力，已经肉眼可见进入深水区，本期预测对设计条线小伙伴更重要。

9.以情托色

《左传》说，天有六气，降生五味，发为五色。

在室内软硬装的设计手法上，色彩表达有三种：摹色、托色和比色。

摹色做得好的，是新盘中海安澜北京。将圆明园的抄手游廊色彩本身的鲜明、灵动和文化性格演绎到安澜北京。

托色做得好的，是新盘臻澐，以情驭色，以色著我，将大西山的那抹彩霞用一条景观山轴托起，

比色做得好的，是新盘璞樾，在材料选择中进行色彩对比映衬，高级低饱和度的临近色对比，对空间产生张力。

10.动静互摄

北京高端新盘室内已经很少玩热烈表达，不再有浓墨重彩的色彩濡染，而是有恰当的铺陈、映衬和动静融合。

以金茂满曜的会所为例，创造了两个合院景观，而且将功能空间和景观空间融为一体化，做到动静互摄，本质是做有情之境，有情之物，有情之色。

11.淡而有味

越是高端盘，越是追求淡而有味，追求轻灵和雅致。

紫京宸园做得很好，样板间室内运用设色手法，传递出闲雅、平和、宁静淡泊的氛围，偏隐奢，对空间的奢华感极度克制，到了一个新高度，做到了以我观物，而物皆著我之色，处处闲笔，处处摇曳生姿。

12.情绪调动

作为改善盘，又是面对见过大世界的海淀客群，金隅海岄的样板间做法是，先是挑材料，偏向用柔和、清淡的材料和自然、质朴的意象搭配，

在最大程度上调动客户潜在的情绪，让海淀客群产生更敏锐的知觉体验。

13.有效拓展心理空间

建发海晏用中式造境，对空间环境的建构值得我们借鉴，即用典型的中式元素和在地性符号，调动客户心理体验，

并且持续拓展客户的心理空间，所以现场体验感很足。

14.如何做出真五感设计

北京润园的景观比较典型，即在空间环境营造中打通五感，形成知觉体验。

从超高尺度的大门开始，营造仪式感，通过大水法去营造听觉，避免超奢尺度带来的压抑感，同时又让客户情绪丰盈而充沛。

15.灰空间的超脱感

明亮的色彩和意境会使人产生愉悦感和酣畅感，而适度的间色调更更低调优雅，容易让人心灵沉静、神思安详和松驰。

金茂璞逸丰宜的会所灰空间处理非常有代表性，将空间亮度压下来，让客户沉浸其中，产生情绪波动。

这种建筑和景观交融的灰空间，能在空间塑造上有隔离感，又能增强空间的私密性。而这种私密性又在一定程度上给予客户心灵上的释放和超脱。

特别是从大门开始，到景观中的整面琉璃，更是多层次明暗交织，不仅没有弱化空间意象的丰富性，反而给予了意象更厚重的情感铺垫，起到了统领空间和渗透作用。

而走出局部灰空间，又有了明暗对比效果，在意境中澄明朗澈的大宅感被瞬间放大，给客户带来更加强烈而多元的情绪体验。这也是值得行业学习的色彩设置手法。

16.情绪链接点

将摹色和比色手法用到极致，带来的结果是艳丽而温暖的色彩配置。

比如北京隅·西颂，就是让色彩成为情绪和意象之间有效的连接点，通过案场花房氛围营造，到样板间的贝母、奢石选择，传递出热烈、生动的高级烟火气，让人神驰。

如何让色彩成为情绪和意象之间有效的连接点，西颂做出了榜样。

而建发观宸则是走淡中生艳路线，淡而有味，如画中小品，着笔无多，自成气象。

看过观宸园区的设计师小伙伴都会发现，观宸的园区景观是按主色、辅助色一定比例搭配，主色秾丽，确定了观宸的情感基调，辅色和谐雅致，淡中生艳，增加了高贵清和的中式审美趣味。

17.少即是多

这是密斯的名句，中国有一个字叫素，本义是本色的生帛，后来引申为本来的、不加修饰的姿色。

Rose觉得，在2025年做得最好的就是臻澐的早期样板间，后来被拆掉重做，据说是不符合市场审美。

关于这一点，我是非常不赞合的。早期臻澐样板间就是简素之美，用白描手法塑造意境，用最简单的搭配呈现空间生命状态。

其实，用白描手法传递内心情绪是最难的，也是最高境界，会有更多的联想空间的自由。

只是市场上流行审丑，高级美一定是被少数人欣赏。

《论语》中有一段对话，说的就是这个意思。

子夏问：巧笑倩兮，美目盼兮，素以为绚兮，何谓也？

孔子说：绘事后素。

翻译一下就是：子夏问，一个女孩子笑起来甜美动人，眼睛纯洁明亮，不用化妆都很美，这是为什么？

孔子说，画画前，要用白色打底，先有底，再有表；先有本，再有末，不用化那么浓的妆。

当然，不是说臻澐后来改得不好，而是个人审美更喜欢改前那一款。写意手法营造空间为什么这么难？

难在以貌取神，离形得似，重点放在了对空间的铺陈和对时间的凸显上。紫京宸园的样板间，也是这个手法，也做得很好。

为什么北京一直流行土豪风。是客户欣赏不了，还是销售和渠道欣赏不了，对这一点，我一直持怀疑态度。

18.虚实相生

有人说，在北京市场做好东西吃亏。这句话我是反对的。

以紫京宸园为例，是内容生产出了问题，没有很好的传播出去，要相信北京市场的高端客户审美能力。

紫京宸园最大的亮点之一就是园林，Rose叫它以虚带实，情意宛转，深得有余不尽之美。

妙就妙在一个虚字，大尺度只是表面。

何谓虚？《说文解字》中说：虚，大丘也，昆仑皇谓之昆仑虚。

紫京宸园通过高山瀑水，是要引发想象、知觉来摆脱现实时空维度的束缚，塑造虚景、虚境以及虚像，实现空灵之美，达到虚实相生、情景交融的意境，高端客户在高节奏生活状态下获得松驰的情感需求。

大面积的水系，其实就是紫京宸园空间的留白。

而且，以山川河谷为景观骨架，利用布局上的曲折调节光影线明暗过渡，近处有障景，远处平远高阔，用想象驱动意向游园，让游园人产生真幻相生的空间体验。

19.景观叙事

几乎所有楼盘都在讲故事线，但做得好的故事线不多。

为什么有的楼盘做得不好？

难就难在叙事手法要巧妙布局，要能让景观传递出审美，形成景观和游园人知觉上的意象之境，围绕景观与游园人情绪的互动。

都知道远景、中景、近景结合，但历史想象和现实景象贯通最难。难在结构紧密又不失腾挪之致，圆转流美，情理俱足。

也有做得好的，比如保利的嘉华天珺，用丰富细节布置景观和建筑，一线贯通，用趣味性提升空间布局感染力，处处有情感链接点，繁而不乱，环环相扣，类似用赋体笔法写尽海淀人文景观之美

（待续）

以下是本周周报：

上周顺义区的豪宅上大分了，北京润园、懋源骊橒臺为北京住房平层榜带来了近 7 亿的网签。

尤其是北京润园，以网签 4.64 亿的成绩，拿下网签金额断层第一。

表妹顺手扒了一下，自 2025 年 11 底开盘，12 月初启动网签后，北京润园网签金额已经超过 20 亿，网签套数更是过百套，站在年底这个冷风萧瑟的市场，这份成绩单更是含金量十足。

为什么是北京润园杀出重围呢？

在表妹看来无非是做好了确定性。

论地段，北京润园站在了中央别墅区的核心C位，不管是新钱还是老钱，无一不认可其价值。

论产品，北京润园沉得住气，先做出了实景示范区再开盘，让买家能真实的感受到其澎湃的产品力，也验证了那条真理：拿产品说话，才是硬实力。

正是这样的确定性，才让北京润园具备了无可替代的唯一性。

分化的市场，有人无能为力，随波逐流；也有人坚持突破，产品至上。

谁能真正穿越困难周期，数据会给你答案。

平层榜

本期冠军是北京润园

亚军是中建运河玖院

季军是懋源骊橒臺

别墅榜

本期冠军是懋源璟岳

亚军是鲁能钓鱼台美高梅公馆

季军是北京润园

下周再见！销冠100

.最近更新.