花旗：上调香港今年住宅楼价升幅预测至8% 料开发商重拾增长动能

花旗发布研报称，原先在2025年10月预测2026年香港住宅楼价涨幅仅为3%，目前已证明过于保守——2025年全年实际涨幅达4.7%（其中11月+1.2%、12月+0.8%），2026年初至今已累计上涨1%。该行最新修订2026年香港住宅楼价预测，由原来上升3%上调至上升8%，并预期2027年进一步加速，进入多年上升周期。

基本面支撑因素包括：（1）新的土地供应创14年新低，低于销售量；（2）可售供应在一年内减少1万套（至2025年9月，下降10%）；（3）自2026年起转为净吸纳量（自2019年以来首次），预期新盘销售21,000套，而未来2–3年竣工量下降（2026年仅20,000套）；（4）非本地学生签证每年增加1万人，至2026年达9万人；人才流入16万人（2023/24年为18万人），支撑租赁及未来需求；（5）2023至2025年租金累计上升20%（2025年单年+6%），平均租金回报率3.5%；（6）资本市场财富效应：恒指通常领先房价约三个月（过去10年相关性达79%）。

继2025年触底后，该行对香港地产股2026年进一步复苏持更积极看法，主要受以下因素支持：（1）楼价上行周期：新盘销售利润率改善，净资产值（NAV）上行空间扩大；（2）新盘销售量创六年新高并仍持续增长；（3）上市房企更精简：负债、资本开支及融资成本降低，积极的资本循环有助于现金流增长并维持稳定股息，同时仍具备杠杆空间以支持具有增值效应的新投资；（4）投资意愿回升；（5）香港（预计2026年HIBOR下调30个基点）、美国（下调75个基点）及中国内地（下调10个基点）均可能进一步降息；（6）上市公司主席及CEO职位交接顺利。

花旗指出，在2025年第四季度看好奢侈品零售物业后，现在更看好住宅板块。第二季度传统上是楼市旺季，预期自3月起资产周转加快。该行对香港地产行业偏好的最新排序为：住宅 = 奢侈品零售 > 中环写字楼 > 必需品零售 > 近郊写字楼。

该行预期香港地产开发商在2026年上半年可领先，主要受益于利润率、盈利及NAV上行（目前营业利润率约5–9%），新盘成交量创6年新高，房价上升周期（估算房价每上升1%，平均可推动NAV约0.5%/盈利约1.5%），以及NAV折让收窄（目前为52%，过往房价上升周期平均约40%）。该行推荐新鸿基地产(00016)、信和置业(00083)及恒基地产(00012)。

本文源自：智通财经网