平替版朝棠揽阅！通州八里桥多功能用地改为住宅

北京进深 徐迪 1月10日，北京城市副中心0401街区FZX-0401-6023等地块规划综合实施方案规划图则公示。

2025年通州流量最高的两个新盘，除了副中心站的中建运河玖院，就是八里桥的招商朝棠揽阅。

这次公布的地块，就在朝棠揽阅东北方向几百米的距离。

4幅住宅地块+1幅商业用地，建筑规模近19万方。

值得注意的是，这几幅地块，在朝棠揽阅所在的0401-6044、6049地块出让时，仅最北边的一块为居住用地，其余几块均为多功能用地。

时隔数月，地块用途进行了非常大的调整，仅保留西南角面积最小的一块为配套商业，另外3幅都变成了住宅用地。

· 最北侧6023地块，占地3.03公顷，是4幅住宅用地中最大的一块，容积率也是最高的，达到2.5，限高60米，规划地上建筑规模约7.57万平方米；

含新建开关站1处，建筑面积600平方米。

要求沿通惠北路预留线性绿色空间，满足竖向及海绵城市相关要求，建议结合通惠北路道路设计对接。

· 中间两幅地块，东侧6034占地1.34公顷，西侧6035占地1.37公顷，容积率均为2.3，限高80米，地上建面分别为3.12万和3.15万平方米，规模相当；

· 东南角的6038地块占地1.12公顷，地上建面约2.58万平方米，同样是2.3的容积率，限高80米。

除上面4幅住宅地块外，西南角地块保留了配套功能。

· 6037地块，商业用地，1.02公顷，规划地上建筑规模2.54万平方米，容积率2.5，限高80米。

商业用地需落实文化、体育等轨道微中心功能，提供家园中心服务，建筑规模不小于2000平方米；

含城市公共停车场1处，可结合各地块方案统筹考虑，同时应将城市公共停车位及配建机动车停车位24小时对外开放，并提供独立室外人行出入口。含新建开关站1处，建筑面积600平方米。含公共厕所1处。

同时，6037商业地块应与6034、6035、6038地块共同组成轨道微中心，满足本图则的整体要求：

1、轨道微中心，空间塑造层面，应与车站及周边地块形成一体化开发，注重地上地下功能一体化，地块建设应将车站出入口及附属设施纳入整体建筑方案，应加强通惠北路等重要道路沿线景观界面塑造，重要节点建筑应注重细化设计，塑造片区地标节点。

应强化永顺街区域建筑、街道空间一体化衔接，强化商业、文化、体育等各类公共功能，沿街可通过底层架空、外摆设施、广场空间，塑造城市景观活力。

交通衔接层面，地下应做好与车站地下空间的竖向等衔接。地面步行、非机动车、机动车系统应综合考虑周边地块情况，确保高效连通。非机动车停车泊位应结合车 站出入口统筹考虑，不少于1200个车位，应结合出入口近期建设时序，优先足额配置、同步落地。

宜预留地上、地下与周边地块连通的条件，鼓励建设空中连廊，具体规模结合后续方案设置。

功能兼容层面，6034、6035、6038为居住功能地块，应整体统筹，兼容10%的商业功能， 地上总建筑规模不少于0.88万平方米。

6037商业功能地块，应保证各类复合设施与商业功能的融合。

2、6034、6035、6038三幅居住地块，在地上建筑规模总量不变且符合相关要求的情况下，地上建筑规模、绿地率等指标可结合具体方案，整体统筹。

其中，轨道、微中心商业及相关场地、停车附属设施等占地不参与居住用地绿地率指标核算，以上附属占地面积约0.98公顷（6034地块约 0.33公顷，6035地块约0.09公顷，6038地块约0.56公顷）。

3、项目级、社区级配套应按照《北京市居住公共服务设施配置指标（京政发〔2025〕25号）》要求落实。

其中，社区级配套应根据千人指标配置， 在满足相关规范及行业主管部门要求的前提下，可在规划范围内的地块统筹考虑，包括社区综合服务设施（社区党群服务中心）、社区卫生服务 站、社区养老服务驿站、社区综合文化室、社区室内体育活动用房、社区级其他商业服务设施、邮政所、综合通信机房、有线电视机房、公共厕所、社区警务室、集中绿地等功能，部分功能可按照“一室多用”、分时共享的原则合建。

地块位于通州区永顺镇，东至通惠北路，南至规划一路，西至规划二路，北至金龙街。

位置上比朝棠揽阅离地铁更近，在建地铁22号线永顺站，就在6034和6038地块中间。

但是朝棠揽阅在通惠河边上，景观资源更好，且受地铁噪音影响较小。

这一带原址是八里桥菜市场，周边生活配套非常成熟，守着万达广场，再远点还可以借力运河商务区。

整个八里桥棚改地块属于04组团，规划定位为运河商务中心区，文化传承展示区和生态宜居活力区，未来以商务服务、文化体验和居住为主导功能。根据之前公示的规划，周边会有滨水商业空间，有望建成一处休闲打卡景观。

最先入市的朝棠揽阅项目，自去年7月底开盘以来，898套房源已完成网签540套。

半年不到去化超六成，成交均价5.79万元/㎡，流量和价格表现在整个北京市场来看都算不错的。

成交金额总计28.4亿元，已覆盖了27.08亿元的地价款。

与当前市面上新盘常见的成交表现相反，朝棠揽阅小户型单价、流量双高，大户型反而卖得差一些。

因此，在西区小户型热销后，朝棠揽阅紧急调整了东区方案，整体面积段调小至69㎡-110㎡区间。

朝棠揽阅的开发主体是北京招胜房地产开发有限公司，注册资本6.2万亿元，由招商蛇口控股65%，中海地产和贝好家分别持股25%和10%。

符申超担任项目公司法人、董事、经理。

他同时也是招商蛇口北京公司常务副总经理，并于7月份于海波离职后，兼任北京公司营销总经理。

公开资料显示，符申超1990年出生，2016年以同济大学毕业生身份通过“仕官生”计划加入龙湖地产上海公司。 2018年加盟招商蛇口，历任南通公司项目部副经理、第一事业部总经理，2023年晋升为北京公司常务副总经理。

这位九零后营销总，目前需负责统筹北京公司营销战略，包括通州“招商三子”（朝棠揽阅、云璟揽阅、璀璨公元）等重点项目的销售管理。

值得一提的是，在朝棠揽阅项目试水成功后，大概两个月前，中海地产单独拿下了通州九棵树南6017地块。

该地块与八里桥同属通州老城区，离朝阳区比较近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。

今年以来，通州拍出溢价的两宗地都在老城区，除了朝棠揽阅所在的八里桥，还有中铁建花语璟云的梨园地块。