Ai✦热搜北京好房！大兴西红门橡树湾官方售楼处发布！

尊敬的购房者 北京大兴西红门橡树湾丨官方项目于 2026 年 1 月12日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将官方联系方式与权益公示如下：
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西红门位于南四环和五环中间，是大兴离主城最近的区域，被京开高速一分为二，西侧历经十多年发展，已是大兴新城产城融合的城市样板，依托地铁4号线西红门站人流导入，短短几年已聚集荟聚、宜家、山姆、凯悦等高端商业业态，形成南城区域级商业中心，也是目前北京人气排名第一的商圈，已经超越合生汇。

西侧是醇熟居住区，没有新房供应，城市界面可以轻松超越北京大部分区域。京开东侧就是西红门东板块，这是北京五环内为数不多的整体先规划后发展的片区，片区大批次新房供应曾让西红门东板块走上楼市神坛又黯然跌落出局，近期西红门东6028地块即将土拍和八批次6037地块上架，很多粉丝关注，今天深度解析下。

人气第一商圈西红门往事

西红门现代化发展始于2001年京开高速通车，自此京城南大门随着高速快速发展，也开始有住宅入市，当时开发商宣传广告是“要买房到大兴，进城只需一刻钟”，在还不拥挤的过去，这是西红门四环区位条件的真实写照。

2002年西红门一个超级大盘鸿坤理想城横空出世，随着开发规模不断扩大，由开发商鸿坤地产对区域进行整体开发运营，历时十年区域基础设施逐步完善，道路、交通、商业、公园及休闲场所等日渐完备，一些品质次新礼域府、曦望山及改善豪宅林语墅都在这时候开发的。

2009年北京启动“城南行动计划”，2010年地铁4号线西红门站开通，从此一条自大兴贯通西城金融街、海淀中关村产业圈南北交通走廊强化了与中心城的连接，承接了更多的外溢人口。

而真正让西红门威名遐迩的是2014年荟聚购物中心和鸿坤广场两大商业综合体落地，单荟聚商业面积21万方，与宜家一体，地下停车6652个车位，被吉尼斯世界纪录评为“世界最大地下停车场”，2022年山姆又开业，与荟聚直接联通，自此北京人气第一的火爆商圈诞生了。

2023年北京大学第一医院南院区的开通，也补齐了板块没有好医院的段板块，2025年迷你版的迪士尼、北京首个列车主题乐园开业连遛娃得问题也解决了。

大兴西红门虽没有海淀的隐贵、朝阳的时尚，但独有自己的松弛感，不鸡娃、不拥挤、配套拉满的刚改居住的天花板，因为北京没有一个区域能将荟聚、山姆、宜家、儿童主题乐园这些配套集中在一个区域，而其城市界面又好于大多数主城区。

背刺与被刺者的游戏

十多年过去西红门片区发展带给了西红门东什么？除了最重要的地铁资源带动，还有片区整体开发运营带来高品质的城市城建设水平经验，以及认同片区居住舒适度的几万户改善人群和完善的置换链条。

2020年西红门东板块片区规划正式提出，这是一个依托19号线二期南延线西红门东站，全新规划、全新城市界面、全新配套体系的新板块，住宅、商业、公园绿地、学校（黄城根小学、北京四中）等所有设施都是一张蓝图绘到底。

2020年4月龙湖+首开、新城拿下两宗限竞房用地，正式拉开了西红门东供地的序幕，而6.6万/平指导价也成为开局高光时刻，2022年橡树湾一期、御璟星城相继开盘，2023年中建玖玥府、橡树湾三期加入。

2023-2024年西红门东在北京楼市风头无两，橡树湾、玖玥府、御璟新城等项目长期霸榜在北京新房市场销售排行前三、前十榜单中，三个项目累计销售5000余套，橡树湾和玖玥府前期网签均价都在6.2万/平。

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板块真正的背刺始于市场下行阶段6030地块土拍，24年9月西红门东6030地块被兴创置地底价拿下，楼面价3.62万/平，直接比之前拿地的橡树湾、玖玥府便宜5000元/平，更是直接将拿地价4.15万/平刚刚开盘的元启拍在沙滩上。

2025年市场也持续下行，好房子出台让已经顺销的元启慌不择路，被迫进行调规，而另一边橡树湾三期、中建玖玥府现房直降1万/平，低楼层特价房源更是到了5万出头，这两个板块最好的产品卖了更低的价格，给了前期成交的几千户业主一记重锤。

但游戏并有没有结束，调规后建会所追加成本的元启销售并不理想，截至目前签约231套、均价5.3万/平，后续还有近800套房源，而西红门东压箱底的离地铁更近、容积率更低、位置更好的两块地6037和6038地块又上架了。

其中6038地块已经转正即将土拍，这是一个妥妥的地铁盘，紧挨规划地铁19号线二期南延线的西红门东站，地下无缝衔接，容积率只有2.3，而之前板块新房容积率都是2.5，与挨着五环路、中途调规的元启不同，这将是片区真正意义的临铁四代品质住宅。

而6037地块可以说是比6038条件更好，因为6038紧挨着19号线地铁站并与之联通，人流大而且东侧楼栋可能有振动影响，而6037地块距离地铁站近的同时不受噪音影响，两块地都将改变西红门楼市格局，主要看谁拿下，期盼不是那个人地尽失的开发商。

西红门东的命门并不在大兴

我们回顾大兴楼市棋局和西红门片区的逆天改命，就会发现地铁4号线其实就是大兴的楼市和商业生命线，这条线自西红门过高米店、枣园一路向南至黄村、六环外的天宫院，基本每一站都有集中式商业布局，4号线向南是资源外溢的延伸，也是购买力的递减。

如果4号线将西城金融街、海淀中关村产业资源和人群带入大兴，从此有了与主城同呼吸共命运的机会，那19号线二线南延线将是西红门东的一个保障，而西红门东的兴衰取决于两个产业区能否起来，受此影响的是不但有西红门东，还有新宫。

那就是南三环与南四环之间首都商务新区和西南二三环之间的丽泽商务区！很多人肯定觉得瞎扯，那我们接着往下分析。

在文章《丰台买房板块剖析：从铁路割裂的“城市洼地”到豪宅“修罗场”》中我曾解析过：

在国土空间规划中，丰台定位重头戏是含金量最高的首都商务新区、科技创新和金融服务融合发展区两个表述，且首都商务新区是独立一段放在科技创新和金融服务的融合发展区的前面，其远期发展定位是要高于丽泽和丰科。
且首都商务新区板块定位是面向是北京未来发展，承载新时代大国首都功能，建设高标准、高品质、国际化的多元城市综合区，打造北京城市南部地区高速发展的新引擎。

作为全北京乃至全国唯一一处以“首都”命名的商务新区，首都商务新区连同丽泽商务区是北京平衡南北发展、解决南城产业空心化均衡器。我们看一组时间线：

首都商务新区概念在2018年正式提出，2019年初《丰台分区规划（2017年-2035年）》正式向社会公示，而同期丽泽商务区丽泽SOHO写字楼‌正式投入使用开始不断有企业入驻，2020年首都商务新区和西红门东整体规划正式确定，21年19号线一期南至新宫站开通，西红门东开始集中供地，其实19号线南延只是时间问题，早已落子。

未来19号线二期西红门东站通过一次换乘14号线和10号线就可以快速到达首都丽泽商务区和首都商区新区核心区，而19号线建设目的很清晰就是解决南北产业不均衡，它将西红门东、新媒体产业基地与金融街、中关村等核心功连接同时，进一步连接与丽泽商务区、首都商务相连，推动产业、人才、资源的跨区域流动。

而地铁19号线就像一个水管，新宫站、西红门站就像水龙头，购房人群就像水一样不断外溢，19号线连接的金融街、中关村等购房人群已经被早期平行且功能一致的4号线吸纳一大部分，其主要承接的是第二金融街丽泽商务区和首都商务新区的外溢购房人群。

因为四环内门槛基本已经到1000万以上，且新房供应较少，老破小占据主导，无论随环线还是19号线外溢，第一站优先承接的是新宫，新宫接纳了800-1000万上下购房人群，再外溢就是西红门东，承接500-800万购房人群。

新宫和西红门东本质逻辑都是一样的，需要一个强大的水源地（产业人口），这两个水源地就是首都商区新区和丽泽商务区，可以说首都商务新区和丽泽商务区成败关乎新宫和西红门东的命运。

西红门外溢居住区买入逻辑

根据以上我们可以理解为新宫和西红门东都是典型的外溢居住区，而西红门东承接是新宫筛下来的刚需刚改购房人群。

目前新宫品质改善建发观宸最新网签价在7.7万，西红门东元启网签均价5.3万，现房销售的橡树湾和玖玥府大概在5.6万上下，也就是西红门东和新宫物理距离不到3公里，未来19号线二期开通后地铁相差不多，有2万多一平的价差。

而西红门东城市界面和商业、学校综合配套体系要远好于新宫，且板块居住氛围非常纯粹，没有回迁安置房，唯一缺憾是要接受4-5年家门口没有地铁的不便，这个根据个人预算和接受程度进行权衡。

网上黑西红门东的很多，但是我想说500-800万在北京四环的位置还有更好的选择吗？这个价位谈保值虽然是一个伪命题，但西红门满足，无论在区位环线、地铁通勤和配套体系都是非常能打的。

产品同质化和供应量大并不等于泡沫，个别项目降价也不等于板块价值崩塌，西红门东命门在于丽泽和首都商务新区的崛起，我们能做的就是选出板块内相对稀缺、且未来能在片区扛价的好房子。

如果考虑现房，玖玥府和橡树湾三期可以考虑，性价比已足够高，因为西红门扛价的二手次新曦望山、礼御府也在5万上下，如果等四代住宅，那就等等看看6037和6038地块，这两个地块的产品力将是改变棋局的关键落子。

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