《数据周报97》：房地产何去何从？参考美日经验

数据周报97（2026年1月5日-11日）

1.从财政补贴角度看社会保障

2.对比全球，房价要触底了吗？

3.以旧换新，国补作用有多大？

4.2026年美股有哪些热点？

5.中国居民海外资产增持潜力巨大

6.央行成为金价上涨核心驱动

正文

1.从财政补贴角度看社会保障

智本社数据中心本周梳理了历年财政决算中 “社会保障和就业支出” 的相关数据 。作为养老金补贴的“核心金额账本”，我们可以从绝对金额增长与资源分配的结构两个角度来整理。

从总支出维度看，近年社会保障力度持续加码：2017 至 2024 年，社保与就业总支出从 2.46 万亿升至 4.21 万亿，8 年增幅达 71.2%，直观体现了财政对社会保障的倾斜力度。

分项中，两类支出成为增长主力：

行政事业单位养老支出的增长最为突出：从 7579 亿跃升至 15883 亿，8 年直接翻倍（增幅 110.9%）；

企业职工养老补助则从 4642 亿增至 8067 亿，增幅 73.8%，是驱动总支出扩张的第二大核心项。

而剔除 “其他” 项后的结构占比看（此项图表在下周报告公开），资源分配的优先级特征显著：

行政事业单位养老支出长期占据龙头：占比区间在 34.7% 至 40.3% 之间，2019 年后更是稳定在 40% 左右，是社保支出的 “第一大项”；

企业职工养老补助占比稳定在 20.5% 至 21.7%，为第二大支出项；

城乡居民养老补贴的占比常年维持在 10% 上下，从数据趋势看未出现明显提升；

最低生活保障、残疾人事业等弱势群体保障项，总支出已扩容 71%，占比长期锁定在 2% 至 5% 区间，8 年间提升幅度有限 ；

管理及行政事务 项的占比虽无大幅波动，但支出绝对值随总规模同步扩张（从 919.5 亿增至 1669 亿），行政运营成本是随总支出增长的 “刚性成本”。

以上是从财政补贴维度对社保支出的数据梳理 ——需要明确的是，这仅是社会保障体系的一个观测切面。下周智本社将发布《2025 年中国养老金报告》，届时会对最新的养老金全貌及结构数据做系统性统计与深度解析，欢迎各位社友关注学习。

2.对比全球，房价要触底了吗？

智本社本周统计了三个典型案例，日本1991年房地产泡沫危机、美国2008年次贷危机、中国香港1997年亚洲金融危机前后的房地产走势，定基房价最高点为100，与中国2021年以来的房价走势做对比，以供未来参考。

1991年日本：钝刀子割肉模式

1985年《广场协议》后日元大幅升值，日本央行开启宽松货币政策，大量资金涌入房地产与股市。1980年代末，东京等大城市地价暴涨（1990年东京商业地价较1985年涨超150%），形成“癫狂泡沫”。

1990年股市先于楼市暴跌，1991年房地产泡沫正式破裂。此后日本大城市房价开启长达数十年的缓慢下跌：1991–2007年，日本整体房价累计下跌超55%。

泡沫破裂初期，日本政府反应缓慢，应对不力。日本央行降息不及时，政府未果断推动金融机构处置不良债权（大量“僵尸企业”占用资源），导致市场无法“快速出清”。

1990年代后日本少子老龄化加速，住房需求持续萎缩，叠加信心丧失，房价陷入“长周期阴跌”，“钝刀子割肉”，下跌时间长、底部反复，且无法快速反弹。

1997年中国香港：完全自由市场出清模式

1990年代初至1997年，香港楼市经历“七连涨”（图表中香港房价指数从20左右涨破100），亚洲金融危机前房价收入比达历史峰值。1997年亚洲金融危机爆发，国际炒家冲击港元联系汇率制，楼市信心彻底崩溃。

1997-2003年，香港私人住宅价格指数从高位暴跌60%（图中香港房价指数从100跌至40以下），开发商陷入困境，大量业主断供。

香港作为自由港，政府在危机中并未进行大规模托市（如救助房企、直接干预房价），市场整体秉持“自行修复”：供应过剩（开发商抛售、银行处置抵押物）、需求萎缩（经济衰退、失业率飙升）叠加，房价深度调整直到2003年后香港经济复苏，市场完成“自然出清”才逐步回暖。涨的高，也跌的猛，出清彻底但过程痛苦，但整体是由市场自发完成周期修复。

2008年美国：自由市场出清+政府救助模式

2001-2006年，住房抵押贷款证券化MBS等次贷产品扩张叠加美联储长期低利率，推动美国房价飙升（图表中美国房价指数从55涨至100）。

2007美国的次贷违约引发危机，房价经历“自由市场出清+政策托底”两阶段。

2007-2009年为快速出清阶段，美国10大城市房价指数从峰值下跌超30%，大量业主破产，市场风险快速释放。

在市场出清的同时，美国联邦政府启动救市政策，主要针对大型企业和金融机构，如房地美、房利美。2009年美联储启动量化宽松（QE），财政部推出7000亿美元“问题资产救助计划（TARP）”向金融机构注资，稳定金融市场与信心。2012年后房价逐步回升。

美国危机初期由市场“自发出清”（个人破产、房价急跌），在出清的同时及时介入（货币宽松+财政救助），出清为了释放风险，救助是为了避免市场陷入长期萧条，最终房价在调整后较快进入新周期。

那中国房地产未来怎么走？更倾向于哪种模式？未来价格会怎么走？

智本社统计数据显示，过去5年中，与2021年峰...

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