曹德旺没骗你！2026 房价 3 大巨变，多套房赶紧出手别犹豫

来源：大伟看楼市

早年间，当房地产市场还沉浸在“普涨神话”的狂热中时，福耀玻璃创始人曹德旺的警示显得格外刺耳。他多次公开表态，“房子空置太多、价格虚高，绝非靠谱的投资渠道”，并直言建议多套房持有者尽早变现，避免房子变成“负资产”。彼时不少人将其视为“唱衰”，如今进入2026年，这一预言正逐步应验。全国二手房挂牌量突破850万套，三四线城市房价持续下行，持有成本不断攀升，楼市格局已发生根本性改变。对于手握多套房的群体而言，认清当前房价的三大巨变，及时优化资产配置，已是刻不容缓的选择。

第一大巨变：普涨时代彻底终结，分化格局全面固化。过去二十年，房地产市场呈现“闭眼买房都赚钱”的普涨态势，核心城市与三四线城市同涨同跌，房子成为全民追捧的“财富密码”。但2026年作为“十五五”开局之年，这一格局已彻底落幕，“核心坚挺、外围承压”的分化态势进入稳定期。数据显示，2025年北京海淀、上海陆家嘴等核心板块次新房价格逆势微涨2%-3%，去化周期仅12个月，而三四线城市人口净流出达312万人，广义库存去化周期普遍超30个月，瑞银更是预测2026年这类城市房价可能再跌10%，“鹤岗化”现象持续蔓延。

这种分化的本质是人口流动与资源集聚的必然结果。核心城市凭借优质的教育、医疗、就业资源，持续吸引人口流入，支撑住房需求；而三四线城市尤其是远郊区域，产业支撑薄弱，人口外流加剧，住房需求不断萎缩。更关键的是，当前市场需求结构已发生根本转变，90-144平米的品质改善户型需求占比已提升至45%，成为成交主力，而三四线城市的老破小、文旅盘等非优质房源，不仅升值无望，还面临“降价40%仍难成交”的困境。对于多套房持有者而言，这种分化意味着“持有多套不如持有优质一套”，非核心区域的多余房产已成为资产包袱。

第二大巨变：持有成本持续攀升，空置房产沦为“烧钱机器”。曹德旺曾警示，“别等到倒贴钱养房子才后悔”，如今这一警示正在成为众多多套房家庭的现实。2026年，房产持有成本的上升通道全面打开，从房贷利率到日常运维，再到潜在的政策成本，层层压力让空置房成为沉重负担。尽管当前商贷5年期以上LPR降至3.5%，首套利率最低可到3.05%，但对于2020-2021年高位上车、利率5%以上的多套房持有者而言，存量房贷的利息压力依然巨大，若未能及时转换低利率，每月月供可能占家庭收入的50%以上。

除了房贷压力，日常运维成本也不容忽视。一套闲置房产的物业费、取暖费、维修基金等每年少则数千元，多则上万元，长期空置相当于“持续烧钱”。更值得警惕的是，房地产税的预期持续升温，未来一旦落地，多套房持有者将面临额外的税收负担，进一步挤压利润空间。与此同时，租金市场的疲软让“以租养贷”的模式难以维系，不少三四线城市的租金甚至无法覆盖物业费，空置房产的持有成本彻底失去对冲渠道。成本与收益的失衡，让多套房持有者的处境愈发被动。

第三大巨变：政策导向精准化，非优质房产变现窗口收窄。2026年楼市政策的核心逻辑已从“全面刺激”转向“精准滴灌”，政策红利更多向刚需、改善型需求和核心区域倾斜，而非优质房产的变现窗口正逐步收窄。住建部发布的《关于提升住房品质的意见》明确指出，未来将推动房地产向高质量发展转型，鼓励优质住房建设，这意味着非优质房产的市场认可度将进一步降低。与此同时，多地出台的“卖旧买新”优化政策、多孩家庭购房补贴等红利，本质上是为优质资产置换提供便利，而非为非优质房产托底。

从市场数据来看，全国二手房挂牌量已突破850万套，三四线城市非核心房成交周期普遍超180天，想成交就得主动降价10%-20%。2026年上半年可能是这些非优质房产最后的变现良机：一方面政策红利集中释放，交易成本降低；另一方面城中村改造货币化安置带来短期需求，能一定程度提升房源流动性。若错过这个窗口，后续随着库存进一步累积、需求持续萎缩，非优质房产可能陷入“越跌越难卖”的恶性循环。曹德旺的提醒并非危言耸听，政策导向与市场规律的叠加，正在倒逼多套房持有者做出资产优化决策。

面对2026年房价的三大巨变，多套房持有者的最优解已十分清晰：摒弃“有房就稳”的旧观念，果断“抛弱留强”，抓住最后的变现窗口优化资产配置。具体而言，首先要给房产做“体检”，优先保留一线或强二线城市核心区有地铁、优质学区、成熟商圈的次新房，这类“硬通货”抗跌性强、流动性好；坚决出手三四线城市远郊房、县城老破小、文旅盘等非优质资产，避免陷入贬值陷阱。

其次要借力政策红利降低变现成本，吃透当地“卖旧买新”的税费优惠、存量房贷利率转换等政策，提升变现效率。同时要做好现金流管理，主动控制家庭负债率，将月供控制在月收入30%以内，降低风险敞口。对于闲置的优质房产，应及时装修后用于长租，用租金覆盖部分成本，避免空耗。

2026年的楼市已彻底告别“普涨神话”，房子不再是“越多越好”，而是“越优质越好”。曹德旺的预警之所以值得重视，在于他看清了房地产回归居住本质的必然趋势。对于多套房持有者而言，与其死守非优质资产等待渺茫的反弹，不如主动优化资产结构，保留优质资产、手握现金，提升家庭抗风险能力。市场规律从不以个人意志为转移，认清趋势、果断决策，才是应对2026年房价巨变的正确姿态。