北京买房：理清思路，购房建议1769

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是整十年前（2015）买的通州东亚尚品台湖，是商住公寓，4.2米loft，每平2.85万总价全包120万加装修10万，两套接近260万。

现在的价格您应该也知道，租金也降到了2000多。我现在倒不用钱，就是老觉得这房闹心，如果通州不再管控是否会好些？环球影城的长期利好会影响大吗？

A：

1、这几天净是问公寓怎么办的，估计都是因为闹心。不过在我看来没必要，既然买了，而且按现在的价值来说，租金收益率也很高，不着急用钱那就留着吧，没必要为难自己。

2、现在多少钱了？这我还真没注意。如果租金2000多的话，那以300左右的租售比，总价在7/80万差不多。那跟120万相比也不算赔的太多，毕竟还有腰斩膝斩的呢。

我要建议是别纵向的跟自己比较，还是横向的比较别人买公寓的吧，比您赔的多的有的是，多看看他们或许就不闹心了。

3、通州现在就没什么管控了，而且五环外还更宽松呢。或许再出台利好，明年春节前后等着看吧。有了政策至少不会再走弱，看看香港“撤辣”之后这一年的效果就知道了，尤其是最近几个月的。

4、环球影城不会再有什么利好了，建设完毕就不会再有大的基建投入，这种主题公园对周边的影响也不大，至少不会拉动房价。这参考鸟巢水立方吧，甚至是故宫，对周边房价有影响吗？或许有影响，堵车太多的话有可能拉低，但几乎不会有利好。

仅供参考。

二

Q:

我们是纯自住买房，首付150总价350-400w。请问应该首选丰台还是大兴？都说南三环是洼地，是否有抄底的价值？我们工作单位在莲花桥和大兴荟聚，中间及周边都可以考虑，主要是考虑性价比。

A：

1、大兴和丰台，这都是行政区的规模，范围太大了吧？还是聊具体的地段儿或板块吧，否则聊这些太宏观的没什么意思。打个比方就跟拿着几百块钱想聚餐，问吃火锅还是炒菜合适？还是聊具体的饭馆儿吧，否则掰扯半天也没用。

2、既然是莲花桥和荟聚上班，那我认为首选就应该是大兴啊，紧着一边通勤方便，总比俩人都辛苦强啊。尤其是有了孩子之后，最好有一个能早到家陪孩子的，无论生活还是教育都更合适。

我建议就先看荟聚周边吧，商品房和老房都有，这400万之内的预算也适合这里，流动性至少不弱。

3、性价比的话可以算账，用总价除以目标房源的预估租金，如果不高过650就算不低。西红门高米店的应该差不多，几乎等同于市区。

仅供参考。

三

Q:

丰台和光里小区的地段怎么样？自住为主兼顾保值，300万算合适的选择吗？

A：

1、和光里的地段儿，普通吧，不算太强。主要是北边是高速，南边是铁道，东边又是总后南大院，所以导致这地段儿显的孤单了，也不太好做规划，想吸引外来人群不是太容易。

2、不过这小区是商品房，质量在当年还算不错的，跟北边的丰体时代是同一个开发商，只是小区的性质不同而已。那个年代的房子不好卖，管的也严，各家开发商的质量都还行，要不然更不好卖。

另外当年的土地也不太值钱，尤其是五里店这种板块，千八百万的就能拿块地。所以开发的时候也就相对宽松，楼间距大，以后很少有这么大方的事儿了。

3、其他没什么特殊的了，自住为主吧，投资角度的别期望值太高，到目前为止这里算不上投资板块，小区也不算改善盘。但这也有对应的优势，也就是居住的性价比相对高，300万算是合适的选择。

仅供参考。

四

Q:

我是北京人，但既没房也没钱，**街您觉得明年腾退有戏吗？如果没希望，我想先自己买套小的自住，要不然总租房也不是事儿，您觉得现在算时机吗？

我在西边上班，想买在房山线沿线，**万首付，10万备用金，月供最高*千，您帮着给介绍一下小区和房子吧，带电梯的两居室就行，带车位。说实话我自己都不好意思的，您这的有钱人太多，动不动就千八百万的。

A：

1、我不懂腾退，但上网搜了一下没看到您家那片儿的腾退计划，那估计怎么也得后年了。

2、房子是用来住的，能接受租房就没必要买，什么时候觉得不划算vs受不了了，那再聊买不买的事儿。

我认为现在租房是不太划算的。比如一套价值200万的房，市区平均租金4000来块钱吧，即便扣掉物业费取暖费和控制器，收益率也在2%以上。而现在四大行的最高存款利息才1.5%，国债1.7%。年要是有200万，最高收益每年3.4万，租这么个小房却得花5万左右，您觉得划算吗？

3、找房的事儿您还是问房山中介吧。不过多说一句，您这要求偏高了，房山哪怕是阎村也得小2万起步，一套两居室150万吧。而且一个车位也得大几万起步，跟您备用金差不多，指望让业主赠送的话比较难。

要不您还是找当地中介先问问吧，先看阎村，绿城百合或许有这价格的。但考察好，价格偏低的大多数都有硬伤，比如顶层底层和临街有噪音一类的。

4、另外不是北京的有钱人多，而是能在北京买房的都有点家底儿，所以咨询我的才显的都有钱。但这些人的买房钱未必都是挣来的，其中大部分都是用老房子换的。有的是因为买房早，有的则是回迁房安置房，也有的是当年的福利分房，几万块钱就买下了。甭管当年的什么房吧，现在都涨到几百万，一想换房不就显的都是有钱人了吗？

其实您家只是没赶上拆迁而已，否则现在让别人看来也是有钱人。或者如果过些日子腾退了，无论拿钱还是要房也至少价值小200万，同样是有钱人。

仅供参考。

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