微光初现：大宗交易底部的结构性机会浮现

作者 |虞滟萍 责编 | 韩玮烨

摘要：

本篇节选自睿和智库《中国不动产资产管理发展概要蓝皮书（2025-2026）》大宗篇，

完整报告将于1月21日正式发布。

2025年1-11月全国不动产大宗交易金额Top10

（办公楼/写字楼/酒店）

排名

物业名称

城市

物业类型

交易金额（约）

买方

关键备注

1

上海博华广场

办公楼

108亿元

中邮保险（领投）

2025年1月签约，是年初最大单笔交易

2

北京首程时代中心A区

写字楼

30亿元

国家开放大学

2025年1月完成交易

3

北京世茂大厦

写字楼/综合

22.54亿元

扬子江药业（通过北京扬子江置业）

2025年11月4日司法拍卖成交，较评估价折价约30%

4

上海信泰中心T1办公楼

办公楼

21.68亿元

普陀长征镇下属村镇企业

2025年第三季度成交，为整栋甲级写字楼收购

5

上海仙乐斯广场

商业/办公楼

21亿元

象屿集团（厦门国资）

2025年11月以股权交易方式收购90%权益，折价约25%

6

三亚希尔顿酒店

三亚

酒店

18.49亿元

海南骊驰咨询管理有限公司

2025年初完成交易，为今年金额较大的度假酒店交易

7

上海金桥万创中心

写字楼

14亿元

周庄发展集团有限公司子公司

2025年7月完成交易

8

北京奥林·NEO大楼

鞋子楼

12.2亿元

光线传媒

2025年3月完成交易

9

货拉拉虹桥T6办公楼

办公楼

>10亿元

货拉拉（物流企业）

2025年11月完成收购，整栋甲级写字楼，总价超10亿元

10

前滩汇N5办公楼

办公楼

9.36亿元

国泰人寿

2025年第三季度成交，险资布局核心区域办公资产

睿和智库整理

经历了前几年的流动性紧缩和市场预期调整，2025年的中国不动产大宗交易市场整体依然在底部区域徘徊。

睿和智库录得截止11月30日全国大宗交易209宗，已录得总投资金额超1847亿元人民币，截止12月31日已披露的大宗数据是218宗，金额超1900亿元人民币。全年交易总额预计将与去年1736亿元，上升9.4%。

虽然交易总额有所上升，但法拍比例占比扩大。市场情绪依然谨慎，然而在平静的水面之下，新的交易逻辑和结构性机会正在悄然形成，市场分化特征愈发明显。

不良资产占比显著上升

2025年大宗交易市场最显著的特征之一，是不良及困境资产的交易占比从2024年7.86%上升到40.21%。这背后的驱动力是双向的：

卖方：房企加速处置存量

一方面，部分民营房企为了回笼资金、优化债务结构，不得不加速出售旗下的非核心资产，其中不乏位于核心城市的优质写字楼、商业和酒店项目。这些资产本身质地不差，只是因持有主体的流动性问题而被动进入市场。

买方：专业机构“寻宝”

另一方面，包括四大资产管理公司（AMC）、地方AMC、险资、地产基金以及市场化的特殊机会投资基金在内的专业机构，正积极地在这些不良资产包中寻找投资机会。

他们关注的焦点，是那些通过债务重组、资产改造和运营提升，能够实现价值修复和现金流改善的项目。在这些交易中，办公和商业业态的资产占比最高，因为这类资产标准程度高，且通过功能调整或重新定位，往往能发掘出较大的改造潜力。

国企“聚焦主业”出售非核心资产

在国资委“聚焦主业、做强实业”的导向下，许多中央和地方国有企业在2025年也加入了资产出售方的行列。这些国企在过去的发展过程中，积累了大量与主营业务关联度不高的不动产，如酒店、培训中心、老旧办公楼、配套园区等。

剥离这些非核心资产，对国企而言具有双重意义：

一是优化资产负债表，将沉淀的资本释放出来，投入到更具战略意义的核心业务中；二是通过引入市场化的专业运营商，可以更好地盘活这些存量资产，实现国有资产的保值增值。

这些来自国企的资产包，通常产权清晰、位置优越，对寻求稳定、长期持有机会的投资人（如保险资金、主权财富基金）具有较强的吸引力。