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内环内、双轨交地铁盘

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全系一梯一户、独立电梯厅

超高实得率

保利发展深耕上海的“外滩系”旗舰作品

杨浦区政府东北侧50米

197套115-140㎡小高层

37套165㎡洋房

21套195-205㎡花园别墅

内容提要：

＊01.基本信息

＊02.推售信息

＊03.周边配套

一房一价表

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【#保利·外滩曜】设计深度溯源地块内两大新古典主义遗珍——由思九生洋行执笔的英商电车厂与里弄住宅华盛里，在延续原有行列式肌理的基础上，通过织补肌理形成更加完整、相对集中的低密居住区，带来建面约115㎡-139㎡小高层、建面约160-166㎡洋房、建面约190-202㎡三层低密别墅等大面宽产品，注重公共空间尺度，打造“曦光盈窗，花影绕庭”的花园墅居，为上海献上一座兼具文化底蕴与舒适体验的高端居住社区。

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项目首开建面约114㎡-130㎡3-4房。均价13.5万/㎡ 总价约1470万起！双阳台、可改飘窗 超高得房率上海保利外滩曜售楼处电话：400-833-6309【官网】

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保利外滩曜创下杨浦滨江楼板价新高，也成为了近几年来上海最抢手的地王项目。

稀缺指标：近年内环容积率最低的住宅用地之一。

上海市中心新房容积率普遍在3.0以上，大多排布超高层或接近百米的高层，居住密度高、视野易受遮挡。

但项目约2.5的容积率，在近年出让的内环宅地中已逼近下限。

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纯粹圈层：杨浦内环唯一的114㎡起步纯粹社区。上海保利外滩曜售楼处电话：400-833-6309【官网】

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社区圈层纯粹：全改善业主，圈层纯粹问的，多为高知高收入群体；

居住环境出众：邻居家庭背景相似，孩子或家长都比较容易找到价值观相近的稳定玩伴，社区氛围有助于形成良好的集体行为规范；

人均公共资源占有率高：住户少，资源人均占有高电梯、车库、花园、会所使用从容，无需争抢；

资产价值：高门槛形成价值共识稀缺品质支撑其市场定价权,资产更坚挺。

换句话说，保利外滩曜是所有目前杨浦滨江社区中，圈层最统一、居住环境最舒适、资产价值更笃定的选择上海保利外滩曜售楼处电话：400-833-6309【官网】。

外滩曜的建筑设计，是对土地文脉的深度解码与精准回应。

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形制溯源：承袭外滩经典三段式构图

项目继承怡和洋行大楼与上海邮政总局经典的“横纵三段式”结构。

建筑立面通过明确的基座、主体与檐部层次，再现了经典新古典主义的庄重比例。

细部转译：从历史纹饰到当代语汇

设计从思九生作品的装饰细节中汲取灵感，将历史上的茛苕叶纹、齿状线脚及拱券形态等元素，进行简化与提炼，转化为符合现代审美与工艺的精致细节。

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项目的会所，绝非设施的简单集合。

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保利外滩曜以百年华尔道夫 “Meet you at the clock” 的仪式为蓝本，将 “时钟” 从具象物升华为社区的精神图腾，构建一个围绕时间秩序运转的 “时空社交枢纽” 。

这里规划的不是功能房间，而是三种被精密设计的圈层生活场景。

健身中心与律动泳池，是精英阶层保持高效与活力的日常刚需。

这里远非简单的健身房。当您的邻居在固定时间出现，并保持高度的自律，这本身就是一道高效的 “人群筛选器”。

疗愈氧舱与冥想空间，构成了 “精神修复舱” 。

一个能在高强度工作后快速恢复精力、厘清思路的专属环境。

亲子空间与儿童活动区，是确保圈层纯粹性与生命力的战略设计。

这是整个社区最具战略价值的 “代际社交场”。

您的孩子在此结识的发小，其家庭背景与您的阶层高度同质。这不仅是孩子的玩伴，更是为他们未来构筑的 第一层优质人脉网络。

这不仅服务于生活，更是为科创精英与高知阶层提供一个稳定、优雅的交流平台，让圈层在共同的生活节奏中自然凝聚。

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全系一梯一户、独立电梯厅,超高实得率的约114-139㎡小高层即将入市

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项目全系户型标配“全屋飘窗（全赠送）+双阳台（半赠送）+独立电梯厅”。

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经专业测算，首开的两种户型：

1、建面约114㎡3房，实得率约93%！常规的同面积产品，也不过约80%上下。

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换句话说，相比同面积段的产品，保利·外滩曜直接就是多了一个卧室的尺度感！

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如果换算成价格的话，这个多出来的面积，省下了上百万的真金白银！

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一梯一户、尊享独立电梯

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除了套内的赠送面积外，项目打破了“一梯一户是150㎡以上大户型专属”的行业惯例，所有户型标配这一优势，业主拥有平权的入户仪式感。上海保利外滩曜售楼处电话：400-833-6309【官网】

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既可当“外玄关”，用来收纳鞋类、行李箱等日常用品或不常用物件，拓展室内储物空间；也能摆放绿植、装饰画等，打造专属入户景观；细节上还预留“一支烟”的位置，让入户空间兼具实用与温度。

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关键，这个空间就是“多享”面积，按同板块的价格来算，相当于赚了约97万！

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2、建面约130㎡赠送面积近约20㎡！（含独立电梯厅）

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保利外滩曜建面约130㎡的实际使用率做到了约94%，双阳台+双约270°视野+一梯一户独立电梯厅+多飘窗。

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这个尺度感远远超越以往的同面积新房，甚至可以对标建面约160㎡左右的大平层！

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3、建面约139㎡赠送面积近约20㎡！（含独立电梯厅）

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建面约139㎡就是建面约130㎡的放大版，几乎每一个空间的尺度感都更大一筹，适合终极改善的小伙伴。

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保利·外滩曜的户型附赠空间，其价值远不止于一个“大”字，更在于“大空间”所能承载的强大可塑性。

项目的户型实现了从增加面积到赋能生活的本质跨越。

简而言之，这不仅是空间的慷慨馈赠，更是赋予您自由定义的改造特权。

双阳台：一个可被纳入室内的“弹性空间”。

南向双阳台的设计，远不止于增加面积。

它更是一个预设的改造接口：

可并入次卧：轻松改造为阳光书房、儿童游戏区或茶室，实质性地扩大房间面积与功能。

可融入客厅：打通后，形成更开阔的客厅格局，让景观、采光与家庭活动空间成倍放大。海保利外滩曜售楼处电话：400-833-6309【官网】内环内、双轨交地铁盘

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全系一梯一户、独立电梯厅

超高实得率

保利发展深耕上海的“外滩系”旗舰作品

杨浦区政府东北侧50米

197套115-140㎡小高层

37套165㎡洋房

21套195-205㎡花园别墅

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当别人家为杂物堆积而烦恼时，您已为未来十年的收藏、衣物和记忆预留好了位置。这不是附赠面积，是附赠了一种从容不迫的生活秩序。

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全飘窗：非承重墙体带来的“改造特权”

项目的飘窗均是非承重结构，意味着它不是固定的摆设，而是可被优化的资源：

可拆除拓展：移除后，直接增加室内实际使用面积，让家具摆放和空间规划获得更多自由。

可改造为功能体：依据需求，可定制为书桌、沙发座或储物柜，实现零浪费的空间融合。

这对比那些为追求“赠送率”而设、无法撼动的承重飘窗，是一种从设计理念上对真实生活需求的精准回应。

总结而言，保利·外滩曜的附赠空间逻辑是：赋予空间生长的可能，让每一寸面积都能精准匹配业主未来生活的变化。

其次，我们再来看一下项目首开的两个户型优势：

而以这个超低的总价，能享受的价值是什么样的？

最有溢价率、抗风险价值的地段。

因为这里的地段与资产，接受了最苛刻、最精明的资本检验。这种共识将形成强大的价值引力，牢牢锁住资产下限，并持续推高上限，实现最坚固的资产护航。

亿级的居住圈层。

这个区域将聚集至少2500+亿级/半亿级家庭，形成一个全新的、纯粹的顶级圈层。

这意味着：

您的邻居很有可能是未来的商业伙伴、智囊、投资人与传承同行者；

您的孩子们的玩伴家庭，其能量与视野将构成下一代起跑线本身；

这里没有无关的窥探与纷杂的流动，物业管理标准将被推至极致，这里拥有极致的安全与隐私。

保利·外滩曜的130㎡4房不仅面积段更贴合家庭实际需求，总价更是友好太多。

在保证改善品质的同时，让更多家庭能以轻松姿态实现“一步到位”的居住梦想，这份稀缺性，在当下市场中绝对是“且买且珍惜”的优选。

其次，在建面约130㎡以上这一档，说实话每个项目的户型都不差，在这个维度上做突破真的是极难的。

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这个户型的尺度感、实得率、视野、采光等维度，远远超越以往的同面积新房，甚至可以对标建面约160㎡左右的大平层！

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全系标配飞机户型设计，0过道浪费的神户型！

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首先，传统户型中约8-15%的走廊面积被彻底释放，并入客厅、餐厅或房间，加上了大量的附赠空间，整个户型实现近乎100%的面积有效利用。

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其次，在“飞机户型”带来的无过道优势中，一个最直观的体现便是 “宽绰餐厅”的实现：它不仅容纳常规长桌，更能轻松置入一张小圆桌。

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关于精装，目前还没有太多的信息公示，但小编可以跟大家剧透几点，真的很惊喜：

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顶级品牌的盛宴

在保利·外滩曜，精装绝非品牌的简单陈列，而是一套「三大国际体系」深度融合的居住解决方案，由五大全球品牌组成的高定矩阵全程保驾护航，旨在兑现风貌区内三种高阶生活场景的无缝融合。

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1. 烹饪艺术体系：厨房以嘉格纳专业三件套为核心，搭配博洛尼整体橱柜的收纳美学与铂浪高花岗岩水槽的耐用质感，共同构建出一个高效、悦目且充满仪式感的料理舞台。
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3. 健康人居体系：从怡口前置过滤到末端直饮的全程净水守护，到博世冰箱对食材新鲜的精准管控，再到大金空调地暖一体机带来的四季如春体感，形成一套覆盖呼吸、饮水与温度的隐形健康屏障。
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5. 全屋系统化集成：所有设备并非孤立存在，而是在设计之初就纳入整体考量，确保视觉风格的统一与使用场景的静音化，让科技服务于人居，而非干扰生活。海保利外滩曜售楼处电话：400-833-6309【官网】

这不仅是精装，更是一套集成化、可感知、懂生活的高定系统。它意味着，从入住的第一天起，您即可沉浸于一种无需二次投入、细节经得起推敲的完整生活状态之中。

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大量的昂贵石材运用！

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细节控狂喜，居家格调瞬间拉满。

大量的收纳设计！

比顶级精装品牌更上海保利外滩曜售楼处电话：400-833-6309【官网】稀缺的，是对居住者日常生活的深刻洞察。

保利·外滩曜真正践行了“拎包入住”的顶配内涵：

小户型的全屋收纳总量高达约16.23m³，约405个20寸行李箱。

从入户的鞋帽收纳，到厨房的餐厨用具、餐厅的杯盏酒具，再到卫生间的洗漱护肤用品，每一个物品都已规划好其专属位置。

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这一点，在整个上海豪宅圈，都很难见到。

而这让我们对保利·外滩曜即将开放的样板间实景，充满了期待！

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交通方面

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左手北外滩，右手杨浦滨江，对望陆家嘴！杨浦滨江双轨交烫金C位！

保利外滩曜，是整个杨浦滨江内环绝对的核心C位。

双轨交汇，定义杨浦滨江「真地铁C位」

上海保利外滩曜售楼处电话：400-833-6309【官网】2站，直抵北外滩核心：从江浦公园站出发，瞬间即可融入北外滩的世界会客厅与顶级商圈，将宏大的规划利好转化为日常的通勤便利。6站上海保利外滩曜售楼处电话：400-833-6309【官网】，对话陆家嘴金融心跳：通过高效换乘，6站直通陆家嘴。这意味着，对于金融精英而言，工作在浦东、生活在风貌区，不再是需要权衡的难题，而是可以兼得的日常。无缝链接全城顶流：向西，7-8站即可轻松触及南京西路、衡复风貌区、徐汇滨江 等核心板块，让全上海的顶尖商业、文化与艺术资源，皆成为您生活的延伸。上海保利外滩曜售楼处电话：400-833-6309【官网】

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对于高端圈层，自驾的从容与效率同样至关重要。

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通过大连路隧道等，项目与陆家嘴金融城形成了紧密连接，使其成为金融人士置业的不二之选。

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落户限制，将迎历史性松绑！

关于城乡发展格局，一项至关重要的顶层设计明确了最新方向。

近日，国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制工作情况的报告已提请全国人大常委会议审议。

其中一句关键表述，为户籍制度走向定下基调：放开放宽除个别超大城市外的落户限制。

这意味接下来大多数城市落户门槛将大范围降低，对房地产而言，人口与城镇化始终是需求的根基，落户门槛的下调也将对住房需求起到支撑作用。

01

报告显示，城区常住人口300万以下城市落户限制基本取消，城区常住人口300万至500万城市落户条件进一步放宽，超大特大城市积分落户政策不断优化。

更为重要的是，国务院在明确未来五年推进城乡融合发展的任务举措中，明确放开放宽除个别超大城市外的落户限制。

实际上，早在2024年7月，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》中变明确表示，放开放宽除个别超大城市外的落户限制。

那么，超大城市都有哪些？

根据第七次全国人口普查，我国共有22个超大特大城市，其中城区常住人口在1000万以上的为超大城市，共7个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都和天津。

换言之，在这7座城市之外，全国绝大多数的城市落户限制，都将进入基本取消或大幅放宽的新阶段。一个“低门槛落户”时代，将从三四线城市，向绝大多数二线城市蔓延。

根据《中国统计年鉴2025》，截至2024年底，我国共有694个城市，包括4个直辖市、293个地级市和397个县级市。也就是说，将有90%以上的城市将放宽落户限制。

实际上，去年以来厦门、惠州、合肥、杭州、南京、苏州等众多城市已相继出台宽松政策，“租房落户”、“购房落户”乃至“参保居住即可落户”正在成为二三线城市的标配。

从7个超大城市落户门槛来看，四大一线城市落户门槛相对较高，其中北京和上海依然是落户门槛最高的两个城市，积分落户社保要满七年，深圳和广州分别是五年和四年；从学历门槛来看，深圳是唯一仍对全日制大专生开放直接落户通道的一线城市。

对于房地产市场而言，人口和城镇化是住房需求的基本盘，落户门槛的下调也将对住房需求起到支撑作用。

02

根据国务院报告，2019年至2024年，全国常住人口城镇化率从62.7%提高到67%。

结合2024年7月底国务院印发的新型城镇化五年行动计划来看，明确要经过5年努力常住人口城镇化率提升至接近70%，也就是2025年至2028年城镇化率还要再提升3个百分点。

实际上，过去二十余年，房地产行业的高速发展与城镇化率的快速提升密不可分，全国常住人口城镇化率由2000年的36%提高至2024年的67%，累计增长31个百分点，这背后是4.8亿城镇人口增量。这为房地产业持续20年的高速发展提供坚实支撑，到2024年全国城镇人均住房面积达到40平方米。

不过，进入城镇化的后半程，城镇化率已明显减速换挡，2020年以前，全国常住人口城镇化率增速保持在每年1.5个百分点左右，而2022年至2024年，城镇化率年增幅放缓至0.5、0.94、0.84个百分点，其中2024年城镇人口较2023年增长1083万人。

而据CRIC测算，2024年-2028年，预计城镇人口年均增量保持在1080万左右，至2028年底城镇人口将累计增长约5400万人。而2020年以前，年均城镇人口增量均在两千万以上。

这意味着，对于房地产而言，增量城镇人口规模收缩会影响房地产总需求，再加上未来新市民的需求将主要由配售和配租型保障房以及市场化租赁住房来满足，城镇化对增量市场化购房需求的拉动力将不及从前。

不过，从中长期来看，新型城镇化仍将为住房需求提供重要支撑。

尽管城镇化率从快速增长期转向稳定发展，但农业转移人口市民化的进程不会停滞，常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率之间的鸿沟依然巨大有待弥合，转移人口市民化带来的刚性住房需求仍是未来房地产行业发展等基本盘。

对此，你怎么看？

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