开年不寻常！2026楼市怎么走，已经明牌了！

当《求是》杂志直指政策需“一次性给足”；

当央行定调继续实施宽松的货币政策；

当10.9万亿的天量公积金，被置于近10年来少有的突出位置——

2026开年之后，三股力量正在重塑中国房地产的底层逻辑！

或者说，我们的楼市，正在迎来了罕见的密集政策利好。

这些看似分散的举措，实则构成了一套针对当前楼市核心症结的精准组合拳。

接下来，我们进行逐一拆解，内容很干，希望大家耐心看完。

2026年1月，《求是》杂志刊发重量级文章《改善和稳定房地产市场预期》，释放的信号远超常规政策发布。

文章一针见血地指出——“政策要一次性给足，不能采取添油战术”；

并对房地产的行业地位进行了再确认，承认了预期的重要性与房地产的金融属性。

以上罕见表述，直指过去几年房地产调控的最大困境：

政策与市场的博弈循环。

回想一下2022年至2025这四个年份，全国累计出台房地产调控政策多达3000条，平均每天2条。

不知大伙儿发现了没？频繁的微调反而加剧了市场的观望情绪，一定程度上形成了“越出政策，市场越谨慎”的悖论。

换言之，政策端的“添油战术”，不仅未能扭转市场预期，反而导致政策效力递减。

《求是》刊发的文章明确否定这一做法。

这意味着什么？决策层对房地产市场的定调发生了根本转变！

政策目标已从短期的“调控价格”，升级为中长期的“预期管理”！

顺便提一句，文章中提及“预期”多达11次！这一点极为关键。

因为后面大概率会发生的一件事，就是政策端会围绕着“预期向好”持续发力。

而“政策要一次性给足，不能采取添油战术”的表述，就是对“预期向好”这一目标发出的具体要求。

另一方面，对房地产重要性的再确认，同样颇有分量。

文章承认房地产仍是“国民经济的重要产业”，并对其金融属性作出定调；

但同时定调过往的高负债、高杠杆、高周转的旧模式已经走到尽头。

这一系列表述看似矛盾，实则不然。

房地产正从过去拉动增长的增量驱动力，转变为扩大内需与维护系统性金融安全的稳定器。

讲得更直白些，未来房地产的重要性——

很可能不再体现为对GDP的直接拉动有多少；

更重要的在于防止资产价格失速对居民资产负债表和金融体系的冲击。

关于这一点，我们大可以从以下两个层面具体理解：

首先，是就业与消费层面。

以2024年为例，房地产业+建筑业占GDP比重达13%，直接带动就业超7000万人。‌‌

平时我们经常接触到的置业顾问、地产中介以及开发项目的上下游人员，妥妥的中等收入人群。

他们是餐饮、百货零售、家具家电、数码产品、文旅消费等部门的活跃消费群体；

其中，全国范围内的农民工兄弟约为2.99亿人，单是建筑业就吸纳了其中的14.3%，约4300万人。

他们不单要经营好自己在城里的生活，还要每月打钱给在老家的父母和子女。

高附加值的科技产业发展确实十分重要，但入行毕竟需要门槛。

换言之，尚未出现哪个行业在吸纳就业方面有房地产这样的规模和能量。

其次，是金融层面与财政层面。

前者关系到银行业经营与发展，后者直接关系到地方政府的钱袋子与老百姓的获得感。

根据央行发布的统计数据显示：截至2025年三季度末，人民币房地产贷款余额‌52.83万亿‌，其中个人住房贷款余额‌37.44万亿‌、房开贷款余额‌13.61万亿‌。

同一时期，金融机构人民币各项贷款余额为‌270.39万亿，也就是说，涉房贷款在人民币各项贷款余额中占比约1/5。

虽然楼市进入深度调整的这些年来，涉房贷款在人民币各项贷款余额中的比重呈现出小幅下滑态势，但时至今日依旧有着举足轻重的地位。

财政端方面，咱们之前聊得也很多，这里不再赘言。

只讲一组数字大家自行体会——

2025年前11个月，全国土地出让收入约2.91万亿，而2022-2024全年的土地出让金收入分别为约6.68万亿、约5.8万亿和约4.87万亿。‌

几乎同一时期，央行也在积极布局，进而重塑交易端的成本结构。

2026年初，央行工作会议做出以下定调——

继续实施适度宽松的货币政策，发挥增量政策和存量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度；

灵活高效运用降准降息等多种货币政策工具，保持流动性充裕；

完善结构性货币政策工具体系，优化工具设计和管理；

加强对扩大内需、科技创新、中小微企业等重点领域的金融支持。

从房地产市场的视角来看，似乎更多的目光聚焦于一个关键临界点：

房贷利率究竟能否进入“2”时代？何时、以何种方式能进入“2”时代？

从央行本次工作会议的一系列定调来看，确实值得期待。

我们可以从需求端和市场主体端来思考这个问题——

首先来说需求端，也就是老百姓的视角。

打个比方，若5年期以上LPR下调10个基点至3.4%，那么，相当一部分城市的首套房贷利率，则有望在减点作用下，从当前的3.05%下调至2.95%。

尽管100万、30年的房贷，可能也就是节省个2万多的利息，看似不足以扭转什么；

但是请注意！实际执行利率从3字头降至2字头，并非简单的线性变化，而是具有分水岭意义的质变。

根据当前监测数据显示：

截至2025年上半年末，重点50城的平均租金回报率约为2.08%，已经跑赢常见理财收益率；

而到了2025年11月底，这一数值则来到了2.23%，同一时期的十年期国债收益率约为1.79-1.87%。

若实际房贷利率降至2.9%附近，那么，房贷成本与租金回报率的差值就会收窄至约70个基点。

这一变化，有望重新定义了持有房产的损益平衡——

譬如说，过往认为的“3”字头铁板是否可以被突破？ 譬如说，房屋租赁收益是否将长期显著领先于无风险收益率？ 譬如说，租售比是否将进一步提升？

如果针对以上三个灵魂拷问，你的回答全是“YES”，那么资产价格端有望在不远的未来也会跟着“YES”…

但唯一的不同或许在于决策逻辑：以往是“资产价格大幅普涨预期”占主导地位；新环境下，“居住成本与租金收入的权衡”很可能取而代之。

接着再来说市场主体端，即开发商的视角。

利率进入“2”时代的核心意义，在于融资成本与投资逻辑被重置。

央行的“结构性货币政策工具”或将继续精准作用于：

保交楼贷款支持计划、房企纾困专项再贷款以及保障性住房再贷款。

这样一来，不光保交楼任务能够更加顺利地推动、完成；

拿到纾困专项再贷款的房企，也将通过低成本信贷与不断改善的现金流，逐步置换此前的高息债务，从而实现风险化解。

与此同时，低利率环境与存量时代，很可能倒逼行业加速形成全新的市场逻辑——

关于这一点，咱们之前也说过很多次，就是销售与运营的复合性收入，能否跑赢低息信贷成本，并产生持续可观利润。

这样一来，自然会引导各种优质资源流到两个核心去向：

一是人口与产业扎实的核心城市；

二是持续产生现金流的优质资产。

这又何尝不是市场主体端视角下，房地产金融属性的新体现呢？

从以上分析不难看出——

当购房者与开发商的资产负债表压力同步缓解，

基于新的财富效应与新的经营价值的正向循环，便会随之启动。

近日，《人民日报》发表题为《中央“点名”住房公积金，释放什么信号？》的评论文章。

开篇就点明一个关键事实：

在2025年底的中央经济工作会议上，“深化住房公积金制度改革”被单独点名，属过去十年来的首次，而紧随其后的全国住房城乡建设工作会议，公积金被提及多达7次。

这与央行提出的“发挥存量政策集成效应”的定调形成了完美呼应。

当中释放的关键信号在于——

在当前稳楼市、稳预期的系统工程中，住房公积金不再是一般的储备资金，而是必须被激活、随时能投出的有生力量。

数据显示，截至2024年底，全国住房公积金缴存余额已达10.9万亿，较2016年的4.56万亿翻了一倍还多。

但这笔天量资金的困境在于：

年利率仅有1.5%，长期跑不赢通胀；

额度不够用，缺口得靠商贷去补。

与此同时，使用限制还不少：尤其是缴存地、户籍地、购房地“三合一”的要求，以及买房、租房、退休等有限地使用场景，都束缚了资金通道。

文章中甚至很直白地讲：

公积金是个好制度，不过这些年，有些人觉得它“食之无味、弃之可惜”。

这么大一笔钱躺在账上，效能还有提升空间，确实是值得改革了。

在回答“如何改革”的问题之前，咱们首先有必要明确一个事儿——

公积金到底是什么？

在我看来，10.9万亿公积金余额，本质上是超过1.7亿家庭受国家信用背书的、不可挤兑的长期强制储蓄。

因此，本次改革的根本任务，是唤醒这笔有国家背书的信用资产。

而核心路径，很可能在于完成以下双重升级——

一是完成从属地化向全国化的转变。

核心在于打破缴存地、户籍地、购房地“三合一”的制度壁垒。

这将使公积金从一种“地方性福利”升格为可随人全国流通的“全国性货币”。

在极大释放10.9万亿沉淀资金的使用效率同时，也符合当前劳动力人口流动的大势所趋。

当然，也有利于充分体现“人地房钱”的多维度协调。

二是实现使用额度的理性赋能。

啥叫“理性提升”？

我的理解是，一套动态的，精准的，与居住成本挂钩的科学授信体系。

额度可与实际申请地的房价基数水平、家庭人口结构、个人缴存贡献等要素强关联…

在此基础之上能否同样坚持“适度宽松”原则？

目标非常简单，就是确保能够在核心城市覆盖更合理的房价比例，减轻大伙儿的还贷负担。

三是根据实际情况拓宽使用场景。

一说公积金，许多朋友自然而然想到的是买房和租房相关。

但目前我国的房屋自有率基数已经不低，市场调整期，弥漫着观望情绪。

这就意味着公积金在买房场景中的需求在走弱；

2024年公积金年度报告显示：提取公积金用于租赁的人数只占总提取人数的‌27.78%。

一旦公积金使用场景被拓宽，不排除这笔天量财富日后持续流入物业服务、医疗保健以及其它民生保障。

事实上，目前已经有不少城市正在做这件事。

如果不出意外，未来跟进的城市会肉眼可见地增多。

开年三支箭，与其说是救市，我更愿意称其为比较彻底的系统切换。

《求是》发表的重量级文章，把预期管理摆上台面，旨在终结政策与市场的反复博弈；

央行工作会议定调信贷政策，客观上有利于用长期低利率压降居民住房支出的财务成本；

点名住房公积金，或将推动10多万亿的社会存量资金，转化为持续且有效的购买力…

三件事指向了同一个方向：

为房地产重新赋予与时俱进的金融属性与流动性，在此过程中，不断修复居民端与市场主体的资产负债表，从而给消费与生产持续输送信心。

2026年，可能不是价格狂欢的起点，却很可能是资产价值与金融属性重新回归的开端。