重庆一小区物业陷“停摆”困局，谁该为38万平米社区的管理真空负责？

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重庆一小区物业陷“停摆”困局，谁该为38万平米社区的管理真空负责？

落叶堆积，门亭紧锁，业主们不得不亲自拿起扫帚充当临时保洁员，这是重庆两江新区保利中央云璟小区持续近一个月的真实景象。

道路落叶堆积无人清扫，保安亭紧锁空无一人，业主不得已自发提着扫帚簸箕充当临时保洁员——重庆两江新区保利中央云璟小区这一乱象，已持续近一个月。

一边是保利物业以近2000万元物业费欠缴、“日常服务工作难以为继”为由，自2025年12月4日起大幅缩减服务；另一边，小区业委会早在2025年2月便解聘该前期物业，并于同年9月启动新物业选聘。

新旧物业更替的“空窗期”被无限拉长，让这个建筑面积达38.6万平方米的大型社区陷入了前所未有的管理真空。

01 高收费与低服务，矛盾积累的必然

“当初是看中品牌物业才买的房，但物业服务实在不符合预期。”业主严女士的话道出了多数人的心声。保利中央云璟小区每平方米3.8元的月物业费，明显高于周边小区2元左右的水平。

业主刘先生表示，小区目前入住率仅约30%，分散的居住格局也削弱了部分业主的缴费意愿，形成“服务缩水→业主拒缴→服务再缩水”的恶性循环。

记者查询重庆网络问政平台发现，业主们曾多次投诉，直指高额物业费与实际服务质量严重不匹配，部分业主更质疑该费用“严重超出政府四级物业服务收费标准”。

2024年6月1日新修订的《重庆市物业服务收费管理办法》施行后，重庆中心城区有电梯住宅的最高等级物业服务收费标准为1.9元/平方米·月。保利中央云璟3.8元的收费标准，不仅是政府指导价上限的两倍，也明显高于周边市场实际价格。

02 解聘易退场难，一纸通知埋下的隐患

矛盾在2025年年底彻底激化。保利物业于2025年11月19日发布公告，称因收缴率逐日下降、累计欠费近2000万元，决定自2025年12月4日起暂停大部分服务。

然而，业委会面临的困境同样棘手。翠云街道办事处工作人员透露，业委会于2025年2月发出的解聘通知中存在一个关键争议条款：“需待新物业聘用后，旧物业方能交接”。这一约定为今天的僵局埋下了伏笔。

“去年2月就看到解聘通知了，可10个月过去，新物业在哪里？”业主杨女士的疑问直指核心。针对新物业选聘进展，业委会成员阳先生表示：“春节前新物业应该能到位。”但在持续近一年的僵持局面面前，这句模糊的答复显得格外单薄。

街道方面曾尽力协调，甚至在2025年12月18日促成了保利物业短暂恢复基础服务，但因根本矛盾未解，服务再次缩水。

03 博弈三方，没有赢家的消耗战

目前，当地街道的建议明确而无奈：业委会应履行业主大会决议，结清欠费后敦促保利物业撤场。即便新物业未能及时到位，街道也可提供应急服务过渡。

然而，“结清欠费”这个前提，对于已对服务极度不满的9成业主而言，几乎是无法达成共识的议题。

一位不愿具名的资深物业行业管理人员表示，保利中央云璟的困局并非孤例。这尖锐地暴露了在房地产市场下行周期中，一个普遍存在的历史遗留问题。

房地产市场热度高涨时，房企与物业公司基于市场预期签订的高价“前期物业服务合同”，在当下市场环境中，正面临与业主实际经济承受能力、物业服务感知度重新匹配的严峻挑战。

一场典型的三方僵局由此形成：物业公司声称因运营成本高企陷入巨额亏损，难以维持正常服务；广大业主则认为支付了远超服务质量的高价物业费，故而拒绝续缴费用；而依法成立的业主委员会，却因双方分歧过大，难以推动任何实质性的协商与整改程序。

04 物业困局，何去何从？

保利中央云璟的案例反映了当前许多小区面临的普遍问题。随着房地产市场的调整和业主权利意识的增强，前期物业服务合同与业主实际需求之间的差距日益凸显。

类似情况在全国各地均有发生。例如，上海某高端小区因物业费纠纷，导致近半年服务品质下降，最终通过业主大会表决，重新选聘物业公司并调整费用标准；杭州一小区则通过街道介入，建立了物业服务质量与费用挂钩的浮动机制，成功化解了持续一年的僵局。

这些案例表明，解决物业纠纷需要多方共同努力：物业公司应当提升服务质量，做到质价相符；业委会需要提升专业能力和谈判技巧；而相关部门则应提供有效的指导和支持。

对于保利中央云璟的业主们来说，目前只能自发行动，尽力维持家园最基本的居住环境与秩序。这场关乎数千业主生活品质的博弈，仍在持续。

如今，保利中央云璟的业主们自发组织起来，轮流打扫公共区域，看守大门，艰难维持着小区的基本运转。而物业服务中心虽然依然开放，但工作人员对解决进展讳莫如深。

随着春节临近，这个大型社区能否在节前迎来新物业，结束长达数月的管理真空，仍是未知数。这场困局不仅考验着各方的智慧与诚意，也为全国类似小区提供了一个值得警惕的案例。

（本文案例来源于公开报道，观点仅供参考。部分图片来源于网络，如有侵权，请告知删除！）

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