「楼盘测评」阳基御龙湾：属于什么档次，项目的优缺点（优劣势）

阳基御龙湾定位为中等档次的刚需及刚改型地铁上盖综合体楼盘。它以亲民的总价、实用的户型和完善的基础配套适配刚需与刚改客群，虽无高端豪宅的品牌溢价和稀缺资源，但在同价位项目中综合竞争力突出，以下是其具体优劣势测评：

核心优势

交通出行极致便捷：作为纯地铁上盖物业，项目紧邻 4 号线竹村站 D 出口，步行 就能进站，7 站可到深圳北站，13 站直达福田中心，通勤核心城区十分高效。自驾方面，700 米左右可抵达沈海高速福民收费站，周边还有观澜大道、龙澜大道等主干道环绕，同时周边覆盖 38 条公交线路，多种出行方式能满足不同业主需求。

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户型实用且得房率高：主力户型涵盖 65 - 135㎡的 2 - 4 房，适配刚需到刚改的不同家庭需求。户型设计亮点颇多，比如 65㎡两房为三开间朝南的竖厅格局，95㎡四房能做到南北通透，且含赠送面积后得房率最高可达 93.43%，像 82㎡可做成标准三房两卫，空间利用率远超同类型不少项目。

配套完善且车位充足：商业上自带约 4.89 万㎡商业 MALL，还与地铁无缝连接，未来开业后能满足业主日常购物，且 3km 内还有福城天虹等多个大型商业体。教育上配建 12 班制幼儿园，还属于龙华区外国语学校教育集团福城校区学区范围。车位配置更是亮眼，01 地块 1292 户搭配 1910 个车位，车位比约 1:1.48，远超深圳新建住宅常规标准，彻底解决停车难题。

生态环境宜居：项目南侧紧邻 10 万㎡的观澜河湿地公园，还靠近观澜河生态文化走廊，业主日常散步、遛娃有充足的休闲空间。同时周边 3km 内还有龙华公园、羊台山森林公园等多处生态场地，空气清新，能显著提升居住的舒适感。

区域发展有潜力：项目处于深圳都市核心区辐射范围，所在的观澜片区正推进 “鹭湖科技文化片区” 等规划，还布局了九龙山数字城等产业区域，华为、迈瑞医疗等众多龙头企业已进驻。未来片区产业发展将吸引大量高素质人才，有望带动区域房产价值和居住品质同步提升。

明显劣势

居住密度高，舒适度打折：项目综合容积率 4.53，其中一期西园容积率更是达到 5.32，远高于常规舒适居住的容积率标准。且梯户比为 3 梯 6 户或 4 梯 8 户，居住密度较大，早晚高峰很可能出现电梯等待时间过长的情况。同时小区绿化率仅 30.27%，还无集中绿地规划，内部绿化休闲空间严重不足。

居住圈层纯度不足：一期 01 地块总规划 1292 户中，回迁房有 799 户，保障房 360 户，可售商品房仅 133 套。回迁房和保障房占比极高，不仅会导致居住人群较为复杂，影响社区整体居住氛围，未来二手房交易时，大量回迁房和保障房流入市场，还可能出现价格踩踏，影响商品房的二手价值。

周边环境与界面一般：目前项目周边存在较多民房和老旧建筑，工业区与居住区相互混合，城市面貌较为杂乱。且 975 米处有污水处理厂，2.5km 内还有精密制造业企业，存在气味扩散、环境品质波动等潜在风险，而区域更新规划落地需要时间，短期内周边环境难以改善。

存在学区与品牌不确定性：对口的龙华区外国语学校教育集团福城校区虽是名校分校，但教学成绩尚未经过长期市场验证，对于极度看重成熟学区的家长来说，存在一定顾虑。此外，开发商阳基集团相较于全国大型知名房企，品牌知名度和影响力较弱，在项目后期品质维护、物业服务等方面，相比标杆房企存在一定的不确定性。

长期居住成本偏高：该项目物业费为 4.98 元 /㎡/ 月，这个收费标准高于深圳不少普通住宅项目。对于大户型业主而言，每月需承担的物业费是一笔不小的开支，长期下来会增加居住成本。