郁亮“离场”，在地产的“黑铁时代”能否全身而退

1月8日，万科发公告称，因到龄退休，郁亮于2026年1月8日向公司董事会提交书面辞职报告，申请辞去公司董事、执行副总裁职务。辞去上述职务后，郁亮将不再担任公司任何职务。‌‌

如果说万宝之争，深铁成为万科最大股东，作为万科股权更迭的标志性事件，那么去年深圳国资委成立领导班子全面接管万科管理层，表面“国家队”必须下场来收拾这个“残局”了。当时，郁亮辞去董事会主席，转任执行副总裁，其实已经算是“半退休”，余下的时间是和新的领导团队交接的过渡期了。

郁亮，过去算是万科在王石退休后的第一“话事人”，他也喜欢在媒体发表一些口号性的发言，比如“房地产行业已进入黑铁时代”，“活下去”，“房地产进入管理红利时代”，“缩表之战”。

他的这些口号，在房地产时代的末期，成为媒体风向标，几乎每一个概念抛出来，都会引发一阵热议。其实现在想起来，虽然郁亮，或者其他房企掌门人，在当时看到了彼时房地产未来的趋势，也知道房企应对的措施，但知易行难，千亿级别的企业进行战略转型，不是抛几个词，开几场发布会这么简单。所以，我们看到了要通过“缩表”生存下去的万科，依然陷入了债务的泥潭。而郁亮，也没有能够带领王石当年的初创团队“活下去”。不过，相比于其他千亿级别的房企，万科算是最后倒下的了，也不愧为曾经的优等生称号。

不过，郁亮这次退休，可能不是那么容易的从泥潭脱身，可能接下来他还得面临法律方面的诉讼问题。

在前年即2024年的时候，一封来自烟台市百润置业对郁亮的实名公开举报信，一石激起千层浪。这篇文章的题目叫《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》

文章矛头直接指向的是郁亮，然而里面的控诉的内容，却不是郁亮一个人能兜得住的，万科也不是郁亮控股的公司，更不是由他一个人说了算。也就是说，控诉方在面子上并没有和万科这家企业闹翻，而仅是指控到个人，其原因还是因为万科由国资控股，对方还不想树敌太多，也是分化内部的一种策略，暗示万科背后的大佬们，弃车保帅，让郁亮背锅。

长久以来，这些祸害国家、祸害企业的蛀虫肆无忌惮，不收敛、不收手，把万科当成谋取私利的工具，贪婪的啃噬改革开放和市场经济的成果，马上就要把万科这个优质的房企拖垮，保护万科品牌刻不容缓，肃清蛀虫迫在眉睫！

这篇文章的核心逻辑还是与万科合作的小微股东，其利益受到侵害。说白了，就是店大欺客，万科利用其本身的品牌、资金、运营方面的优势，在合作过程中，以强权的姿态，无视小微股东的权益。在大家都有钱赚的年代，万科拿大头吃肉，其余跟班拿小头喝汤。在没钱赚的时候，万科自然要维护自己的利益，跟班们就任其自身自灭。

文章中提到了北京万鹏、红色崛起，这两家万科实际控股的“影子银行”，房地产行业是重资产模式，在开发建设过程中对资金的需求量是巨大的，资金的来源和去处，就有很多可操作的空间。一般来说房地产每个项目都会成立项目公司，一些地方开发商出于对万科品牌、资本的看重，会主动找万科进行合作开发，同时，万科也看重地方开发商在地区的社会网络关系的便利。在股权结构和出资资本方面，万科还是有绝对的优势，比如下面的这个文章提到的这个案例，实际由万科全资，但地方开发商得承担融资资本。也就是说，可能这个“万科翡翠蓝山”项目在项目财务方面是亏损的，但万科不会亏钱。

2018年5月，万科与唐山今牛房地产开发有限公司合资开发“万科翡翠蓝山”项目。该项目万科出资1亿元，今牛公司出资11亿元，而今牛公司出资的11亿元是由万科指定的第三方红色崛起公司以高息借贷的方式借给金牛公司。

其实，这篇控诉文章中讲了很多实际的案例，可以让大家明白——为什么房地产项目预售卖完了，但最后会因为项目账户上没有钱，而导致烂尾。

万科在当地开发的一个项目总销售额近70亿元，万科总部第一时间就挪用了50亿元，截至目前尚有近20亿元资金未回流项目公司。经查证，上述被挪用、侵占的项目公司资金被万科转入北京万鹏，然后再进入红色崛起。

还有就是如何把原本该属于项目层面的利润并表母公司的财务数据，通过一系列的操作，变成了表外收入。

……烟台翡翠长安项目车位市场标准销售单价为14.74万元/个，而万科销售给关联企业的803个车位仅为5.5万元/个……万科将大部分车位以包销的名义卖给了自己内部人员或抵顶给其关联企业，再以个人的名义或关联企业名义对外销售，销售款最终回流到万科的某个实体（比如有限合伙企业）而非上市公司并表大账， ……万科以烟台御龙山项目房源为14家关联方抵付工程款27057万元……但万科没有按销售处理，而是直接冲减存货

当然，还有通过虚增成本，降低利润，减少项目小微股东的利润分红等，比如通过商票贴现由项目公司承担，虚开增值税发票，虚构工程量……等方式

万科联合新土木及其他公司出具虚假工程验收单，与实际工程量严重不符，并以此向新土木公司支付工程款4400余万元。经查询，吉林省新土木建设工程有限责任公司股权穿透后由万科百分百持股。

对于以上的指控，万科官方的回应是“内容严重失实，并会采取法律手段”。这里我无法证实文章里提到内容的真实性，如果真的走司法程序，我详细控诉方提供的报告，就绝非公众号上那10多页内容，起码得有几百页的东西，才能把文章中提到的事情交代清楚。

目前，控诉方也回应了万科的投诉，他们选择继续硬刚，我估计他们手中有详实的证据吧。

说实话，烟台这几家公司控诉的内容，在地产行业内的人都应该耳熟能详，整个地产行业，又岂止万科、郁亮在这么搞，这些都是行业内默认的潜规则。他们站出来，算是把这层纸糊的外衣捅破，反正老子们亏钱了，大家也都别干了，把这个行业的饭碗砸了，大家都别活。

地产进入“黑铁时代”后，曾经聚光灯光环下，风光无两的那些高管们，也纷纷逃离这个行业。目前，媒体上不断传出那些熟悉的名字，被起诉，被冻结资产，甚至市区联系。高管们能否全身而退，取决于他们能否把地产野蛮生长，狂飙激进年代，水面下暗流涌动的哪些事情撇清关系。