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——北京【中海汇德里】

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中海汇德里分为南北两个区，合计25栋楼840户，全部楼栋都有电梯。其中：南区一共16栋楼，除了11号楼是6层板楼外，其余楼栋都是5层板楼，楼间距在20-25米；北区一共9栋楼，最北边一排是10层板楼，其余楼栋都是7层板楼，楼间距在30-32米。小区容积率1.5，是目前最受欢迎的低密度洋房产品。小区开发商是中海地产，物业也是中海自持的物业，物业费6.1元，小区都是集中供暖的地暖。

汇德里2022.3月开盘，2024.10月交房，2025年开始陆陆续续办的房本，所以基本上所有房子都不满二，交易有额外的增值税（贷款300万增值税18万左右），不过因为小区目前已经破发，所以个税都差没了。小区开盘指导价8.3万，再加4000元每平米的精装包，所以业主持有成本普遍在8.5万左右。目前小区成交单价7.5-8万，北区最北侧的楼因为临街所以会更便宜一些，比如前一阵备受专注的96平706万的成交。汇德里平均破发幅度10%。对比2022年入手其他二手次新的跌幅，这个跌幅算是很小的了。

楼栋分布图

No.1

小区品质

还是先说小区品质。汇德里的整体品质很是不错，比现在所谓的次新二手房明显要强一个档次，相比于幸福里这种建成更早的新房，在园林标准、容积率、户型、得房率等方面也是全面领先。就算是对比现在海淀的“第四代”住宅，可能也仅仅是得房率方面的差距，仅此而已。

汇德里是深色真石漆的外立面，看起来很有高级质感，并且不容易显旧。小区绿化率35%，园林景观设计得十分精美，绿意盎然。整个小区的院落由汇德大道、三种院落表情、源自世界十二大最美校园的十二座人文庭院（冥想庭院、拾光庭院、浪漫庭院…）三部分组成，保证了每两栋楼之间都有精美的园林景观。汇德大道借鉴了大学校园的林荫大道，打造学院感归家之路，为归家的业主增添别样的仪式感。整个小区学院风浓郁，很符合业主们高学历人才的定位。小区内的水系和喷泉不算大，没有大面积的池塘或者溪流，但是也算是恰到好处。小区内也有凉亭、长椅、儿童滑梯等娱乐设施，适合平时休闲遛娃。

南区园林

北区园林

不过相比于永丰北的其他小区，汇德里没有会所，没有会客厅，也没有气派的精装大堂，甚至连风雨连廊这些也都没有，品质上要扣分不少。而且汇德里的装标也比不上周围的几个新小区，虽然有新风系统但是竟然没有中央空调，这也是最令人诟病的一点，看来22年那会房子是确实好卖。

小区完全人车分流，地下两层停车位，停车方便，车位35万一个，电梯都可以直通地库。中海的物业，中规中矩，虽然比不上华润物业，但是也还说得过去。汇德里是封闭式管理，刷卡进出，保安都是年轻小伙，小区内总能看到保洁人员在打扫卫生和修建树木，每栋楼还都配有专门的物业管家。单元门禁都好用，入楼可以刷脸，出楼则是自动感应，还挺高级。楼道内部包括步梯楼道在内都贴了浅色系的瓷砖，堆放杂物的情况也很少，非常干净整洁。

综合对比，汇德里的低密度是优势，园林绿化也不算差，但是整体品质和永丰北的其他几个新盘比实在是不占优势。主要体现在了小区院落内的公共设施、房屋装标等方面，均比不过旁边的幸福里润园，更别说保利嘉华天郡这种顶配新房了。并且小区最小面积76平，500多万就能上车，导致小区业主的圈层不是很纯粹（润园最小面积109平，直接锁定小区业主的圈层）。

No.2

地理位置

然后是地理位置。中海汇德里位于海淀北五环外，永丰板块。关于永丰板块的详细介绍，码哥在之前介绍海淀幸福里的文章里已经详细讲过了。目前永丰是“北清路前沿科创发展走廊” 和 “中关村大街高端创新集聚发展走廊” 的核心，周边产业环绕，而且城市界面很新。有中关村永丰产业基地、中关村生命科学园、中关村软件园、中关村环保园、中关村创新园等多个产业园区，并且距离华为、腾讯、网易、甲骨文、大唐电信、航天电子、北斗导航、用友软件、中国船舶等众多大型企业也都不远。周边高购买力的人群很多，所以能支撑起永丰8万+的房价。不过永丰交通轨道匮乏，再加上实在过于靠北，所以如果不是在北五环外工作的人群，其实不太建议买这里，毕竟从永丰进城确实不方便。

再说回汇德里，汇德里在永丰板块内部的地理位置还算是不错，虽然目前没有地铁（距离最近的16号线永丰站2.8公里），不过未来19号线支线北延，据说在大悦城和故宫北院能设有站点，到时候距离汇德里不会太远。不过19号线支线一期目前只到清河站，未来何时北延都是未知数，所以买了汇德里肯定要做好10年内没有地铁交通的准备。

地理位置

不过除了地铁之外，汇德里其他方面的配套都还算不错。小区周围都是商品房住宅（幸福里润园、栖海云颂、中海富华里），东侧和北侧是占地面积很大的玉河湿地公园，西侧是润园和海淀大悦城，南侧是保密单位，小区附近没有回迁房和公租房，人员结构简单，居民素质普遍较高。这点就要比嘉华天郡强上不少，嘉华天郡虽然装标高，但是周边都是回迁房（大牛坊社区）和公租房（中铁碧桂园），鱼龙混杂，居住体验想必会打些折扣。

汇德里自身没有配套的商业底商，不过附近的商场还是不少：旁边就是海淀悦界主题街区，西侧1公里就是新开业的海淀大悦城，更远点的地方还有中关村壹号的商业街，如果日常买菜，附近则有大牛坊市场。汇德里北侧2公里就是正在修建的故宫北院，未来游人如织，也算是热闹繁华。

海淀大悦城

汇德里的生态环境配套也是十分不错，东侧和北侧紧挨着西玉河湿地公园，很大一片，里面有大片的池塘水系，预计明年就可以面向群众开放。小区里的很多楼栋都可以直眺公园，视野非常不错。医疗配套方面，北大国际医院2.5公里，北部医疗中心（北医三院北部院区、海淀区妇幼保健院北院区）5公里左右，看病的话也算方便。

玉河湿地公园

教育配套方面，汇德里配建有海融惠爱幼儿园，是一所公立普惠幼儿园，小区业主都可以上。汇德里属于上庄西北旺学区，划片小学是中关村三小永新分校，学校具体位置就在富华里的南侧，步行15分钟左右。这个小学也是个新学校，25年刚开始招生，主要生源就是汇德里、富华里、幸福里润园、栖海云颂 这四个商品房小区业主的子女，相比去中关村三小的科技园分校，生源质量更高，想必成绩会更好一些。初中派位，清华附永丰，建华实验等学校都有可能。整体来说教育配套中规中矩，目前还看不出来好坏，不过未来有提升的空间。

中关村三小永新分校

汇德里也有临街的噪音问题，南侧的丰澜路和西侧的永明北路都属于小路，没有太多噪音。主要是北侧的玉河南路，属于主干道，双向六车道，还会走公交车和大车，所以汇德里最北面的一排楼都会受到噪音影响。虽然和马路中间会建一些绿化带，不过声音依然会听的很清晰。所以考虑买汇德里的朋友，噪音问题也要调研清楚。

永明北路

玉河南路

丰澜路

No.3

户型产品

然后是户型产品。汇德里最大的优势就是小区内部都是低密度洋房，尤其是南区，都以5层板楼为主，北区楼栋稍高但也不超过10层。小区都是一梯两户，一层是下跃，最小面积是76平南北向的两居，主力户型是97平的三居室，三面宽，户型十分不错。小区整体得房率80%左右，没阳台，客厅是半落地窗，南向卧室也都有飘窗。小区开盘实际均价8.5万（算上精装包），现在破发了，二手房售价7.5-8万之间（北区最北侧的楼单价更低），当然不满二还会有增值税，贷款越多税费越高。其实这么算下来，相比于买同时期的二手房，显然是新房的保值性更强一些。下面介绍一下汇德里的典型户型。

首先是76平南北双通透的两居，明厨明卫，主卧有飘窗，目前成交价600万左右。

76平两居

然后是小区的主力户型，97平三面宽的三居室，南向两个卧室都有飘窗，有两个卫生间，都是明卫，北向卧室大小也都够用，比幸福里的99平三居室的户型强很多。这种户型也是新房中最流行的三居户型，现在非临街楼栋成交价750万左右。与之类似的还有一种101平的三面宽三居室，和97平的户型基本没区别，多了个小的储藏间。

96平三面宽三居

101平三面宽三居

125平四居两卫，三面宽，两个卧室朝南，两个卧室朝北，各个房间大小也都够用。目前这种户型成交价1000万以内。

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