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北京豪宅隐贵的极致样本

上周，位于海淀四季青香山墅区的印香山项目实景样板示范区正式开放。我第一时间参观了印香山的实景示范区，包括实楼样板间。看完之后，第一时间在自己的朋友圈发了一句话的感慨：“隐贵的极致样本——印香山。”

为什么会有这样的感慨呢？因为看完项目之后，发现印香山这个项目确实把"隐贵"二字做到了极致。接下来就给大家详细介绍一下，我看完印香山之后的印象。

首先咱们说“隐”。印香山项目它本身所在的位置就是香山别墅区，旁边紧邻着西山别墅区的代表项目之一西山美庐，而且与它的楼王仅仅一路之隔。而印香山项目是目前西山墅区海拔地势最高的项目，在项目的实楼样板间可以清晰地感受到这种地势的高度。放眼望去周边是西山美庐的别墅群，包括其他在建的项目。当时给我的感受就是既有香港半山豪宅的范儿，同时又有一览众山小的成就感。

据说在购买印香山的业主中，有相当一部分群体就是看中了印香山的特殊地势。同时，项目将市政路整体抬高了3米，由此也天然形成了高墙大院的既视感，整个社区与外部形成天然的隔离，从而也使得整个社区更加静谧。这也是我刚才所提到的“隐”字。

关于“隐”的第二点就是整个印香山只有99套，而且它的户型面积段是从建面约220平方米起，当然建面约220平方米也是整个印香山的主力户型。这就意味着在整个社区里面因为户数少，所以相对来说会特别安静，而这种静其实也是“隐”的一种体现。

说完“隐”之后，重点围绕“贵”再讲讲我的感受。

第一个是地段之“贵”。因为印香山所处的位置，如果从我们地产行业来说叫西山别墅区，而西山别墅区位列北京三大别墅区之首，不仅仅是因为价格相对比较高，更重要的原因是供应量相对稀缺。就拿我刚才提到的项目紧邻的西山美庐别墅来说，这个别墅是2004年建成的，至今已经超过20年。我在贝壳找房上查了一下，目前这个项目有一套在售面积是930平方米，应该是西山美庐的楼王产品，报价高达2.1亿元，折合每平方米单价22.56万元。这个单价之高也从侧面印证了西山别墅区楼盘的稀缺性，而这个楼王与印香山紧邻，印香山的项目指导价是每平方米12.1万元。通过这种价格的简单对比，大家也能判断出未来印香山的保值、增值能力。

第二个是容积率之“贵”。我们知道限墅令出台之后，在北京尤其城六区很难出现低容积率的项目。而印香山的容积率只有1.05，它也是目前海淀在售项目中容积率最低的一个。

今年海淀供应量相对较大，无论是之前的朱房还是树村，容积率都远高于印香山。树村所在的地块虽然容积率也相对较低，但1.6的容积率相较于印香山1.05的容积率，显然还是高了不少。有了低容积率的打底，印香山从整个社区规划全部都是四层的洋房产品，这对于当下的北京市场也是一种贵的体现。

第三个是建筑之“贵”。印香山的建筑形式采用古代皇家世族才能使用的高规格九级歇山顶。同时为了彰显项目品质，印香山的建筑立面使用了伊朗进口的蓝眼睛石。这种建筑形式加上高成本石材，构成了项目的建筑之贵。

第四点是园林之“贵”。这次印香山的实景示范区开放，园林是一大亮点。整个参观完之后，不仅能够看出开发商对于园林投资大，更重要的是在园林设计、施工及最终呈现效果方面的极致用心。

围绕园林部分，我说四个给我留下深刻印象的点。第一个，在印香山的大门处栽种了三种树，分别是红枫，代表鸿运当头；元宝枫，代表金玉满堂；文冠果树，代表文运昌隆。三种树种代表了不同的寓意，这只是其中之一，更重要的是一棵树龄超过50年的元宝枫。据说为了找到这棵合适的树，整个园林团队跑遍了全国各处。移植回来之后，又经过了在当地苗圃的精心栽培，前后总计耗时超过500天。当然功夫不负有心人，在印香山的大门处，这棵50年的元宝枫绝对是一个最大的亮点。从它的树形来说，树干5米以下不散开，而5米以上的树冠犹如一把撑开的巨伞，更巧妙的一点就是树干的最高点恰好与门厅挑檐形成完美的天圆地方构图。

第二个，在大门的人行入口，这处景观，项目定名为香岩挂瀑。这个场景是由3点构成，一是重达50吨的山西黑石，据悉这块石头也是整个园林团队耗时三个月，找遍数十个矿区，挑了近4000块石材才最终选定的这块黑石。二是黑石旁边的树形飘逸的红枫，还有一点就是水流，当瀑布水流撞击石材，可以发出古琴泛音的空灵回响。而这处园林景观，同时也体现了印香山项目因诗造园的理念。因为这个场景它的缘起就是李白的那首诗句“飞流直下三千尺”。当秋季红叶飘落，我们可以想象，随水流形成了红叶逐波的绝妙景致。

三是项目打造了长约50米的漫山步道。这里的地面，用专业术语来说叫汀步的营造也是极为讲究的，它的材质是福鼎黑汀大块的铺装，一般的社区都是小块，而在豪宅社区，最大一块的面积也就在1~1.2米。而在印香山这种福鼎黑汀每块的长度都超过了1.5~2米。使用大块铺装的好处是，第一个整体显得大气稳重。第二个对于业主来说，走起路来更平稳，减少上坡带来对膝盖的损害。由此也能看出来开发商在细节上的用心。据说在当时选材的时候，用的原石最大的一块达到了20吨，最小的有5吨。由此也能看出开发商在这方面的大投入。还有一个小细节点，整个汀步是由99块铺装，一方面暗合了整个项目的99户，同时也有长长久久的寓意。

第四个，当你走在漫山步道时，左手边有一景，这处景就是项目采购了大量的东湖石，通过精妙的排布而构成宛如西山山脉的微缩画卷。当然除了刚才我所说的这些，是我个人认为印香山在这次实景示范区开放之后，我看到印象最深刻的四处景致。如果你有机会去印香山的实景示范区感受的话，我相信应该不止这四点。因为这次开放的只是印香山社区园林的局部，据说到6~7月份，整个社区的大园林将会正式开放。我相信到那时我们再来看印香山的园林景观，应该会更精致，更出彩。

第五个是户型之“贵”。刚才也提到了整个印香山只有99套，主力户型就是建面约220平方米的四居。这个户型有几个特点：第一它做到了南向四面宽，而且整体的面宽尺度很大，约17.9米，客厅部分的面宽就达到了约6.8米。它的进深约12米，进深开间比在0.7以下，这也是一个黄金比例，这种黄金比例能保证整个户型的采光及通风效果最佳。

第二是户型整体方正通透，而且使用率很高。因为它毕竟是只有4层，容积率1.05的社区。第三是LDK的一体化，项目客厅加上餐厨部分，整体的面积达到了约80平方米，这种尺度在同面积段户型中也是极为罕见的，项目也把这个空间定义为四维社交空间。第四是南北的窗墙比都做到了最佳，其中南向是全落地窗设计，向南能直接看到CBD的中国尊，而北面的窗外就是近在咫尺的西山。

第六个是精装之“贵”。印香山在精装方面也是下了大成本。第一，它的电视背景墙是由两块意大利进口的澳彩金沙拼接而成，地面除主卧之外全部是天然大理石。第二，厨房灶台、烟机、冰箱、洗碗机、蒸烤一体机全套采用Miele品牌。关键还有一点，项目在中厨和西餐岛台区各配置了一台Miele冰箱，做到了食物分离。第三，洁具卫浴方面，印香山采用了国际顶级品牌当代+劳芬，还包括怡口净水器，华为全屋智能等。可以说印香山的整个精装部分所用品牌，在北京诸多10万+豪宅精装品牌的对比中，也是极具竞争力的。

刚才是我个人总结的，为什么印香山是隐贵极致样本。参观后也跟项目的相关负责人进行了交流，了解到印香山的客群主要包括大学教授，工程院院士，当然还有高科技行业的私营业主，甚至包括一部分政府工作人员，他们构成了印香山的主力客群。印香山这种只有99户，建面约220平方米的户型设计，也在一定程度上保证了未来业主圈层的纯粹性。

阅尽千帆，心归观澜，笑看风云淡，坐对云起时。这两句话我个人认为是对印香山业主的一个真实的写照。如果您对印香山项目感兴趣，欢迎联系我们后台小秘书，我们将第一时间为您提供更多的买房帮助。

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