山西
实践中，部分开发商以“使用权转让”名义变相销售未取得预售许可的商铺，通过补充协议延长使用期限规避法律规定，一旦项目烂尾，购房者极易面临“付房款却拿不到商铺”的困境。对于此种情况，北京市中恒信律师事务所太原分所任婷莉律师根据法律条文规定以及裁判规则，整理了商铺使用权转让烂尾的法律定性与房款追回相关要点，供大家参考。
使用权转让合同性质认定
“使用权转让”合同维权的关键是区分租赁与买卖关系。《民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人交付租赁物供承租人使用收益、承租人支付租金的合同；若合同包含租赁物信息、使用期限、款项支付等核心条款，即便名为“使用权转让”，司法实践中仍倾向认定为租赁合同。
《民法典》第七百零五条明确租赁期限最长二十年，超过部分无效，开发商约定二十年期满自动续期的条款因违反强制性规定，超出部分无效。另外，相关司法解释规定，出卖人未取得商品房预售许可证明订立的预售合同无效（起诉前取得许可的除外）；若开发商以“使用权转让”掩盖商品房买卖实质且未取得预售许可，合同可能被认定为无效。
烂尾情形下合同解除依据
司法实践中，认定合同解除需重点把握以下要点：
1、审查交付义务的履行情况。开发商未在约定的交付期限（含宽限期）内完成商铺交付，且无合理履约理由的，构成根本违约。
2、认定购房者的抗辩权行使。若开发商明确存在履约能力缺失情形（如项目停工、资金断裂），购房者未按约定继续付款的，可依据《民法典》第五百二十七条主张不安抗辩权，不构成违约。
3、明确合同解除的范围。对于包含超出二十年租赁期限的补充协议，仅超出部分无效，未超出部分及主合同可依法解除。
结语：
综上，商铺使用权转让遇烂尾时，购房者应先明确合同性质，再依据法定或约定条件主张解除合同，精准锁定责任主体追索房款。建议及时固定履约瑕疵、资金支付等证据，通过协商或诉讼方式维权，必要时可申请财产保全，保障债权实现。
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