新房最大的对手，又出现了

这几天，北京新房市场的气氛有些微妙。

陆陆续续地，朝阳、丰台、海淀都摊开了2026年的拟供地计划。各区都拿出了前所未有的诚意，但这份诚意，对于还未清盘的存量新房来说，只感到鸭梨山大了。

最先感到寒意的是朝阳的新房。

朝阳拟上新的12宗地块里，三环周边的黄金地块就占了：

近一半。

从去年就开始预热的永安里，今年继续待字闺中。但这磨蹭的一年里，它的对手名单上又多了化石营、甜水园这两个重量级选手。

很明显，朝阳今年的策略是“豪宅围城”。酒仙桥、将台地块，个个都是冲着终极改善去的。

这种高强度的输出，让周边的在售项目显得尴尬无比。

南磨房地块蓄势待发，不远处的能建东誉府恐怕要睡不着觉了。

去年9月，东誉府现房入市，打出的王炸底牌是“东三环少有的核心地段”、“大望路近10年首个住宅用地”。因为“稀缺”，项目一面市就备受追捧，网签迅速过半。

但今年，这张“稀缺”的牌，突然就不香了。

为了能把这些货值顺利卖出去，朝阳甚至罕见地举办了高规格推介会，台下坐着的都是中建集团副总、中建一局、二局董事长这个级别的央企大佬。

海淀，这个向来矜持的“优等生”，今年也彻底豁出去了。拟供地11宗。这一个数字，相当于海淀过去三年供地的总和。

如果说去年海淀是豪宅的独角戏，那今年就是给刚需悄悄开了一扇窗。围绕着大厂的布局，终于轮到了：

西三旗板块。

金隅城中村、五星青岛啤酒厂、城建自有用地改造——这三宗地块，明显是为刚需和刚改量身定制的。

当然，豪宅也没落下。最重磅的上地0702地块已经出让，紧随其后的朱房二期双子星，虽然位置稍逊于去年的臻澐和海晏，但1.5的超低容积率，把“舒适度”三个字刻在了脑门上。

海淀的哲学是轮动，雨露均沾，尽量不搞内耗。但丰台，显然走的是另一条路子：

卷，就往死里卷。

看完丰台2026年的供地清单，最揪心的莫过于中海丽泽的两个项目：丽金府和丽泽叁号院。

丰台这次把压箱底的好货都搬出来了，多数在四环里，甚至有两块直接摆在了二环边：太平桥城中村和万泉寺。

特别是万泉寺棚改地块，距离丽泽SOHO仅500多米，步行10分钟即达，是真正意义上的“丽泽核心”。但它的起始楼面价，只有约：

5.3万/平米。

这不仅是丽泽板块历史上最便宜的一宗地，更是一次对周边项目的“降维打击”。

回看历史，时间久远一点的北京悦府，楼面价7.3万；折戟的中海丽泽叁号院，也要5.8万。即便是去年被视为“板块最优”的中海丽金府，在这个新对手面前，性价比的光环也瞬间黯淡。

甚至连隔壁的端礼著，顺销周期恐怕也要被迫拉长。

这并不是个例。仔细翻看这份清单，你会发现一种残酷的“轮回”。槐新改造地块一出，建发观宸、森与天成的压力陡增；东铁营地块一上，金茂璞逸丰宜的竞品栏里又多了一行……

这或许就是当下开发商面临的最大困境。你手中的“稀缺”和“唯一”，在新地的滚滚洪流面前，脆弱得像沙滩上的字迹。

潮水根本不需要来，只需要下一块地更便宜、位置更好，你苦心经营的价值体系，就会瞬间崩塌。还没来得及清完手里的库存，更强大的竞争者就已经站在了门口。

而在房地产的这种博弈中，后来者，似乎永远拥有后发优势。

哪怕地块再好，开发商资金再雄厚，也架不住这种年复一年的“背刺”。在这个极度内卷的市场里，没有什么核心资产是永恒的。

如果有，那一定不是房子，而是永远在更新、永远更具性价比的——下一块地。

欢 迎添加子姨微信： zhangziyi10010

注明公司名称、职位和姓名更易通过