穿越债务风暴，房地产行业即将迎来新篇章

作者：七佰

过去几年是楼市20多年来调整最剧烈的时期，调整幅度之大、持续时间之长，历史罕见。

有知名房企在这轮周期中轰然倒塌，也有房企抗住了风暴，重新驶向正轨。

2025年，房地产行业在深度调整中加速出清，多家出险房企通过债务重组寻求生机。据中指研究院最新数据显示，2025年以来已有融创中国、碧桂园、旭辉控股、华夏幸福等21家出险房企债务重组或重整方案取得关键进展甚至落地完成，化债总规模约1.2万亿元。

由此可见，2025年，债务重组已成为房地产行业化解风险的关键进程。在经历长期长达四年的调整期后，凭借政策持续发力、金融精准支持以及企业的积极自救，房地产行业的风险化解在这一年迈入实质性落地阶段。其中，融创、旭辉等企业已先后完成境内外债务的整体重组；金科股份通过重整计划化解约债务1470亿元，规模为行业迄今最大。

在穿越债务风暴的过程中，部分稳健企业却走出了一条不一样的路。如龙湖集团，持续保持着公开市场债务按期兑付的记录，并在2025年平稳度过集中偿债阶段。

化债这张卷这家企业的答案

德国哲学家尼采有一句名言：“杀不死我的，只会让我更强大。”

房企在债务重组方面取得的突破性进展，也意味着房地产行业风险出清在加速，开始修复资产负债表。

而在这场风暴当中，有一家企业的化债答案表现亮眼。

这就是龙湖集团——其以一系列如期甚至提前的债务兑付动作，展现了其良好的财务韧性与战略定力。

从清偿近百亿港元银团贷款，到完成年内全部公开市场债务兑付，龙湖不仅平稳穿越债务周期，更为行业提供了“以现金流驱动发展”的范本。

这份答卷，背后是龙湖持续优化的债务结构、多元业务的造血能力以及对长期主义的坚守。

为何龙湖集团在穿越债务周期的过程中走得如此稳健？

实际上，早在房地产行业高歌猛进时，龙湖就宣布从“开发主导”迈向聚集“开发+运营+服务”三大业务板块。故而从2011年开始，龙湖便坚持将每年销售回款的10%投入商业、长租公寓等持有型业务，这一长期积累在2025年成为其穿越周期的“压舱石”。

财报数据显示，2025年上半年，其经营性业务收入达133亿元，占龙湖集团总营收22.6%，毛利率超过50%，成为龙湖稳定的利润和现金流来源。

凭借稳定的现金流，龙湖在12月初将12月21日到期的92.27亿港元银团贷款提前结清。至此，龙湖集团如期完成2025年全部公开市场的债务兑付。

最新消息显示，龙湖集团于2026年1月5日如期完成“21龙湖02”兑付，涉及总金额约10.38亿元。目前，龙湖集团境内信用债余额仅余约34亿元，分别为2026年3月到期1.47亿元，5月到期15亿元，8月到期10亿元，以及2027年1月到期8亿元，到期规模小且兑付时间分散。

龙湖集团CFO赵轶曾透露，自2022年中以来，龙湖三年累计压降有息负债超过400亿元，财务指标持续优化。根据规划，龙湖集团的有息负债自2026年起每年还将净减少约100亿，负债规模基本稳定，无偿债压力。

不过，如何将债务压力缓解带来的财务改善，转化为可持续的运营收入和良性发展，是房企接下来需要应对的主要问题。

现金流持续为正，守住“绿档”安全线

2026年，稳市场、防风险依然是房地产行业的主要任务，但长远来看，建模式、促转型更是行业实现高质量发展的重中之重。

据国家统计局数据显示，2025年1—11月份，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%，其中，住宅投资60432亿元，下降15.0%，这进一步说明房地产从增量市场转向存量的进程正在持续推进。

无论是融资、化债还是政策支持，都只是外部的助力，房企必须增强内生动力、提升自身造血能力，才能更好地应对市场的深度调整。

目前，行业内的转型进程呈现分化态势，仅有部分头部企业凭借前瞻布局和长期投入，在经营性业务领域建立了较为成熟的能力体系与收入规模。

其中，华润置地与龙湖集团展现了较强的抗周期韧性，其营收结构呈现多元化特征。只因二者均在早期开始了系统性发展持有物业运营与轻资产服务业务，这对于企业稳健经营的支撑作用开始逐步体现。

2003年，龙湖在重庆打造首个商业项目北城天街。一年后，华润置地的首个商业项目深圳万象城也正式开业。

在房地产发展的黄金时代，这种行为一度被视为“不务正业”。不过，时间最终给出了肯定答案。

在随后的二十年里，龙湖的“天街”和华润的“万象城”逐渐成为覆盖全国的超级商业IP、城市地标和人流聚集中心。

从营收结构看，在2025年上半年，华润、龙湖持有物业收入和运营服务收入占比均超20%。

更为关键的是，非开发业务对利润的贡献度也更为突出。据统计，华润置地约60%的净利润来自非开发销售业务；龙湖集团的表现则更为明显，投资性物业租金收入、物业管理、商业运营等非开发业务成为其利润的稳定贡献源。

公告数据显示，2025年 1-11月，龙湖集团实现经营性收入约260.3亿元（含税）；其中运营收入约138.5亿元（含税），服务收入约121.8亿元（含税）。

强大的经营性现金流生成能力是企业安全韧性的核心。龙湖集团在2023年、2024年及2025年上半年均实现了正向的净现金流，2025年上半年即便在包含资本性支出的情况下，经营性现金流仍录得超20亿元的净流入。

这说明龙湖已依靠运营与服务业务形成了健康的内部“造血”机制，其现金流不仅能够覆盖债务偿付需求，也为业务的审慎扩张提供了内生动力。

除了华润与龙湖，其他一些房企也在不同赛道上进行着转型尝试。保利发展、招商蛇口等央企凭借资源优势，在商业、产业园、养老等持有型物业运营上稳步拓展。也有部分房企开始开拓代建、物业管理等业务，这类业务不需要大规模资本投入，却能带来稳定现金流，代表着未来行业从增量开发向存量运营转型的方向。

值得关注的是，龙湖在基本盘和增长盘之外，正通过“一个龙湖直达用户”战略构建创新盘，其在2025年初正式推出将各航道产品及服务集成一体的“龙湖”APP，融新房、租赁、商业、服务于一体，正试图打通千万级会员体系。

结语：

对于房地产而言，旧的秩序已然破碎，穿越风暴的幸存者正努力构建新的秩序。

真正的安全垫，不在于规模的庞大，而在于现金流的健康、债务结构的轻盈，以及持续创造价值的能力。

长期来看，恢复并提升自身的可持续经营能力，才是行业走出困局、实现稳健发展的关键。

2025年的变化，或许正是房地产从高速扩张转向可持续经营的开端。