一位园区大佬的肺腑之言，看完五味杂陈

这两年，产业园赛道是越来越拥挤了，也越来越不好做了。受到复杂经济形势与竞争白热化的双重压力，各地园区的招商运营压力一年比一年大。

现在哪怕是国有园区，尚且需要加大租金优惠和运营投入来招商留商，更别说近年来在夹缝中生存的民营园区了。

不少园区人对此感到悲观，认为产业园区的公益属性越来越强，民营园区已经很难再做下去了。但细看这个行业，其实还有一些民营园区活下来了，而且活成了标杆。

最近小明参加了一场园区交流会，一家民营园区企业A企分享了大量的实战干货，非常有针对性。

民营园区痛点越来越“痛”

现在打的就是生存之战

对于国有园区来说，行业这几年是比较卷的，但大家终归是走在解决问题的路上。但对于民营园区来说，每一年都比上一年更像“生存战”。

小明认为，与其说是在解决问题，不如说它们是在努力活下去，因为民营园区当前的痛点是很明确的。

首当其冲的，就是要面对越来越多低租金园区的冲击。

这几年产业园区公益属性越来越强的同时，也意味着租金越来越接近一个普惠的水平，甚至去年我们看到了0租金模式的出现。

这种大幅让利的模式，对于完全市场化的、缺少补贴支持的民营园区，显然是无法承受也无法持续的。所以在这一波租金冲击下，招商处于下风是必然的。

其次，留商难。

面对外部的低租金吸引，民营园区里的存量企业也越来越难稳住。这些企业也会倒逼园区降租金、给优惠，否则就要考虑搬走。

那些主要面向科研企业或总部的综合性园区，更是如此。因为科研总部企业不像工业企业有那么多的固定资产投资，来去比较灵活。当下一言不合，就有可能马上离开。

甚至有不少企业刚入驻没多久，连定金都不要就又搬走了。现有出租率的维持变得越来越艰难，这是非常致命、让所有园区人都非常难受的一个现状。戳这里，让客户找得准、引得来、留得住

最后，是政策倾斜不足。

多数民营园区毕竟不是政策性园区，在各类产业补贴、扶持政策的争取上，天然不占优势，包括在拿地和融资环节，成本也是比较高昂的。

这就注定了民营企业做园区，是一个成本高但收入来源却比较单一的事情。租金仍然是最大头的收入，在这上面让利真的等同于割肉。

从这些方面来看，民营园区的生存真的是非常不容易。但好在优质的企业还是有资源扩张的需求的，这其中仍然有一些机会。

民营园区的生存之道

在于灵活借势、聚焦服务细节

面对如此严峻的生存形势，民营园区也并不是完全无法可想。

像国有园区那样的大而全的政策池和产业链培育，民营园区基本做不了，那么就要利用民企的灵活性优势，把运营工作做深做细做独特，构建一种不同于国有园区的活力生态。

第一，尊重上位规划。

不同于一些大型国有园区要“造势”，甚至要将产业链实现从0到1的构建，民营园区是非借势不可的。

那么第一件事要做的，就是研究上位产业规划，尊重当地的规划和基础。当地的优势产业是什么就做什么、规划导向要发展什么就做什么。

硬要去做本地没有基础的产业，会非常费力且难有成果。企业来了，发现没有产业基础和上下游资源，很快也就会走了，所以必须要尊重企业的选择，要务实。

第二，充分向龙头企业借势。

对于缺少政策倾斜的民营园区来说，一家龙头企业的落地，其能量不亚于一条好政策。

民营园区一定要利用好这个势能，去挖掘龙头企业的痛点、需求，帮它挖掘所在产业链的上下游资源，甚至让龙头企业成为园区的合伙人，这样才能把产业生态做活。

甚至是当地其他园区来了龙头企业，民营园区也可以去借势，招引一些配套型企业、做配套型园区，也是一条很务实的发展路径。戳这里，让客户找得准、引得来、留得住

像A企就曾围绕一龙头企业，招引落地了其上下游的一批腰部企业入驻，虽然租赁面积大多在500-1000方左右，但却都是比较稳定的客户。

第三，发挥市场化优势，灵活调整定位。

之前我们经常说，园区定位一定要聚焦，未来是主题化园区的时代。但在民营园区身上，这一规则却是需要打破的。

灵活性是市场化园区的优势，民营园区的产业规划一定要保持动态调整的能力。一方面根据当地规划需要，另一方面根据市场变化，园区的产业定位和招商方向，可以1-3年一调。

一般的产业通常有10年的成长期、10年的成熟期和10年的衰退期。如果等到产业进入衰退了再去进行调整，那没有充沛政策支持的民营园区，是无法支撑的。

同时，还要重视园区的算账逻辑，要聚焦于有租金支付能力的优质企业，让园区活下去。

那么在这个需要灵活调整定位的背景之下，民营园区必须要具备快速的资讯收集与分析能力。

这离不开数字化技术的支撑，通过数字化平台，园区可以快速获取各类产业信息，并及时做出决策，这一技术“武装”对于民营园区的生存必不可少。

第四，积极开放场景，辅助企业发展。

虽然民营园区的政策池不如国有园区充沛，但依然可以通过开放场景等方式，来为企业提供技术认证的真实试验环境，实现工程价值的最大化，从而提升园区企业用户的粘性。

比如开放园区的部分道路，给智能驾驶企业做路况模拟实验；又比如开放园区空域，给无人机企业做运营试验等等……

这些研发试验场景的开放，对于科研企业来说是非常宝贵的机会，也是切实与企业技术发展相关的服务，民营园区完全可以积极去推动。

第五，搭建平台，积极撮合企业交流。

民营园区需要积极去做更多“软运营”的事情，从单纯的空间的提供者，转变为与企业共同生长的创新命运共同体。

比如每年可以举办企业交流峰会，所有园区企业都可以报名参加，提供充分的交流机会，让客户都了解自己的上下游企业在哪、在做什么。

此外，还可以鼓励企业主自己牵头来举办活动，类似于“企业社群主理人”的概念。

因为园区那么多的企业，运营方逐一去收集交流需求是很难的，但可以先搭圈层，邀请有交流需求的企业主来举办各种行业、技术交流活动，成为企业社群运营的牵头角色，这是一种更高效的模式。

而且在这一过程中，园区可以逐渐建立详尽的企业档案，知道每个企业的需求是什么、上下游企业是谁、企业主的圈层需要是什么等等。

这些档案能够在未来，更充分的支撑企业社群的运营工作，始终保持极高的用户粘性，形成一个正向的运营循环。

第六，打造全维产业社区，做好职住平衡。

不少园区认为，留商就是留企业，其实不只是如此，还要留企业里的人，包括管理层和员工。园区的配套做得到不到位，能否满足职住平衡的需要，是“留人”很关键的一点。

丰富多样的生活配套，能够满足企业人才在城市扎根的需求，尤其是企业的高管。这些高端人才想要留下来，就必须提前替他们想好家人的安顿生活问题。

此外，这些企业人才业余时间的安排，园区也要仔细考虑。毕竟人是群居动物，对一个地方产生归属感的前提，是要有大量社群聚合的时间。

园区可以把更多的营销费用，用于社群活动的组织当中。比如举办各种各样的比赛，包括体育类的、电竞类的等等；又比如每逢节日，可以组织特色活动，为企业人才提供充沛的情绪价值，让员工来了就不想走。

第七，重视精细化运营，提高一线运营人员的权力

当下这个时代，稳商留商最重要的抓手就是日常的运营，这件工作是丝毫马虎不得的。

而运营人员，就更是重中之重。因为这些一线人员能获得一手的企业需求信息，关系到园区的快速决策。

所以，运营人员应该手握很大的资源调度权，比如给企业分发福利的权力等等。

民营园区需要把运营中心看作是一个成本中心，而不是一个利润中心，这个部门就是要负责把预算花出去并且花好、花到位。

比如，园区的企业客户在园区的酒店入住，房价可以给非常大的折扣。又比如企业客户要入住园区公寓，可以优先排队。去园区的商业消费，也可以赠送会员等……

把大量跨业态的福利体系，给到一线运营人员去给客户提供服务，这是很实用的运营工具。甚至是过年过节的一些小礼品，运营中心也要记得按时去送。

这都是非常细小但却是赋予园区“人味”和活力的服务细节，是民营园区可以深入去研究开拓的领域。

另外，民营园区对运营团队的管理与考核方式，也需要精细设计。

运营团队的成员需要具备相当的企业服务经验。在职责划分上，可以按楼栋来分工管理，一个运营人员作为一栋楼的楼长，他做的不是物业的事情，而是要去做企业服务的专家。

比如运营A负责的这栋楼，入驻的主要是人工智能产业的企业。那么A就需要成为这个领域的服务专家，比如要了解人工智能产业的整个链条运作，要懂得相关的知识产权服务细节等等……戳这里，让客户找得准、引得来、留得住

同时，对工作效率的考核也非常关键。园区可以建立自己的服务响应标准，比如面对企业提出的需求，要在一分钟之内给到客户回应，两个小时内解决，三天内给到复杂问题的解决方案等等，考核标准要更加细化、量化。

结语

这几年产业园行业的形势，确实对民营园区很苛刻。夹缝生存需要智慧，也需要大量真正的投入与行动。

通过学习标杆，我们还是能看到民营园区的希望和机会，并汲取不少运营新灵感。

无论行业如何发展，企业入驻园区终归不仅仅是为了找一处便宜的办公场地。

是否能为优质企业构建一个更具有发展活力的上下游生态，提供更切实的服务，这并不只是民营园区的问题，而是所有园区都要思考的。

这里面就蕴含着民营园区的机会。积极借势、灵活调整、扎实做好服务，通过园区大生态的运营为企业创造价值，这或许就是民营园区自己的突破之路。

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