上海一定要立刻卖的四类房子

这四类房子，当下，一定要立刻出手。

因拆迁短期火爆的区域

最近，市场成交最火的板块基本都是刚需板块，老破小和近郊次新房最近成交都很火——

其中甚至有一些板块的房东，已经开始了“跳价”。

当然，这些刚需板块中不乏因为价格补跌到位、刚需全面入场的优质板块；

但是也有一类板块在其中浑水摸鱼——

单纯只是因为非常“短效”的拆迁利好带来了短暂的火爆，根本就不可持续。

这样的板块的房东朋友们，大家一定要见好就收，房子抓紧卖掉——

过于托大，后面可能就真的卖不掉了。

这几年是上海的拆迁大年，市区郊区都有很多板块进行了动拆迁。

在前些年市场景气的时候，其实拆迁户购买力也只是隐藏在购房大军之中并不显眼；

但是在当下这种市场很差的时代，拆迁户的购买力就成了生力军——很明显的把一些板块买火了：

比如徐汇动迁，直接就把徐汇内环的老破小、隔壁黄浦五里桥的老破小给买火了；

比如青浦徐泾动迁，也加速了周边二手房的成交——我也听到了一些调价的消息。

但是实际上，这种因为动拆迁带来的购买力是非常不可持续的——

因为板块并没有因为什么重磅的产业落地、资源提升、或者有了什么重大规划利好到来带来了购买力的导入；

大部分的板块也根本无法整片拆迁，基本就是拆几个、原拆原建几个、剩下的依然美丽家园——

一方面拆迁购买力无法延续，另一方面板块能级很难通过拆迁大幅度提升，周边的房子很难因为拆迁获得价值提升。

这些板块的火爆，就只是单纯因为有地缘情节的动迁户买家集中入场，带来了阶段性的供需失衡，才形成了“假火爆”。

但是这轮拆迁购买力没了，后面可没有新的人来继续接盘，你这房子该不好卖还是不好卖;

甚至，还可能还会因为之前拆迁的地块开发变成了新房，直接分流购买力让你的房子更难卖。

聪明的房东，绝不应该在这个时间点跳价；

而是趁着有人接盘，抓紧把房子卖掉，接盘的恩人错过就不再有了。

待解禁区域的次新房

最近收到了很多卖房咨询的房东，问题都是关于解禁的：

一类是待解禁区域的二手房东，问解禁后是不是会继续下跌？

另一类就是直接持有解禁新房的房东，问是不是应该解禁后立刻挂牌，未来是不是大概率要破发？

每次聊到解禁的问题，都要祭出法宝：解禁套数排行榜。

判断解禁区域的房子是否要快点卖掉，有几个的判断标准：

1、板块内解禁的小区的量，对于板块来说是否真的很大？

如果是排行榜前面这些，一个板块两三千套次新房的情况——

那其实不用纠结，板块的房价必将进一步下探，能卖的掉就赶紧卖把。

但是如果一个区域断供好多年，就那么一个新房待解禁——理论上来说对于板块的影响是非常有限的。

比如大宁的解禁次新房，本身就一个静安天悦。

虽然项目有1000套房子——但是挂牌率就算他比较高、甚至是普通小区的一倍以上达到5%-8%的水平，也就是让板块多出来几十套挂牌量。

这种量级在众多次新房的大宁，本身能带来的影响就是十分有限的。

但是需要注意的是，大宁的问题在于整个北上海大片区要解禁的次新房体量是非常大的。

这就要说到第二个判断标准。

2、板块所在的大片区，是否有大体量的解禁次新房要入市？

比如北上海这几年包括鞍山、东外滩、西藏北路、临平路都有大量的次新房待解禁，整体的规模也接近1万套。

要注意这些可都是一千多万甚至两千万的房子，这个影响就是非常大了——众多板块的次新房要一起踩踏。

这种情况下，大宁即便板块内只有这么一个次新房，也会被大片区的次新房解禁裹挟着下降———大势所趋，非板块本身问题。

当然，大家也发现了，解禁套数比较多的板块大部分都位于外环外。

这里我要补充一个概念———大虹桥的解禁套数最多，但是影响的不仅仅是大虹桥本身。

因为大部分浦西近郊板块的购买力都来自于市区外溢，本质上是同一批人。

大虹桥解禁造成的房价下降——会不同比例的传导到所有近郊板块。

因此，解禁的区域，如果你是二手房东，趁着最近行情好可以抓紧出手。

如果你是新房马上要解禁的，那么先挂牌出去，宣传起来，早点蓄客。

当然，也不是不可以长期持有，完全可以等到近郊区域全面价值兑现——

只不过要很多年以后了，而且市场上的竞争对手会更多、且更强。

这就是我下一部分要说的。

房子不会卖，价格不好谈

卖房策略轻度咨询

新房大量入市的区域

这几年，对二手房价格冲击最大的因素就是新房的供应量。

新房的魔力在于，可以把板块一段时间内的购买力直接吸走大部分——

如果项目一个接着一个，那么周边板块的二手房必然成交量骤降，价格必然应声下跌。

最典型的，就是浦东内环以联洋为首的众多改善板块。

这些板块的购买力来源主要是两部分：

地缘的陆家嘴购买力+整个浦东的改善购买力。

这几年，这两部分购买力都被新房持续分流：

前者被北上海杨浦、虹口、闸北大量的新房全面分流；

后者被浦东这几年集中供应的几大片区（前滩南、新杨思、北蔡、张家浜）新房分流。

到了今年，基本浦东内环就联洋还凭借着浦东内环王者的地位保持了比较不错的成交量，当然价格也还是没抗住；

而浦东内环的其他板块，花木、源深、洋泾、杨东等区域都是量价齐跌。

当然，浦东内环下跌的原因不仅仅是新房供应，但是新房绝对是比较重要的一大原因。

类似的受新房供应影响的板块很多，比如桃浦和南大新房的大规模供应之后，桃浦、万里、大华、上大等板块的二手房都是暴跌。

桃浦的一些次新房社区竟然都已经跌到了5万出头，成了中环上最大的洼地。

2026年也有一些集中供应新房的区域，之前我在2026，上海哪些区域会火起来？一文中详细写过，本文不再重复说一遍。

这些区域，注定二手房也要承受很大的压力。

当然，相比于市区，面对新房供应郊区的二手房压力其实是更大的。

市区的产品升级之后，新房价格普遍上涨，对周边二手多少有点抬轿子的作用；

郊区之前因为拍地少，本身升级后的产品并不多，这几年冲击其实不大。

但是，随着2025年郊区土拍变多，预计2026年会有一批新房上市，这些产品都是大幅度升级的，最近我看到很多郊区项目也做了徐汇滨江同款的抬板设计。

产品升级是好事情，麻烦的在于这些项目的价格大概率涨不动——

举个例子，比如徐泾新拍的地块，开发商的预期只有6.3万左右，产品方案预计是三阳台+赠送+外立面升级+社区配置升级（会所），这让周围的二手房怎么办？

这种新房集中供应、产品升级、价格没有涨价的区域，建议大家一定要抓紧卖掉，不然后面会更难。

伪豪宅

2025年楼市的主旋律就是补跌——

尤其是之前非常坚挺的中产社区，里面的三房改善产品，在今年大部分都完成了补跌。

其实不存在不会下跌的房子，只是稀缺的跌的慢而已。

从节奏上看：

2024年，其实上海的刚需产品的主跌浪就已经基本完成，2025年跟着大盘阴跌、补跌；

2025年，中产社区开始陆续补跌，到了年底大部分中产板块的主跌浪已经完成，基本触底；

而当下，楼市的主跌浪来到了2000w+的预算段——

最近2000万大量的房源开始补跌价格成交，部分豪宅社区也出现了低价成交。

其实2000万以上的豪宅市场本身情况还好，因为豪宅整体在上海楼市的套数占比非常小，且豪宅或多或少都有些稀缺资源。

虽然近期挂牌量很大——但是可能一波行情就清库存了。

但是2000出这个总价段，很尴尬：

可能是豪宅区里面的中产社区，或者类似瑞虹那种成片开发的豪宅之下一线的板块。

这些区域卖出了接近豪宅的单价甚至是总价，但是本身就是典型的“不稀缺产品”。

这些区域的替代品很多，如今市中心升级后的新房产品，本身就在持续分流这些伪豪宅的购买力；

而时间本身也是这些板块最大的敌人——随着房龄老化，其短板愈发暴露，比如高容积率，比如差的物业管理，比如脱落的外立面。

这些伪豪宅，很大概率在这轮补跌后，很难再次回到他们曾经的高度：

因为那个位置有了更新、品质更好的项目占据了位置。

因此，如果你是持有伪豪宅的房东，建议你趁着现在价格还不错，抓紧出手。

等到真的全跌下去了，这房子恐怕再也无法回春了。

篇幅有限，具体的情况还要结合具体的房源情况分析。

感兴趣的朋友可以联系我们聊聊。