广州楼市2025年续跌：成交量暴跌11%，平均房价3.4万/㎡首开去化率仅21%

2025年，是广州楼市在深度调整中寻找新平衡的一年。

一方面，成交规模与价格仍在下行通道中反复筑底；另一方面，区域、产品与项目之间的分化进一步拉大，局部板块与优质项目率先回暖。

从成交、价格、去化，到产品形态、房企格局与房票政策，这一年广州楼市呈现出“总量承压、结构分化、信心修复”的鲜明特征。透过一组关键数据，回看2025年广州一手楼市的真实底色。

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成交量同比下跌11%

中原研究发展部数据显示，2025年广州一手住宅供应约569万平方米，同比下降12%；成交约700万平方米，同比下滑11%。从成交结构看，2025年各区域能级分布与2024年整体保持相近。近郊三区成交份额基本稳定；中心城区则在海珠、荔湾、天河等板块新房集中入市的带动下，成交占比提升约1个百分点。

在宏观经济仍处于深度调整期的背景下，购房者置业信心尚在修复之中，市场“痛点”仍未完全消除，突出体现在旧房难卖和担心房价继续调整，整体成交仍处于筑底阶段。不过，自第三季度以来，房票政策加快落地，房企促销力度持续加大；与此同时，不少刚需板块价格已回落至极具性价比的区间，带动市场活跃度逐步回升。

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成交均价同比下降4%

中原研究发展部数据显示，2025年广州一手住宅成交均价为34438元/平方米，同比下降4%。

国家统计局70城房价数据显示，11月广州一手住宅价格环比下跌0.5%，同比下跌4.3%，同比跌幅在一线城市中最大。

在市场层面，不少项目通过“花式让利”刺激成交。除常规的特价房、工抵房外，贴息优惠、买房送车位、赠送多年物业管理费、附带会所使用权益等促销方式层出不穷。

从销售情况看，目前市场上只有少数新盘真正不愁卖，核心原因在于价格已经具备足够吸引力，下调空间有限；而更多在售项目仍有议价余地。多位楼盘操盘手表示，当前基本呈现“一房一策”的销售状态，购房者往往带着明确的心理价位前来谈判，谈不拢就不买，即便谈妥了，也可能选择回去再作考虑，市场博弈特征明显。

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楼盘首开去化率21%

中原研究发展部数据显示，2025年，广州新房首开及加推项目整体去化率为21%，较2024年提升8个百分点。受全新项目主要集中在中心城区及近郊热点板块的影响，整体成交去化表现较去年明显改善。其中，番禺区绿城玉海棠、广州地铁珑曜上城，以及海珠区保利天奕等项目首开表现较为理想，去化率处于较高水平。

从全市去化率结构来看，首开及加推去化率低于10%的项目占比仍达37%，整体水平依然偏高。此类低去化率项目主要集中于远郊板块，或分布在中心区、近郊中多次加推、前期未进行充分认筹蓄客的项目。

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使用率超100%产品最受欢迎

近两年，广州供应的新规产品使用率普遍提升至100%~120%，个别项目甚至突破140%。

这直接推动市场形成明显分化：一方面，新规项目持续热销；另一方面，老旧项目成交乏力。业内普遍认为，当前市场并非需求消失，而是需求更为挑剔。超高使用率叠加合理定价，相当于变相降低房价，新规产品因此更受青睐。

不过，自2025年6月起，广州开始对相关操作进行规范，包括严格界定住宅凸（飘）窗，不符合条件的全计容；规范天井位置并禁止压缩尺寸；40米以上楼层花池半计容；建筑外立面的结构柱全部计容等，以遏制变相增加使用面积的行为。

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六成新房低于3万元/平方米

中原研究发展部数据显示，目前全市约60%的新房价格低于3万元/平方米，同比再提升5个百分点，创历史新高；总价300万元以内项目占比也升至57.6%。

对购房者而言，300万元左右预算在黄埔、番禺等近郊区域及白云区部分板块已具备丰富选择；若将预算提高至350万元，在天河、海珠、荔湾等中心城区同样可入手三房产品。

与此同时，开发商的产品策略正在发生转变。过去几年，市区被视为改善型置业的主战场，大中户型成交占比长期居高不下，120平方米以上产品成为市场主流，“豪宅”几乎成为部分板块的标签。但随着土地供给结构调整、新规户型涌现以及去化压力加大，今年以来以中小户型为主的价格战全面展开，中心城区项目性价比明显提升。

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最强吸金王进账550亿元

中指院数据显示，2025年广州房企销售金额流量榜单TOP20房企合计实现销售额1989.2亿元，入榜门槛为28.8亿元；权益销售金额榜单TOP20房企合计销售额为1640.5亿元，门槛值为23.1亿元。

从头部房企表现来看，保利发展凭借保利玥湾、保利天曜、保利天奕、保利天瑞、保利燕语堂悦、保利珠江天悦等多个热销项目的优异表现，夺得广州2025年房企流量金额及权益金额榜单双料冠军，对应额分别为550.1亿元、486.8亿元。

越秀地产凭借越秀·天河·和樾府、越秀观樾、越秀·天悦云湖、越秀·江湾潮起、越秀·桂悦东晓、越秀·万博城等项目的持续热销，位居广州房企流量金额及权益金额榜单第二，对应金额分别为332.3亿元、245.1亿元。

珠实地产以130.7亿元夺得流量金额榜第三，华润地产、中海地产紧随其后，分别位居第四、第五名，流量金额分别为122.9亿元、108.6亿元。

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单盘最高成交141亿元

中指院数据显示，2025年，广州房地产项目销售金额榜单前30的入榜门槛为16.5亿元。其中，天河区豪宅项目保利玥玺湾以141亿元的销售金额位居榜首；同位于天河区的保利天曜以62亿元的网签金额位列第二；海珠区热销项目保利天奕以58.2亿元的网签金额排名第三。

从销售面积维度看，2025年广州房地产项目销售面积前30的入榜门槛为4.5万平方米。其中，保利玥玺湾以9.2万平方米的销售面积位居首位；番禺区亚运城以9.1万平方米排名第二；黄埔区中建海丝城以8.8万平方米的销售面积位列第三。

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房票认购资金约98亿元

广州市土地开发中心数据显示，2025年广州房票安置工作取得突破性进展。截至12月初，广州累计发放1411张房票，发放金额18.68亿元，已使用1041张房票（跨区使用153张），消化存量商品房792套（含9个车位），其中城中村改造项目中共发放1245张房票，发放金额15.41亿元。

此外，广州全市通过房票初步认购房源约5500套，认购面积超55万平方米，认购资金约98亿元，进一步推动城市更新、释放市场活力。

从区域推进情况来看，黄埔区房票政策推进最快，自2024年4月起，截至2025年12月21日，认购量已超过6000套；南沙区2025年已发放财政资金房票9900万元、外单位委托征收项目（地铁项目）房票1.1亿元；番禺区2025年12月20日发放了区域首批房票，12月21日村民购房已使用5000万元，首批5600万元房票已实现闭环使用。

值班编委：樊永锋责任编辑：思懿