当房地产失去“拉动国民经济”的使命之后 || 房地产转型之路系列二

撰文/横山

在很长一段时间里，房地产是被写进宏观叙事里的。政府工作报告要提，宏观分析要提，银行信贷结构里也能一眼看见它的分量。它被当成支柱产业、拉动国民经济的三驾马车之一，任何风吹草动都会引发一轮社会性焦虑。

现在，一个事实悄悄浮出水面：房地产正在从拉动国民经济的主角位置退下来。这不是某位领导一句话就能翻转的趋势，而是人口结构、城镇化阶段、资产负债表、消费能力共同作用的结果。

那么问题来了：当房地产不再肩负拉动经济的宏大使命之后，这个行业、这群人、这块土地，未来还能去哪里？

先把“拉动国民经济”这几个字拆开看。

过去二十年里，房地产对中国经济的作用，主要有三条线：一条是投资，一条是消费，一条是金融。

投资端，通过土地出让和开发建设，拉动了庞大的固定资产投资；消费端，通过住宅和相关耐用消费品，带动了家具、家电、装修、汽车等一整条链条；金融端，通过按揭贷款、开发贷、信托、资管计划、理财产品，把金融体系深度绑定在一块块土地上。

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从宏观数据看，这套组合拳确实在特定阶段起到了提振的作用：财政收入快速增长，城市基建以肉眼可见的速度铺开，居民资产负债表在纸面上变得漂亮，大量行业直接或间接吃上了房地产饭。

问题是，这种拉动本身就有强烈的阶段性。它默认了一个前提：人口持续进城，城市用地不断扩张，房价温和上涨，居民对未来收入充满信心。这些前提一旦改变，拉动就会从良性刺激，变成对未来的透支。

今天回头看，我们很难再用轻松的语气说，房地产拉动了国民经济。更精确的说法是：房地产在很长时间里，承担了超出一个行业正常职责的角色，既托起了一个阶段的繁荣，也深深地参与了经济结构的畸形化。

有一种非常简单的误解：以为房地产不再拉动经济，是因为调控太严，是因为政策不让干了。这个归因方便，甚至有点解气，但不准确。

真正推动这个使命退场的，是几个基本面：

第一，人口和城镇化进入收缩或平台期。

人口增速放缓、甚至负增长，新增城镇人口有限，许多三四线城市和县城人口开始持续净流出。在这样的基础上继续大规模推地、造新城，只能制造长期库存。也许可以靠政策去刺激几年，但没法靠政策凭空创造人口。

第二，居民资产负债表已经高度集中在房地产。

前一轮房价上涨，成千上万家庭已经把可动用的杠杆和现金流基本用尽。继续用“首付贷”“加杠杆”来撬动需求，只会压垮更脆弱的中产阶层。房子对很多家庭来说，已经不是再多一套的投资选择，而是已经扛不动的长期负担。

第三，金融体系的风险暴露到了极限。

无论是银行信贷，还是影子银行，房地产相关资产的比重曾经高得不合理。继续放任这个行业做拉动经济的主力，意味着把系统性风险推向一个危险区间。去杠杆、强监管，是出于防止整个系统失稳的必要。

第四，宏观结构需要真正“脱虚向实”。

如果一个国家长期依赖土地和资产价格上涨来维持增长，大概率会出现两个结果：制造业空心化，科技与创新发展乏力。中国这几年反复强调高质量发展，本质上就是承认，靠房地产驱动的旧路走不下去了。

在这些条件下，房地产继续扮演拉动国民经济的角色，不再有利，而是有害。这个使命迟早要结束，只是早结束还是拖延着结束。

如果我们接受一个前提，房地产不再是宏观层面拉动经济的第一发动机，那么接下来的调整会出现在三个维度：国家、地方政府、行业内部。

对国家而言，政策叙事要变。

过去的逻辑是，适度扩大内需，积极推动城镇化，通过房地产带动相关产业，稳就业、稳增长。以后则要把重点移向制造业升级、科技创新、绿色转型、养老和公共服务的长周期投资。房地产仍然重要，但更多被当成风险点去管理，而不是增长点去依赖。

对地方政府而言，土地财政的惯性必须被打断。

过去很多地方政府的预算，有很大一块是寄希望于卖一块好地。拍地时追求总价和溢价率，卖出去就算完成任务，很少考虑这块地未来二十年的城市功能。

这套思路在土地稀缺、地价上行的时代还勉强说得过去，在存量博弈、人口流出的今天，就是慢性自残。地方财政要转向更稳定、更可持续的税源，土地管理要从变现资产变成空间治理。

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对行业内部而言，最直接的冲击，是对规模逻辑的否定。

当拉动国民经济的大旗被收回，开发商就很难再用“我们是地方支柱”“我们在拉动就业”这样的理由，为高杠杆、高负债、高周转辩护。

行业自己要回答的问题变成，在不被赋予神圣使命的情况下，房地产作为普通产业，凭什么存在？靠什么盈利？为谁服务？

这就引出一个关键转向：从拉动经济到服务生活。

把房地产从宏观叙事的神坛上请下来，不等于宣布这个行业无用。相反，只有当它放下那块虚高的招牌，回到自身边界之内，才有可能做回一个正常、健康的行业。

从这个角度看，房地产在未来至少有三种清晰的角色。

第一，作为空间与基础设施的提供者。

一个现代社会，仍然需要大量高质量的空间载体：居住、办公、教育、医疗、养老、文化、运动……这些需求不会因为房地产不拉动经济了，就自动消失。区别在于，评价标准要从卖得快不快、涨得多不多，转向好不好用、用起来是不是让人舒展。

第二，作为社区与生活方式的组织者。

过去开发商卖完房子就走人，物业服务被当成低端、低附加值的板块。未来则必须反过来，谁有能力在一个社区里长期组织生活、经营社群、提供持续的服务，谁就真正有议价权。

阿那亚之类项目让人看见了一种可能，房地产不只是卖空间，而是提供一整套生活体验和社群关系。这条路并不好走，但它至少为这个行业打开了一扇窗。

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第三，作为存量城市的“修补者”。

中国大规模增量开发的时代正在结束，接下来长达几十年的任务，是对既有城市空间的修复、更新和再利用——旧城改造、老旧小区升级、公共空间再设计、存量商业和产业园区的再运营。这部分工作，既需要对空间和财务的理解，也需要对人和社区的敏感。真正做得好的开发商，可以在这一领域找到新的长期价值。

换句话说，房地产可以不再拉动国民经济，但可以成为让这个社会住得更体面、活得更有尊严的那部分力量。如果非要找一个新使命，这个使命比拉动 GDP要干净得多。

对于还想在这个行业里继续工作的企业和从业者来说，最困难的不是学新东西，而是放弃几种旧的幻觉。

幻觉一：房地产还可以被某一次政策宽松“救回来”。

每一轮相对宽松的信贷或销售恢复，都会在业内制造一阵“春天来了”的兴奋。但把下行趋势当成一时波动，把结构性收缩当成周期性回调，是最危险的误判。对许多区域和项目来说，这不是走一圈再上去，而是从高位滑向常态甚至低位。

幻觉二：规模还代表安全。

曾经，千亿房企是光环，是安全边际。现在大家都知道，规模越大，资产负债表越沉重，越容易被周期拖死。下半场真正有生命力的企业，很可能恰恰是那批控制节奏、拒绝盲目扩张、把风险看得比排名更重的慢公司。

幻觉三：继续靠产品升级就能突围。

改改立面、堆堆配置、换几个网红品牌做配套，这些小聪明在过去的景气期还能换来一点溢价，在需求收缩期就显得苍白。真正的产品升级，不是把房子做得更贵一点，而是更贴近特定人群的生活方式，更诚实地回应他们的担忧和期待。

幻觉四：运营就是多做活动、多搞IP。

很多企业嘴上都在说运营，实际做的还是物业管理加营销活动。真正的运营，是对一个地方长期负责。人来了之后有没有留下来，留下来之后生活有没有变得更好，这个更好能不能被看见、被验证。否则，所有运营的说法，只是延长销售动作的花样。

放弃这些幻觉之后，留下的问题才是实在的，在一个不再需要你去拉动经济的时代，你还能靠什么证明自己存在的必要？

当房地产不再被当作支柱产业来供奉，意味它越来越像一个普通行业，要接受社会的双向评价，一方面是市场，一方面是公共。

市场评价很直接：你提供的产品和服务，是否有人愿意为之付钱？过去很多项目卖得好，是因为那是城市里仅有的几种选项之一，不得不买；未来，在人口不再高速增长、选择变多的环境里，真正有价值的项目会更少、但更硬。

公共评价则是另一套尺度：你的存在，对一座城市的长期运行、对居民的日常生活，究竟是加分还是减分？

一个做得好看的住宅区，如果只会制造早晚高峰的交通堵塞，周边公共空间全部被围墙和停车场挤压，那从公共视角看，只是一个花哨但粗鲁的邻居。

反之，一个未必顶豪，却在街道、绿地、公共空间上花了心思，让周边居民都得益的项目，很可能在未来被重新看见。

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房地产行业过去习惯于只对上级和市场汇报，对真正使用空间的人、对城市管理者的感受并不敏感。下半场，这样的麻木会越来越难以为继。

开发商必须学会听一种新的声音，那些每天在你提供的空间里吃饭、穿行、生活、老去的普通人的声音。

当这些声音真正被听见、被纳入评价体系，房地产或许才算完成了从拉动国民经济的工具，向服务社会日常运转的基础设施这一角色转换。

当一个行业从神坛上退下来的时候，第一反应往往是失落：我们不再被尊崇，不再被视为国家发展的主力军。但从长远看，这未必是坏事。

一个被赋予过高使命的行业，最容易迷失边界，承担自己无法承受的风险，把原本可以慢慢做好的事情，做成一场带有赌博性质的集体冲锋。中国房地产在过去三十年里，多少沾染了这种气息。

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当拉动国民经济的大旗被收回，房地产有机会回到一个更谦卑的位置，不再替国家、替城市、替居民做宏大叙事，而是踏踏实实回答几个简单的问题：

这块地，二十年后是不是一个舒服的生活场域？

这栋楼里的人，会不会觉得自己被好好对待？

这个社区，会不会让孩子、青年、中年、老人都找到自己的位置？

如果有一天，这个行业能坦然接受，我们不再是发动机，只是这辆车上一个可靠的部件，做好自己该做的那一部分，就已经不容易，那可能正是中国房地产真正成熟的开始。

下一篇，我们继续谈，未来的好房子如何从产品力走向生活力。

撰文：横山 | 编辑：拂晓｜ 视觉编辑：刘澈

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