合作四年突称“欠租”卓悦中心“清退”KKV

KKV闭店图。

1月5日，KKV门店员工贴告示，与商场方矛盾激化。

近日，深圳卓悦中心与KKV的闭店纠纷持续成为商业舆论焦点。从最初的“暴力闭店”控诉，到如今围绕租金条款、业绩认定、解约时效的多维度博弈，这场商业纠纷暴露双方核心矛盾之余，也折射出商业租赁领域格式条款的潜在风险与业态调整中的契约边界难题。南都记者也多次向卓悦中心、KK集团核实纠纷细节。目前，KK集团已明确告知将通过法律诉讼途径维护自身权益。南都记者将持续跟踪报道事件后续进展。

事件回顾

从“蜜月期”到强制清场

时间回到2021年9月，疫情期间商业地产承压，KK集团应卓悦中心邀请签订为期6年的租赁合同，将首家KKV与X11联名门店落地卓悦中心北区，并投入近千万元运营资金及多个IP联名资源，成为当时北区的核心主力店。

双方约定租金采用“基本租金（固定租金）+业绩租金（营业额分成），两者取高”模式，同时设置特殊解约条款：若KKV连续3个月或一年内累计6个月仅缴纳基本租金、无提成租金缴纳，卓悦中心有权解约。

合作四年间，KKV按两者取高的约定支付基本租金，卓悦中心在此期间未提出任何异议。直至2025年12月，卓悦中心突然以“长期未支付业绩租金触发解约条件”为由，对门店实施首次强制闭店；经福田区相关部门介入协调，门店于12月19日短暂恢复营业，双方进入协商阶段。

然而协商未果，2026年1月4日凌晨，卓悦中心负责人带队对门店强制清场，1月5日进一步围栏封店，导致KKV员工受伤送医，矛盾彻底激化。

业内声音

此次纠纷不仅是单一商业合作的破裂，更引发了行业对商业租赁模式的深度思考。在“基本租金+业绩租金”二者取高的常见合作模式下，如何明确业绩评估标准、合理设置解约条款，避免“隐形门槛”，成为商业地产与品牌方需要共同破解的难题。而在业态调整的商业需求与既有合同的契约约束之间，如何找到合法合规的平衡点，同样考验着商业主体的智慧。

此次纠纷，不难看见商业地产与品牌方诉求的分歧。商业购物中心核心诉求是培育氛围、吸引人流以提升租金与运营业绩，而品牌方更重视租金成本与营收平衡。随着行业从流量追捧转向盈利稳定性比拼，商场对租户的评估标准也转向长期盈利、产品竞争力与履约能力。

一位大湾区大型购物中心招商人士表示，此类合同纠纷中，品牌方通常会配合撤场，矛盾激化较为罕见，卓悦中心或有不得不调整业态的迫切需求。

而一家大型零售品牌总部人士则认为，提成租金模式本是风险共担的体现，但若商场未兑现招商承诺导致业绩不达标，直接解约有失公允。搜索近年社交媒体发帖，不少网友反馈卓悦中心北区长期存在人流偏少的问题，更有网友直指此前人气很高的网红烘焙品牌也撤场。

值得注意的是，KK集团近年也面临挑战。国内门店超600家、全球达700家，有媒体报道指出KKV去年在多地关停十余家门店。母公司KK集团多次冲刺港交所，最后以招股书失效告终，业绩承压。

目前，KK集团已明确将通过法律诉讼途径维护自身权益，无论司法裁判结果如何，都为商业逻辑下的履约博弈带来新思考。在存量竞争加剧的当下，长期商业合作的本质是互利共赢，通过合法途径化解争议，才能维护商业生态的可持续发展。

律师点评

格式条款效力待审

有“隐形霸王条款”之嫌

针对此次纠纷，北京乾成（深圳）律师事务所主任刘小前律师从法律层面直指事件核心争议点：商场解约行为的法律基础是否成立，以及其单方强制措施的合法性。

其一，格式条款效力待审。商场据以解约的“欠付业绩租金即可解约”条款属于格式条款，根据《民法典》第四百九十六条，若签订合同时商场未就该条款对KKV进行充分提示说明，KKV有权主张该条款不构成合同内容，商场解约的权利基础将面临效力质疑，这一设计被外界质疑存在“隐形霸王条款”嫌疑。

其二，解除权已过除斥期间。即便上述条款有效，合同解除权亦受一年除斥期间限制。商场在长达四年内未对租金支付模式提出异议，可能被认定为对现状的默认，时隔多年后再主张解约，大概率因超过法定期限而无法获得法律支持。

其三，单方强制行为涉嫌侵权。在争议未经司法裁判明确前，商场单方实施强制清场、封店等措施，直接侵害了承租方的合法经营权与财产权，缺乏正当程序基础。若造成人身或财产损害，商场需承担相应侵权责任，此种以单方行为替代法律程序的做法，本身已构成新的法律风险。

此外，律师补充，商业主体虽享有业态调整的经营自主权，但该权利的行使不得违反既有契约。若有证据表明清退的真实动机是为引入竞品，该情节在司法裁量中可能影响过错认定与赔偿范围。

采写：南都记者 陈盈珊 图片来源网络

焦点

争议❶ 未付业绩租金是否构成根本违约？

卓悦中心对南都记者表示，KKV自开业以来从未支付业绩租金，经营效率低于诸如泡泡玛特、名创优品、华为等同类主力店，已构成长期严重违约。商场方强调，合同条款早已明确，未达业绩租金支付标准且满足时间条件即触发解约，此次清退是“履行充分告知、提供近44万元运营支持后，维护商场整体秩序的无奈之举”。

对此，KKV则强势反驳，称已足额支付固定租金，不存在“拖欠”行为。未产生业绩租金的核心原因是卓悦中心北区空铺率高、客流稀少，商场未兑现招商时的品牌落位承诺，进驻品牌吸引力不足，导致整体商业氛围薄弱。

KKV强调自身已是北区客流和销售表现较好的商户，“业绩低迷”的说法与事实不符。同时，KKV指出特殊时期的租金减免是行业普遍政策，并非卓悦中心单独给予的特殊帮扶，且当时门店曾提出撤场遭商场拒绝，如今市场回暖却被清退，有违公平原则。

争议❷ 解约条款效力是否合法？

这一争议成为双方博弈的核心法律焦点。卓悦中心主张解约条款是合同明确约定的内容，双方自愿签署即应遵守，自身已履行三个月沟通、发函催告义务，解约程序合法合规。

KKV则直指该条款为商场统一格式条款，且商场未对该条款的法律后果进行充分提示说明。更关键的是，根据《民法典》规定，合同解除权的行使期限为一年，自权利人知道或应当知道解除事由之日起计算。卓悦中心在四年多时间里对租金支付模式未提任何异议，应视为对现状的默认，如今再主张解约，已超过法定时效，该解除权已丧失。

“特殊时期我们曾共度时艰，最困难的时候也依然在卓悦中心北区坚守，如今人流回暖之际，商场方反过来以业绩不达标为由对KKV提出清场，我们深感遗憾，并将以法律手段进行维权。”KK集团相关负责人表示。

争议❸ 强制清场行为是否具备正当性？

KK集团控诉，卓悦中心在未提前正式通知的情况下，实施强制清场、围栏封店，即便警察到场协调仍采取暴力措施，导致员工身心受伤，该行为直接侵害了门店的合法经营权与财产权，缺乏正当程序基础，涉嫌违法。

卓悦中心未直接回应“暴力闭店”的指控，仅强调清退是依据合同及法律规定收回商铺使用权，是“维护商场运营秩序、保障其他商户权益”的合法举措，属于商业地产的“常态优化操作”。

争议❹ 清退背后的真实动因是何？

记者实地探访发现，卓悦中心北区正进行业态调整，新引进的餐饮品牌在饭点出现排队情况，人流回暖。有业内消息称，商场近年来业态调整聚焦餐饮与首店，此次清退或为业态调整扫清障碍。卓悦中心否认“为竞品腾位”的说法，称暂无竞品入驻计划。此次调整是“提升整体坪效与消费者体验”的常规优化，属于商业地产维持项目活力的标准管理行为。