疯了！澳洲租金涨至$681/周，五年暴涨50%，租房者完了！100 万澳元购买力急剧下跌！

01

新房产趋势涌现，“澳大利亚梦” 如何蜕变？

2026 年，房价与利率或将双双上涨。

想在 2026 年房产投资中脱颖而出的投资者，需要密切关注房地产领域正在快速涌现的一系列新变化。

随着需求激增遭遇住房供应短缺，澳大利亚人的房产投资与住房拥有变得愈发困难且复杂。但供应紧张并非唯一影响房价、投资者决策及住房观念的趋势。

专家表示，未来一年将有诸多新趋势让投资者及其他购房者时刻保持警惕。

以下是六大核心趋势：

1. 梦想渐远

所谓 “拥有一套住房” 的 “澳大利亚梦”（Great Australian Dream）虽未消亡，但部分房地产专家认为它已岌岌可危。

房产营销机构 Tallpopie 联合创始人达拉赫・赫德（Darragh Heard）表示，澳大利亚的住房可负担性危机正导致更多人延长租房期限，有时甚至终身租房。

“一代人被挡在住房市场门外，将给整个住房体系带来连锁反应，” 她说，“当首次购房者无力置业，投资者便无法带着可观回报退出市场；当租房者找不到房源，核心岗位劳动者便会逃离城市。”

社会研究员马克・麦克林德尔（Mark McCrindle）指出，住房短缺与人口增长叠加，家庭及个人面临的压力加剧，“澳大利亚梦” 正被逐渐侵蚀。

“当需求大于供应，房价会上涨，进而刺激更多投资涌入推高价格，” 他说，“这形成了一个恶性循环，进一步降低了经济适用房的可及性，让因价格过高而被挤出市场的澳大利亚年轻一代处于不利地位。”

“这一挑战正逐渐削弱公众信心，引发代际不满，尤其是年轻人，他们认为过去的政策决策让自己深受其害。”

抵押贷款经纪公司 Two Red Shoes 创始人丽贝卡・贾勒特 – 多尔顿（Rebecca Jarrett-Dalton）表示，住房目标难以实现，导致许多年轻劳动者的生产力陷入停滞。

“对于越来越多认为购房不切实际的年轻人而言，他们的心态正在转变：‘没必要那么努力工作’，满足于‘为生存而工作’的基本状态，” 她说，“我们需要为年轻人重塑这一叙事…… 澳大利亚梦并未消亡，但它的面貌已彻底改变。”

2. 祖父母资助热潮

贾勒特 – 多尔顿女士表示，代际财富传承的重要性日益凸显，她发现一个日益明显的趋势：祖父母直接将财富传给孙辈，以帮助他们购房。

“澳大利亚的奋斗者不再是独自闯荡的购房者，如今他们是得到大力支持、奋力冲破购房门槛的家庭成员，” 她说。

贾勒特 – 多尔顿还预测，“以租代购”（rentvesting）将进一步兴起 —— 年轻人先成为投资者，在能力所及的区域购房，同时在心仪的地方居住（通常仍与父母同住）。

“如今大多数投资者进入市场的主要原因，是为子女创造经济保障，而非为自己积累退休财富，” 她说。

Eda Property 创始人安妮莎・卡瓦洛（Anissa Cavallo）表示，随着房产纯粹成为财富积累工具，“以租代购” 将迎来爆发式增长。

3. 房产投资的养老金新趋势

卡瓦洛女士表示，预计自管养老金基金（self-managed superannuation funds, SMSF）购房的案例将增多。

“澳大利亚人逐渐意识到，若想舒适退休，养老金规划与房产策略必须协同发力，” 她说。

卡瓦洛指出，2026 年，房产投资者要么善用信息抢占先机，要么被市场淘汰。

“尽管现在获取房产数据、播客和在线工具的渠道比以往任何时候都多，但真正敢于迈出投资步伐的澳大利亚人却越来越少，” 她说。

其他房产投资专家表示，当贷款机构认为个人或夫妻的借贷能力不足以单独购房时，自管养老金基金能为投资者提供扩大投资组合的机会。

他们解释说，这主要是因为银行必须遵守监管规定的借贷缓冲要求 —— 评估借款人还款能力时，采用的利率比当前市场利率高出 3 个百分点，这使得申请多笔抵押贷款变得更加困难。

4. 供应紧张加剧

Metropole Property Strategists 创始人迈克尔・亚德尼（Michael Yardney）表示，2025 年导致住房供应紧张的因素，将在 2026 年进一步加剧。

他说，这些因素包括建筑成本上涨、劳动力短缺根深蒂固，以及住房审批量未能显著增加。

“稀缺性将推动市场长期稳步上涨，这是完美的市场环境。”

亚德尼表示，政府的购房者激励政策将进一步加剧供应紧张。

“如今首次购房者只需支付 5% 的首付，并获得政府担保，就能购买一套中位数价格的房产，预计 2026 年将有上万名新增购房者进入市场，” 他说，“新推出的‘购房援助计划’（Help to Buy Scheme）将允许符合条件的澳大利亚人购房，联邦政府对现有住房最高出资 30%，对新建住房最高出资 40%。”

“历史经验表明，这些计划对需求的拉动作用远大于对供应的促进作用。”

“当本就房源短缺的市场需求上涨时，房价必然上涨。”

赫德女士表示，政府的繁文缛节仍在制约住房供应。

阿德莱德大学房产投资讲师、作家彼得・库利佐斯（Peter Koulizos）表示，住房供应短缺的情况在不同城市存在差异。

“布里斯班、珀斯和阿德莱德的待售房产比例，远低于悉尼、墨尔本和霍巴特，” 他说，“我还没弄明白，为什么布里斯班、珀斯和阿德莱德的业主不愿将房产挂牌出售。”

5. 固定利率重回视野

2022 至 2023 年间，澳大利亚储备银行（Reserve Bank）13 次加息，导致固定利率失宠。但随着人们担忧利率进一步上涨，部分人认为固定利率将在 2026 年卷土重来。

库利佐斯表示，预计固定利率和再融资将成为 2026 年的 “重头戏”。

“疫情期间利率极低，一些精明的人选择了固定利率，” 他说，“但如今这些固定利率已经到期，即便你在疫情初期选择了五年期固定利率。”

“2025 年利率已经三次下调，2026 年绝无可能再下调三次，因此许多人出于对利率上涨的担忧，会考虑选择固定利率。”

然而，许多考虑选择固定利率的人可能已经错失良机。

研究机构 Canstar 表示，目前市场上最低的固定利率略低于 5%，四大银行中最低的固定利率为 5.29%。

该机构称，12 月已有数十家贷款机构上调了固定利率。

Canstar 数据洞察总监莎莉・廷德尔（Sally Tindall）表示，固定利率低于 5% 的窗口期可能即将关闭。

“2025 年固定利率不受青睐，借款人更倾向于选择浮动利率，希望现金利率能进一步下调，” 她说，“如今澳大利亚储备银行行长已给这一想法泼了冷水，固定利率可能会迎来一定程度的回归。”

6. 投资策略愈发关键

亚德尼表示，仅了解房产和投资趋势还远远不够，投资者需要清晰的策略才能成功。

他说，2026 年能够跑赢市场的投资者心态包括：基于长期基本面制定战略性房产计划、重质不重量、不追逐短期收益、拥有抵御房产周期波动的财务缓冲，以及避开 “依赖廉价土地和快速审批的远郊增长故事”。

“房产投资是一场以数十年为单位的长期博弈，而非季节性的短期投机，” 亚德尼说，“2026 年，那些在正确的地点购买优质资产并长期持有的投资者，未来回顾这一年时，会将其视为机遇而非障碍。”

卡瓦洛表示，独立咨询服务可能会增多。

“澳大利亚人正变得更加见多识广，但也更加谨慎，” 她说，“越来越多的澳大利亚人愿意为拥有实际经验的专业人士提供的定制化建议付费，而非依赖人工智能建议或交易型顾问。”

02

全澳租金中位数飙至$681/周，五年暴涨42.9%，租户再难喘息

澳洲七号台1月7日报道，2025年，租房者依旧未能迎来喘息的机会，房源紧缺推动租金持续攀升。

根据房产数据公司Cotality周三发布的最新《季度租赁报告》，过去一年全澳租金上涨了5.2%，全国租金中位数已达每周681澳元。

自新冠疫情爆发以来，房租的可负担性急剧恶化。Cotality数据显示，过去五年租金指数累计飙升42.9%，相当于租金中位数增加了204澳元/周。而在此之前的五年，租金仅上涨7.5%，相当于仅增加了33澳元/周。

截至去年9月的三个月里，租金上涨了0.9%；随后在12月季度又加速上涨了1.3%。

Cotality研究总监Tim Lawless指出，这一再度提速的趋势对租客、通胀以及利率前景而言都是坏消息。

他在接受AAP采访时表示：“目前几乎看不到租赁房源短缺有任何实质性缓解的迹象，这自然意味着租金依然面临持续的上行压力。”

去年12月，全国空置率降至1.7%，低于一年前的2.1%，远低于疫情前十年的平均水平3.3%。

尽管政府不断努力改善住房可负担性，但挂牌出租的房源数量仍比一年前减少了11%。

Lawless解释称，空置率下降并非因为投资者抛售房产——事实上，2025年底房产投资活动接近历史高位——而是由于旺盛的需求迅速消化了市场上有限的存量。

高企的房价让首次购房者更难踏上置业阶梯，被迫在租赁市场中停留更久。

与此同时，虽然净海外移民有所回落，但移民水平仍高于疫情前。

新建住房竣工率依然低于疫情前十年的平均水平。

Lawless指出：“在租房需求极高的当下，我们看到的新增租赁房源却远远不够。”

在全国范围内，阿德莱德依旧是租赁市场最紧张的城市，空置率仅为1.1%。该市租金在过去一年上涨了3.4%。

涨幅最大的城市是达尔文，租金年涨幅高达8.2%，尽管基数较低。

墨尔本的涨幅最为温和，仅上涨2.9%，租金中位数为每周624澳元。

澳洲最昂贵的租赁市场悉尼则上涨5.3%，租金中位数达到每周817澳元。

位于悉尼东区的Vaucluse是全国租金最贵的城区，海边住宅的租金高达每周2310澳元。

尽管租赁市场仍供不应求，Lawless预计租金增速最终将会放缓。

他说，目前澳洲家庭平均将超过三分之一的税前收入用于支付房租。

随着租客的经济压力不断加大，越来越多的人可能被迫将家中办公室出租，或搬回父母家与家人同住，以维持生计。这将使平均家庭规模上升，从而在一定程度上缓解租赁市场的供需失衡。

03

百万房产俱乐部扩容在即，100 万澳元购买力已大不如前

在澳大利亚半数首府城市，一套普通住宅的售价很快将突破 100 万澳元。快来看看哪些城市跻身这一榜单。

今年将有三座新的首府城市跻身悉尼所在的 “百万房产俱乐部”，这一趋势凸显出 “百万富翁” 这一称谓早已不复往日荣光。

2026 年房价预计将再度上涨，但涨幅难及 2025 年 —— 去年降息政策与政府购房者激励措施共同催生了额外需求。按照当前趋势，到 12 月，布里斯班、堪培拉和墨尔本的房价中位数有望悉数突破 100 万澳元。

澳大利亚房地产协会（Real Estate Institute of Australia, REIA）最新数据显示，悉尼房价遥遥领先其他首府城市，中位数高达 175 万澳元。紧随其后的是布里斯班（99.9 万澳元）、堪培拉（98.9 万澳元）和墨尔本（95.5 万澳元）—— 只要房价涨幅达到 5%，这些城市今年均能迈过 100 万澳元门槛。

尽管近期房价涨势强劲，但阿德莱德（87.5 万澳元）和珀斯（85 万澳元）的房价未来数年仍难以突破 100 万澳元关口。

REIA 9 月季度报告显示，单元房、公寓及联排别墅等其他类型住宅的价格仍远低于 100 万澳元，其中悉尼以 84 万澳元领跑，布里斯班（73.5 万澳元）、阿德莱德（66.5 万澳元）和墨尔本（64.6 万澳元）紧随其后。

研究机构 Cotality 与 PropTrack 的 12 月 31 日月度房价数据显示，布里斯班所有住宅类型的房价中位数已略超 100 万澳元。

作家、阿德莱德大学房地产硕士项目（University of Adelaide Master of Property program）主任彼得・库利佐斯（Peter Koulizos）表示，房价中位数突破 100 万澳元，反映了澳大利亚标准住宅的市场现状。

“澳大利亚的标准住宅为占地 600 至 700 平方米的三居室独栋房屋，其价格高于全球多数地区的同类住宅，” 他解释道，“全球城市中，许多住宅都是不带土地的小型公寓。”

库利佐斯指出，100 万澳元的标价意味着 “百万富翁” 的身份含金量已大不如前。

“过去，很多人都盼着能中 100 万澳元彩票，但如今这笔钱只能买到一套普通住宅，” 他说，“2026 年，当无数人的房产价值触及 100 万澳元这一关键节点时，从技术层面来说，他们都将成为‘百万富翁’。”

“这一现象本质上反映了澳大利亚多数州在新冠疫情中的应对表现，以及澳大利亚整体相较于全球其他地区的优势。疫情期间，澳大利亚大部分地区的房价涨幅远超历史平均水平，且这一趋势延续至今。”

库利佐斯表示，维多利亚州政府的相关政策以及消费者信心相对不足，是墨尔本房地产表现不及其他首府城市的主要原因。

他预计 2026 年澳大利亚房产市场将呈现 “冰火两重天” 的格局。

“我认为布里斯班、珀斯和阿德莱德将持续领跑，而悉尼、墨尔本和霍巴特的表现则会相对平淡，” 他说。

房地产网站realestate.com.au 上月发布的报告预测，2026 年布里斯班和珀斯的房价涨幅将最为突出，达 7% 至 10%；阿德莱德紧随其后，涨幅为 6% 至 9%；悉尼和墨尔本则均为 5% 至 7%。

报告指出，人口增长、投资者活跃度提升以及去年澳大利亚储备银行（Reserve Bank）三次降息的滞后影响，将为住房需求提供支撑，但同时警告，今年可能出台的加息措施将导致房价涨幅低于预期。

“住房可负担性持续承压的现状，可能会限制涨幅超过 2025 年的水平，” 报告称，“供应端方面，新建住房交付量仍滞后于人口增长。布里斯班、珀斯和阿德莱德的活跃房源数量较疫情前水平下降了约 45%。”

部分房地产专家则预测，澳大利亚两大核心市场将迎来更显著的复苏。

Rethink Group 首席执行官斯科特・奥尼尔（Scott O’Neill）表示：“悉尼和墨尔本已经回归正轨。”

他预测，墨尔本住宅房价今年将上涨 6.6%，悉尼将上涨 7.8%—— 近年来这两座城市的房价涨幅被小型首府城市赶超，如今有望重新夺回主导地位。

“如果你一直在等待房价崩盘，那你已经错失了底部，” 他说，“崩盘早已过去。未来两年，布局优质资产的投资者将获得丰厚回报。”

澳大利亚房地产投资专业人士协会（Property Investment Professionals of Australia）主席凯特・巴科斯（Cate Bakos）表示，投资者已 “重新发现维多利亚州的投资价值”。

“来自其他州的投资者丝毫没有放缓脚步的迹象 —— 与其他房价飙升的州相比，他们看到了维多利亚州的估值优势，” 她说。

然而，澳大利亚房地产投资者委员会（Property Investors Council of Australia）主席、Empower Wealth 董事总经理本・金斯利（Ben Kingsley）警告称，维多利亚州政府的反投资者立场仍在抑制房价上涨，且该州 “经济表现不佳”。

房地产研究机构 Hotspotting 创始人特里・莱德（Terry Ryder）表示，今年澳大利亚大部分房地产市场都将表现强劲。

他预测 2026 年将成为 “小型首府城市之年”。

“达尔文的房价涨幅已位居全国前列，霍巴特和堪培拉市场 —— 多年来一直毫无起色 —— 如今也出现了显著松动，” 莱德说，“塔斯马尼亚州（包括霍巴特及州内地区市场）将崛起为全国领先的增长型市场，这一趋势将在 2026 年令许多人感到意外。”

04

仓促启动酿恶果：工党旗舰住房计划难承重负

联邦政府这项规模 100 亿澳元的经济适用房计划，在仓促推出近两年后，仅完成了 10% 住房的资金拨付。此次仓促上线导致该计划准备不足，既难以落实工党的标志性政策，还引发了文化问题与员工大量流失。

《澳大利亚金融评论报》获取的经编辑处理的董事会会议记录显示，尽管负责该计划的澳大利亚住房署（Housing Australia）去年表示，截至 6 月底已签署 279 个由澳大利亚未来住房基金（Housing Australia Future Fund, HAFF）资助的项目合同，计划建设 1.865 万套社会住房与经济适用房，但 HAFF 的审批进程实则极为缓慢。

会议记录还显示，时任澳大利亚住房署主席卡罗尔・奥斯汀（Carol Austin）曾向机构施压，要求启动首批 HAFF 招标。她表示，为 “符合政府预期”，机构需在 2023 年 12 月推出一项 “最小可行产品”（minimum viable product）。

HAFF 是工党为应对全国住房危机推出的旗舰举措 —— 当前住房危机已导致首次购房者被挡在市场门外，租房者也难以找到合适房源。该计划因承诺建设 4 万套社会住房与经济适用租赁住房而备受关注，但却因新房交付速度过慢遭到批评。

澳大利亚住房署首席执行官斯科特・兰福德（Scott Langford）10 月向董事会透露，尽管该机构去年称已完成 279 个 HAFF 资助项目的合同签署，但其中仅有不到十分之一（计划 4 万套中的 3315 套）达到可获得公共资金拨付的阶段（financial close）。

“兰福德先生…… 就 HAFF 与全国住房协议基金（National Housing Accord Facility, NHAF）的最新进展进行了汇报，并指出相关工作持续推进，约 10% 的已签署合同已完成资金拨付，”10 月 22 日的董事会会议签署记录显示。

会议记录还揭示，联邦政府通过其亲自任命的董事会，向该机构施加了巨大压力，要求其推进这项从零起步的计划。而该机构因员工不足，根本无力应对海量申请。

“政府一直在向主席和董事会施压，但我们却无法从董事会获得决策结果，” 一位要求匿名以便畅所欲言的前澳大利亚住房署高级官员向《澳大利亚金融评论报》表示，“我们总是在重复讨论同样的事情。”

会议记录显示，在澳大利亚住房署内部推动该资助计划仓促推出的核心人物正是奥斯汀，记录还详细说明了这一举措对员工福祉和高流失率造成的影响。

董事会会议记录显示，从奥斯汀 2023 年 6 月被任命为主席，到 2024 年 1 月首轮招标启动，这一仓促的时间表让该机构面临巨大时间压力，并引发了文化和人员配置方面的问题。

尽管奥斯汀 6 月已上任，但工党政府与绿党（Greens）、联盟党（Coalition）就 100 亿澳元 HAFF 立法的政治角力，导致该基金的设立法案直到 9 月才获得通过。

到 11 月，奥斯汀告知该机构，需加快 HAFF 贷款流程的启动，以满足 “政府预期”。

“主席在会议开场时强调，董事会非常愿意与管理层合作，推出一项最小可行产品，并于 2023 年 12 月 18 日按政府预期启动，”2023 年 11 月 30 日的董事会会议记录显示。

在 12 月 18 日的下一次会议上，奥斯汀再次施压。时任首席执行官内森・达尔・邦（Nathan Dal Bon）—— 他于 2024 年 9 月由兰福德接任 —— 警告称推进速度不宜过快。

“主席表示，希望在今日董事会会议结束后，能发布一份公开声明，宣布澳大利亚住房署正朝着 2024 年 1 月 15 日启动申请征集的指示性日期推进，” 记录显示。

“达尔・邦先生同意这一举措将带来益处，但前提是董事会成员对实现该日期所需的必要审批感到满意，并询问了董事会认为仍需解决的未决问题。”

另一位同样要求匿名的前高级官员表示，计划推出速度过快，是导致申请处理时间大幅延长的原因。

“我们在 2024 年 1 月绝对没有准备好启动该计划，这意味着评估时间会大大延长，” 他说。

达尔・邦拒绝置评。奥斯汀未回应置评请求。

首轮招标收到了超过 2.6 万套住房的开发申请，并授予了 1.37 万套住房的合同。HAFF 缺乏处理这些申请的能力，只能大量依赖外部顾问来处理提交的材料。2024 年 7 月，代理首席项目官莉萨・马里利亚诺（Lisa Marigliano）—— 一位前新南威尔士州住房局（Homes NSW）资深主管 —— 向董事会警告，后续招标不应再重复这一做法。

“马里利亚诺女士强调，时间压力是核心问题，”2024 年 7 月的董事会会议记录显示。

但到 2025 年 1 月，澳大利亚住房署仍未与许多首轮中标者完成合同签署，董事会因此延长了与安永（EY）的合作合同，将该公司的合同金额提高至 159 万澳元。

6 月，董事会批准将德勤（Deloitte）的合同金额提高至 530 万澳元，用于 “购房援助共享产权计划”（Help to Buy shared equity scheme）的 “执行支持”—— 这一金额超过了该计划 2026 财年 830 万澳元运营预算的一半。

澳大利亚住房署的员工也感受到了压力，该机构在过去一年流失了四分之一的员工。2025 年 3 月，澳大利亚住房署首席人力官谢里・威尔斯（Sheree Wells）指出，高员工流失率反映了员工面临的压力。

“过去 18 个月来，组织重组、变革、长期压力以及不确定性，正对工作氛围产生影响，” 该次董事会会议记录显示。

澳大利亚住房署的动荡还包括奥斯汀去年 10 月的辞职 —— 她的五年任期才过半。此前，针对她的霸凌指控引发了调查，但她对此予以否认。

自奥斯汀担任主席以来，澳大利亚住房署高层八名高管中至少有六人已离职，其他级别较低的员工也纷纷离去。

政府尚未任命奥斯汀的继任者。达米恩・坦吉（Damien Tangey）自 11 月起一直担任代理主席。

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