广深房票对比分析！广州房票为何推行更快

近期，继南山区核发全市首张房票之后，坪山区咸水湖城中村改造项目核发首批房票并完成首批业主房票兑现，成为深圳首批使用房票成功购置商品房的项目，也标志着深圳市房票安置补偿政策从“制度”阶段迈入“兑现”阶段。广州房票安置目前已步入全面推广阶段，核发房票数量及认购情况比深圳推进更快。本文基于广州和深圳房票安置政策对比、核发和认购数据分析及广州房票推行快原因分析三大方面研究，与各位业界朋友共飨。

一、广深房票政策对比分析

2024年1月17日，广州市规划和自然资源局印发《广州市房票安置实施方案》，明确统筹做地和其他征收安置项目涉及住宅类的，可选择房票异地安置；2024年11月，深圳内部印发《关于推进补偿安置多元化实施房票安置的指引（试行）》，明确房票安置适用于政府主导实施项目的搬迁补偿，如政府主导城中村改造、传统土地整备、房屋征收等。

广深房票安置政策对比分析表

对比广深房票安置政策，异同之处：

二、广深房票核发和认购情况

广州

根据广州市土地开发中心数据显示，截至2025年12月初，全市累计发放房票1411张，发放金额18.68亿元；已使用房票1041张，其中跨区使用153张，消化存量商品房792套（含9个车位），总面积75708㎡。

从发放结构来看，城中村改造项目发放房票1245张，发放金额15.41亿元。与此同时，通过房票认购房源约5500套，认购面积超55万㎡，认购资金约98亿元。

从各区具体实施来看，荔湾区为广州首个发行发票的辖区；黄埔区房票发行规模和认购规模均最多，其次是花都区；天河区今年7月发放了一张1亿元大额房票，打破了单张房票面额的记录；越秀区、南沙区和番禺区也核发了相应数量房票。

广州各区房票发行及认购情况表

备注：以上数据根据公开信息获取，为不完全统计。

深圳

截至2025年12月，深圳已2个项目核发了房票，涉及南山区27号线工程（西丽段）涉及西丽福光楼土地整备项目和坪山区咸水湖片区城中村改造项目。

27号线工程（西丽段）涉及南山区西丽福光楼土地整备项目

2025年12月18日，深圳市在城市轨道交通27号线工程（西丽段）涉及西丽福光楼土地整备项目中成功核发首张房票，被搬迁单位深圳市福光实业股份有限公司获发价值4055万元房票。据悉，政府正加快组建房源库，预计消化600-800㎡存量商品房。

福光楼拆迁现场图

坪山区石井街道咸水湖片区城中村改造项目

2025年12月23日，坪山区石井街道咸水湖片区城中村改造项目成功举行集中签约暨房票发放仪式，代表项目一期圆满完成。2025年12月29日，该项目首批房票顺利完成房票购置商品房签约，是城中村改造领域实现房票安置成交的首个标杆项目，标志着深圳市房票安置补偿政策从“制度”阶段迈入“兑现”阶段。

2025年12月29日，该项目首批房票顺利完成房票购置商品房签约，是城中村改造领域实现房票安置成交的首个标杆项目，标志着深圳市房票安置补偿政策从“制度”阶段迈入“兑现”阶段。

市属国企振业作为前期服务商的坪山咸水湖项目斩获深圳市城中村新政模式下5项“首个”。坪山咸水湖项目成为全市完全按照城中村新政推进并首个公布项目实施方案、首个启动正式签约、首个启动搬迁移交房屋、首个发放房票、首个通过异地安置实现公共安全隐患治理的项目。

坪山区咸水湖片区城中村改造项目位于石井街道石井社区东部，南侧有金田路穿过，项目临近16号线技术大学站，规划有绿梓大道从项目中部穿过。项目搬迁范围涉及土地面积为122504.58㎡。

本项目（一期）范围内永久性建筑物共41栋（单一类型为住宅的6栋，单一类型为祖屋的28栋，其他为住宅类和祖屋类混合的为7栋），现状建筑面积共10547.91㎡、部分坍塌祖屋水平投影面积合计为239.92㎡。

2025年11月18日，深圳市振业置地有限公司中标成为该项目第三方服务商。

整体来看，广州房票安置政策先行，由局部试点发展至全市各区推广。深圳房票安置目前仍处于局部试点阶段。

三、为什么广州房票安置实施比深圳更快？

目前，深圳房票安置实施难点聚焦：

一是房票可跨区域兑现，会导致房票安置偏好中心城区而“关外”城区房源去化难，且中心城区内项目自身安置需求或难以满足。

二是房票价值低于产权置换价值，导致搬迁谈判难度大。目前深圳房票涉及土地和价值补偿是根据《深圳市土地房屋补偿指引》具体核算货币补偿金额，其中针对于城中村私宅属于商品性质按照被搬迁房屋价值进行补偿，非商品性质按被搬迁房屋的价值-10%基础地价进行补偿。而过往城市更新中，城中村私宅产权置换后的房屋是可以作为红本商品住房，且房屋价值为新建商品住房价格，进而导致搬迁谈判难度大。

广州房票安置目前推行实施比深圳更快，原因有哪些？

1、广州比深圳先行试点推行房票安置且广州各区均已出台操作实施细则，政策相比深圳更完善

从政策层面来看，2024年1月广州就印发了《广州市房票安置实施方案》并在荔湾区发布了首批房票，先行试点。2024年4月，广州开发区城市更新局关于印发《广州开发区广州市黄埔区城中村改造项日房票安置实施细则》，广州市首个房票安置实施细则落地，据了解，截止2025年12月广州市11个区均已印发区级房票实施细则，“市+区”政策体系已搭建完成。反观深圳房票政策只是内部印发，对外宣传力度不够，被搬迁人难以全面了解政策细则，目前仍处于局部试点阶段。

从房源库层面来看，2024年11月，广州市规划和自然资源局关于房票安置“房源超市”的通告，明确核发房票可购买的房源范围为广州市全域范围内可售的新建商品房。深圳市市级层面暂未建立房源库，仍处于探索阶段。

2、广州原住民对于房票安置接受度更高

广州历史城市更新进程中，政府主导地位更为显著，搬迁补偿标准由政府管控实施，搬迁补偿标准波动幅度不大，原住民对于房票安置补偿标准接受度更高，且可实现缩短回迁周期、全市跨区域灵活选择房源。

深圳过往城市更新模式聚焦市场运作，搬迁补偿标准由市场主体与被搬迁人自主协商谈判，补偿标准比广州高。但在目前房地产市场动荡下行进程中，深圳原住民存在补偿预期不降等情况，导致普遍项目搬迁补偿谈判工作推进受阻。

3、“依法征收，净地出让”模式下广州城中村改造推进更快，安置需求大

广州自2023年起全面推行“依法征收、净地出让”城中村改造新模式，以《广州市城中村改造条例》（2024年5月1日施行，全国首部专门针对城中村改造的地方性法规）为核心，构建起“1+N+X”政策体系，明确政府主导、市场运作、安置优先、运营前置的改造原则，利于解决过度市场化、碎片化、周期长等痛点。根据相关数据统计，截至2025年8月，广州共谋划推动59个新模式城中村改造项目，其中52个拆除新建类项目已全部开建安置房。项目征拆工作快速推进，房票安置需求增加。

深圳目前仅坪山区咸水湖片区城中村改造项目完成首批房票认购工作，但其他政府主导的城中村改造项目基本处于意愿征集、信息核查及实施方案编制阶段，核心受限于原住民补偿标准预期高。深圳政府主导城中村改造项目针对私宅补偿需区分原村民和非原村民，原村民一户最多拿到480㎡面积产权调换，非原村民一户最多拿到150㎡面积产权调换，原村民和非原村民超出面积部分及持有多栋房屋的，只能货币补偿，且补偿标准聚焦现状房屋价值进行评估，村民普遍接受度较低。另，国家住宅规范“3180”管控实施，导致现状高密度的城中村项目经济效益难以实现平衡，项目实施推进缓慢。

四、总结

房票安置已成为破解城中村改造征拆安置难题和加快房地产市场去库存的关键工具。对政府而言，房票安置由利于项目过渡安置周期缩短，实现财政减负，更快速推动项目实施；对被搬迁人而言，购房选择多样且享有购房优惠和税收优惠等，且可实现快速入住，大大改善居住品质；对于市场主体而言，加快住房去库存化，促进资金回流，增加投资信心。

深圳目前房票安置处于局部试点阶段，借鉴广州等地经验，多措并举保障房票安置全面推广：一是借鉴学习广州的“依法征收，净地出让”城中村改造模式，以试点项目为具体研究，探索解决当前城中村改造推进难题。只有项目推的动，才会有安置需求；二是加快组建房源库。政府统筹组建房源库，除了新建商品住房，还要加大征收安置房储备建设，如拟定安置房用地供应计划、城市更新项目配建等。有具体房源，才匹配相应的安置需求；三是加大房票安置宣传，让公众全方位了解房票政策细则；四是增加房票安置奖励。通过上调房票安置奖励比例及协调房地产开发企业给予充分购房优惠，以此调动被搬迁人的改造意愿和对于房票安置的接受度。相信不久的将来，深圳房票安置未来有望进一步推广。

撰稿人：陈建塔

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