万科暴雷的真实原因

　　我之前就写过一篇万科的文章，就是关于万科高管是怎么通过金融的手段，把公司资产转移到个人口袋的，感兴趣可以看看这篇文章：

　　今天我再深入聊聊万科，以及我对公司上层高管的一些理解。我之前在上市公司当过董事长助理，接触过一些公司最上层的高管。如果回过头来再看万科，感觉其中的商业逻辑其实是一样的。

　　2018年万科第一个喊出“活下去”，这是颇有远见的遇见到未来房地产即将面临巨大的下行风险，但是喊出活下去的万科，后面是不是开始逐步收缩，围积现金准备过冬呢?

　　不是，恰恰相反，在2018年之后万科开始疯狂拿地。2019年万科拿地金额高达1500亿，全国排名第二。2020年万科拿地金额达到2000亿，全国排名第一。2021年万科拿地金额再次创下新高，高达2500亿，全国排名第一。

　　也就是说，虽然万科第一个喊出“活下去”，但是实际动作却在疯狂加杠杆拿地，三年拿地超过6000亿。早早意识到风险的万科实际行动根本就没有任何风控意识，还一直在给自己上杠杆。

　　更诡异的是，万科这三年拿的土地仅有11%是一线城市，其余89%都是二线以及三四线城市，其中三四线城市占比最大。

　　正是因为万科在三四线城市拿了太多的土地，所以，遇到房地产下行阶段，万科的销售状况就非常不理想。

　　2024年前11个月，全国新建商品房销售面积8.6亿平米，同比下滑14%，销售金额8.5万亿，同比下滑19%。而万科呢？销售面积下滑26.6%，销售金额下滑34.6%。远远超过全国平均水平。

　　现在问题来了，为什么早在2018年就意识到房地产未来下行风险的万科，偏偏在后面的几年中不但不收缩，反而拼命拿地，连三四线城市这样风险极大的土地也不放过，以至于为今天的困境埋下巨大隐患呢?

　　原因无它，治理结构的缺陷。

　　万科的实控人大股东是深圳国资委，但这个实控人却并不参与公司经营，负责公司经营的都是一帮职业经理人。

　　职业经理人的利益诉求与老板是不一样的。

　　站在资本所有者的立场，经营要考虑的就是风险与收益，会在风险与收益中寻求平衡点。

　　但是职业经理人不一样，职业经理人不用承担风险。职业经理人的诉求就是只要多拿地，就能多做项目。项目一开工，土石方、建筑工程、建筑材料采购、园林景观等等都是巨大利益，都有巨大的寻租空间，至于房子未来能否卖出去，项目本身的风险，那反而是次要的。

　　这就是万科一边喊着活下去，一边拼命拿地，连三四线城市的土地都不放过的根本原因。原因无它，利益使然。

　　年轻时候，我还有点书生意气，遇到大一点的公司多多少少都有点家族企业的味道，重要岗位都有老板亲戚的影子，较大的事情老板总是亲力亲为。当时对此很是不屑一顾，觉得这样的治理结构太落后，不符合现代化企业的治理标准。

　　我甚至还跟我富二代朋友聊起，之后中国很快面临的富二代接班问题。他对此非常悲观，我说可以学习国外的职业经纪人制度，他告诉我说国内外的职业经纪人操守是不一样的，法制法规都不同。

　　当时我还不太理解其中的深意，但随着年岁的增长，慢慢才悟道这样的治理结构存在即是合理的。

　　把公司的治理赌在职业经理人操守上实在是风险巨大的事情。

　　现在回头来看，当年王石为什么拼了老命也要狙击姚老板入主万科?

　　原因无它，没有实控人的万科对于职业经理人太爽了，一旦有实控人入住万科，这帮职业经理人还能如此快活?

　　在房地产行业风光时期，万科这种模式还能糊弄一下。一旦房地产下行，潮水退去后万科才现出原形——所谓的房地产优等生，在没有实控人控制风险的情况下，万科比大多数民营企业都不堪。

　　现在我们可以理解为什么境外美元债暴跌，投资者将万科视为下一个恒大的逻辑：

　　其1，别说现在房地产还没企稳，就算是企稳也是大城市房地产市场能企稳，万科持有的三四线城市资产还将面临漫长的寒冬。

　　其2，万科这种实控人不管，全靠职业经理人运营的模式，很难想象能带领万科走出寒冬。企业遇到困境不可怕，只要老板不气馁，想尽各种办法，总有希望带领企业走出困境。问题万科现在经营者不是老板啊，职业经理人遇到企业遇到困境，首先想到的大体就是趁着最后的机会再捞一把走人。

　　万科这种前景不仅仅是境外美元债投资者已经看明白了，万科的实控人大股东也应该是看明白了，所以万科的美元债才会提前暴跌（比万科真正暴雷要早半年）。这件事说明，境外投资者在接近一年前，就几乎笃定深圳国资委未来不大可能再拿出真金白银来救万科了。

　　现在要拯救万科唯一的办法就是公司实控人入驻万科，将万科管理团队全部换掉。但这只是理论上的可能性，因为这样干首先会遇到万科现有团队的剧烈反弹，更为重要的是，万科现在就是一个烂摊子，站在国资委的立场，没有谁愿意接这个烂摊子。

　　很多人以为万科暴雷是天灾，是房地产行业下行所不能避免的。

　　但就连我和其他一些房地产博主都能在2020年左右看到房地产的风险，万科高管能看不到？

　　2018年就喊出要活下去的万科，其实完全有机会避免这轮地产下行周期的，至少活下去没有问题。

　　但是当集体利益跟个人利益发生冲突时，如果没有有效的法规约束，正常人都会选择个人利益优先。