要下猛药了？

　　长期征集

　　日子很难，生活不容易，每个人都有自己的苦，有苦说不出的感觉，受苦的人最懂。

　　和吃苦相比，有苦难言，无人问津，可能比苦本身还难受。

　　重生之后，叶檀老师变了很多，变得能吃苦，吃自己的苦，吃别人的苦。

　　她说，有苦我们一起分担。

　　每周六，叶檀老师都会亲自回复，并在公众号上发出，有苦难言的朋友，如果你也想和叶檀老师倾诉，把你的故事，发送到邮箱yetanbusiness@163.com，叶檀老师看到，一定会回复。

　　记住，这世界还有人，关心你，在乎你，理解你。

　　文/金肿圆

　　2026年，A股开门红，走出创纪录的13连阳，不仅重回4000点，更在冲击4100。

　　盘面上，大蓝筹上涨，科技股猛蹿，气势长虹，许久未见。

　　那个习惯了猥琐发育，高开低走的市场，竟然在2026年开年一反常态，大超预期。

　　A股缘何突然爆发？外部因素不必多谈，因为A股从来不吃这套。向内生长的A股，内因是永远的主因。

　　有分析认为，1月2日《求是》一篇房地产文章好像当头炮，拉响了股市的引信。

　　《求是》的文章到底说了什么？

　　房地产要下猛药了？

　　2026年1月2日，《求是》刊登题为《改善和稳定房地产市场预期》的四千字长文。

　　近十年来，《求是》首次把房地产当成开年大作。十年磨一文，对房地产不可谓不重视。

　　文章结构三段式，上段分析现状，中间表达潜力，收尾提出建议。

　　现状如何？文章称，到“十四五”，中国商品住房累计销售面积约50亿平方米，扣减住房拆除因素，截至2024年人均面积已达41平方米，户均1.1套。

　　经过这么多年的发展，中国房地产市场的供求关系发生重大变化。住房从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足。

　　哪里不足？供给新市民的青年人的保障性住房相对不足。

　　除了保障房以外，居民需求正从“有没有”向“好不好”转变，住房品质上升为主要诉求。

　　背景切换，过去“高负债、高杠杆、高周转”的地产模式难以为继，无论从家庭住房拥有率、房价/收入比、房价/租金比等指标看，还是房地产相关贷款占银行贷款比重、房地产相关收入占地方财政收入比重、居民住房财富占家庭总财富比重等数据，说明传统房地产发展模式已经走到尽头。

　　都走到尽头了，楼市还能行吗？

　　尚可。

　　文章称，当前中国泛地产行业占GDP的比重为13%，欧美日发达国家长期占比在10%，这意味着地产经济有望企稳。

　　从日韩经验看，从2000年到2024年每千人年均新建住宅分别为7.74套、10.39套，以此类推，未来中国新建住房年度规模预计在1000万—1490万套之间。

　　另外，尽管人均住房面积超过40平米，但有40%的家庭，人均面积在30平，另有7%不到20平米，存在潜在换新需求。

　　从住房更替角度看，当前存量住房有约350亿平方米，按每年2%折旧算，会释放7亿平方米的更新替代需求。

　　到底如何做？文章给出三方面的建议。

　　第一，保持政策力度。力度要符合市场预期，且政策一次性给足。

　　第二，做好供给管理。供给端要严控增量、盘活存量，有序推动“好房子”建设。

　　第三，加强信息和舆论引导。对直接影响社会预期的关键指标和关键事件加强监测，对于敏感性指标的发布要做好专家解读，对不实信息进行及时管控。

　　文章认为，我国房地产业正处于发展阶段变化的重要节点，新旧模式转换需要时间，市场行为逻辑转变也需要时间。

　　不知道大家有何感受，我们没有看出太多炸裂的信息，基本延续过去的整体思路。但不少机构和媒体认为，这篇文章大超预期。

　　他们在里面挑选了两个关键句，一个是“政策要一次性给足”，另一个是“房地产带有显著的金融资产属性”。

　　不少人预计2026年楼市会下“猛药”。

　　这也算“过度”解读，可就算真有猛药，亢奋能维持多长时间。房地产不是股市，市场可以即刻反应。

　　相比于《求是》的文章，实质影响中国经济走向的重要会议，均把房地产列在防范风险中，几乎没有增量措辞。

　　即便是这篇《求是》文章，作者也说了，所谓政策给足，目的是满足刚性需求和改善需求，政策着力点仍然是取消限制性措施。

　　取消限制性措施，从来不是中国楼市上涨的核心动力。

　　纵观中国楼市的发展史，过去最有效且关联度最紧密的政策，一直是“降利率，降首付”组合。

　　我们在此前的文章中分析过，药用多了边际效用递减，自从2021年以来，利率和首付工具已经失去了以往的魔力。

　　如今购房利率历史最低，首付一再突破下限，可楼市依然故我。

　　关于楼市的金融属性，阅读《求是》作者钟庭军的论文就知道意欲为何。

　　钟庭军长期从事地产政策，尤其住房保障政策的研究，比较出名的论文有《论住房的刚性需求》、《警惕房地产宏观调控中的新自由主义趋向》等。

　　钟庭军一直希望构建一个分层次的住房结构，所谓金融属性可能更多旨在高端住房，而非大众意义的住房。

　　作为住建部政策研究中心副处长，钟庭军在《中国住房制度的历史演进与社会效应》一文中，清晰地梳理了楼市的发展脉络以及终极结构。

　　一块是保障性的，廉租房、公租房、保障性住房都算，另一块是市场化的，目前的指向是品质住房。

　　以钟庭军为代表的研究者们希望，刚需的归刚需，投资的归投资。

　　在《论住房的刚性需求》一文中，钟庭军写道：要保护的是作为（住房）消费需求的刚性需求，而不是保护投资需求。

　　刚性需求是为了保证每个国民都能享受到一定的住房，如果任由投资需求放开，那就是将国民收入分配的不平等扩大到住房领域。因此，我们应保护供求矛盾尖锐的城市住房中消费者的刚性需求，抑制投机性需求。

　　在《论住房的刚性需求》中，作者还提到，在我国市场化转轨和城市化进程中很容易出现“房价财富幻觉”现象。

　　消费者看到的房价只是名义价格，是一种包含了通胀、人口、基础设施在内的综合现象。

　　这种综合结果，被不少消费者误以为是商品房自身价值带来的，由此创造的财富幻觉，会产生过度需求的冲动。

　　而投资需求如果过多，会对刚性需求产生挤出现象，主要的实现方式是，有能力的投资者可以甚至愿意接受高溢价房产，而拉高房价后，弱能力群体就难以负担高房价了。

　　对于钟庭军们来说，甄别刚需是划分保障和市场的基础。

　　如果是真刚需，就不应该和价格挂钩，或者说该和价格脱敏。

　　追求价格上涨的买房者，算真正的刚需吗？

　　在《警惕房地产宏观调控中的新自由主义趋向》一文中，钟庭军很直白的表示，城市化—刚需——高房价逻辑存在严重的混淆。

　　混淆在于，没有厘清真正的刚需和投机需求之间的区别，投机需求被混乱地计入刚需，而

　　很多没有支付能力的所谓刚需，实则是无效需求。

　　综合《求是》撰文和历史文章，能够明确一点，钟庭军们如果成为政策制定者的举旗者，未来中国楼市绝不是一盘棋，而是有清晰的划分，刚需的归刚需，市场的归市场。

　　实际上，目前楼市已经明确的区隔开了。

　　从整体看，无论是成交面积还是成交额，楼市的销售回落。

　　但价格方面，新房和二手房已经走出背离态势，一个缓慢向上，一个持续回落。

　　进一步看，和品质、改善相关的房型，占比持续提升。

　　以二手房为例，中指研究院的数据显示，2025年前11个月，120到144平米的户型成交占比历史性的到了30%，且120平米以上的房子占比达到46%。

　　回看2016年，120平米以上的户型占比只有30%。

　　在新房领域，豪宅当仁不让，早早地走出了独立行情。据界面新闻等媒体的报道，上海、北京、杭州等地豪宅需求非常旺盛。

　　中原地产认为，2025年上海的新房市场几乎等同于豪宅市场。

　　全年成交均价达到1000万，相比于2024年足足多出68万。2025年上海新房套均面积124.54平方米，比去年多了2.64平方米。

　　据中指研究院的数据，2025年前11月，北京千万级新房销量同比增长38%，上海增长了22%。

　　在杭州，尽管住宅整体销量缩水了二成，但千万级豪宅销量同比增长67.2%。其中，别墅类型的豪宅销量更是大涨157.5%。

　　临近年底，深圳豪宅市场同样传来重磅消息。

　　12月28日，位于深圳湾的某楼盘，两小时销量突破100亿，再度刷新全国豪宅开盘销售纪录。该楼盘单价高达38万一平米，总价超过2亿。

　　楼市的品质消费，根本不需要强刺激。刚性消费破旧、低质楼盘、是财富的毁灭者。

　　市场预期能管得住吗？

　　《求是》文章说，预期管理对楼市很重要。

　　在经济领域，预期是看得见，却摸不到的大难题。作为所有国家都想掌握的经济密码，纵然有AI、大数据，却没有任何人有能力预测预期。

　　不同的人基于不同的信息来源、分辨能力、心理状态，对相同的事物会产生截然不同的预期，错综预期相互影响，形成新的预期，一锅粥。

　　有人认为，《求是》文章开始会有新的政策演绎，也有人认为演绎了也不会有太大效果。

　　摩根大通在最近的研报里就指出，近期一系列的楼市利好，都不足以产生实质性影响。

　　2025年12月30日，财政部宣布将持有不足两年的房产增值税税率从5%降至3%，2年或以上的卖房者免征增值税。

　　据摩根大通的研报，在销售环节降低税负已经传了很久了，如今的落地政策，有一部分甚至都不是新的。

　　2024年12月1日，财政部在《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》就已经明确了对个人销售已购买2年以上住房的免征增值税。

　　考虑到不满2年的住房比例只有6%左右，降低两个点的税负，影响性不大。而且，只有卖家优惠，没有买家优惠，吸引力可能也不太大。

　　近期松绑的北京楼市，在新政落地后确实有一定效果。

　　据中原地产的数据，2025年12月25日至31日期间，北京新房日均成交量133套，较新政前增长了44.6%，二手房日均网签702套，较新政前增长37%。

　　上述变化远不及2024年9月份刺激后的效果，脉冲式的买家秀结束后，北京楼市大概率重回到过往轨道。

　　目前，机构们对2026年楼市的展望普遍“中性”。

　　国联证券预计，2026年住房销售面积为8.04亿方，同比下跌8.5%，销售金额为8.04亿方，同比下跌9.6%。

　　中指研究院的测算，2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%。

　　往好了看，在基数效应下，下跌幅度不断缩窄，延续筑底；往另一面看，反转之路漫漫。

　　从控制供给的角度看，相比于销售情况，供给下滑的幅度可能会更大。

　　国联证券预计，2026年房地产开发投资总额会同比下降12.0%，开工和竣工都都在两位数下滑。

　　中指研究院的测算结果类似，房产投资继续两位数下滑，幅度大于销售。

　　世道有轮回，任何行业都有周期性，围绕着几个数据或一篇文章过度解读，太小看市场惯性了。

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　　作者：金肿圆编辑：旦旦

　　图片：来源于AI生成

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