价格“内卷”！实探沪深写字楼市场

近年来，一线城市写字楼的空置率成为商业地产领域中一个引人关注的现象，写字楼市场也面临着挑战与转型压力。

近日，证券时报记者走访了上海、深圳的写字楼市场，发现“卷”价格已是普遍现象。业内专家建议，要破解一线城市写字楼的空置率问题，应从管住“增量”和盘活“存量”两方面着手。

价格“内卷”

目前，一线城市的写字楼空置率到底有多高？综合多家商办地产服务商提供的数据，记者统计发现，截至2025年三季度末北上广深等一线城市的甲级写字楼空置率大约在19%至30%之间。按照国际成熟商办市场的标准，空置率低于20%属于合理阈值，也意味着写字楼市场基本处于供需平衡、健康发展的状态。多名行业资深人士表示，国内尚未对甲级写字楼空置率指标形成统一的参考基准，不过，写字楼的空置率无疑折射出市场供需失衡的现状。

（建设中的深圳湾超级总部基地，大量的写字楼即将入市。 吴家明/摄）

在深圳南山科技园，一位甲级写字楼的运营人员对记者表示，“现在很多租户会货比三家，用周边价格更低的项目来要求我们降价。而且，即便企业真的确定要租也并不保险，有些中小企业的租期只有一年。”此外，周边大量新建写字楼不断入市，特别是一些写字楼以大幅度的优惠价格入市，给运营方带来挑战。

在高端办公需求密集的上海，写字楼空置情况也引起关注。高德嘉润提供的《2025年第三季度上海写字楼市场报告》显示，截至2025年三季度末，上海写字楼市场空置率为23.5%。上海西郊的华新镇被誉为“中国快递物流第一镇”，这里拥有圆通、韵达、 中通、极兔等多家快递巨头的总部，在近20年间吸附了数百家上下游企业，形成强大的物流产业集群。尽管产业基础雄厚，写字楼降价的风还是吹到了这里。

“我们公司所在的写字楼，2024年的租金是每天每平方米2.2元，2025年降价到每天每平方米2元。2026年，双方协议将租金进一步调至每天每平方米1.5元。”某龙头快递企业办公室负责物业工作的王晨佳告诉记者。据他介绍，临近2025年年底，华新地区多个明星写字楼退租情况远超预期，租金最低降至了每天每平方米1.2元。

尽管华新镇拥有“总部经济”和千亿级物流产业链的双重禀赋，写字楼市场表现仍不尽如人意。究其原因，王晨佳认为，除了写字楼总体过剩等宏观原因外，近年来华新地区的地方政府补贴、优惠政策不断减少，导致部分企业搬离。华新10公里外的虹桥板块则是强有力的竞争对手，后者新项目不断涌现，还有交通、地理、政策等更多优势，而前者除了更大幅度的降价外，几乎没有招架之力，这也反映了写字楼市场的“内卷”现象严重。

上海市中心的静安寺商圈是国内中高端写字楼最密集的地区之一。在该商圈，某中外合资的高端商办综合体以绿色低碳为特色，一度被誉为标杆项目。然而，开业满一年，写字楼的空置率却接近80%。该项目的市场经理张建对记者表示，近一年时间项目的租金一降再降，从揭幕伊始的每天每平方米10元降至6元，目前在向每天每平方米5元的价格靠近。在他看来，上海市区写字楼供应的密集释放是写字楼市场下行的主因。

管住增量和盘活存量

记者从戴德梁行了解到，2025年一线城市甲级写字楼的净吸纳量约为117.5万平方米，与此形成对比的是，2021年的净吸纳量达到334.2万平方米。记者在调研中发现，写字楼“供需失衡”成为普遍现象。对此，苏州市产业园发展促进会创始会长胡波对证券时报记者表示，写字楼供需失衡“刹不住车”的现象有几大深层次原因，其中就包括中国的产业结构是“制造业超强、服务业偏弱”，而写字楼主要针对高端服务业。

胡波建议，要破解一线城市写字楼过剩愈来愈严重的局面，应从“增量”和“存量”两方面着手。一方面要管住增量，对于新建项目必须进行更严格的需求和效益评估。同时，探索将部分已规划但未建设的项目转换用途，例如转向民生急需的学校、医院、养老设施等。另一方面要盘活存量，积极推动“商改租”（写字楼改租赁住房）、“商改文”（改造为文化空间）等，并简化土地、规划等方面的审批流程。同时，要大力发展REITs等金融工具，为存量资产的盘活和退出提供通道。

此外，深圳市住建局等部门此前发布的通知提出，允许闲置和低效利用的存量非居住房屋改建为保障性租赁住房。 改建工作须在不变更土地使用性质、土地使用年限及原已批规划许可文件的原则上进行。非居住房屋包括商业、办公、旅馆（酒店）、 厂房、研发用房、仓储用房和科研教育用房七类。 这份《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》从政策层面正式明确了深圳“存量商办改保”的可行性，也为一线城市写字楼供应难题提供了一种破解思路。

此外，在扩大需求上，胡波认为还是要依靠产业升级和服务业能级的提升。“我们需要像当年招商引资发展制造业那样，拿出实实在在的举措来培育和吸引现代服务业企业，这需要一套组合拳，包括营造一流的营商环境、出台有针对性的产业政策、吸引高端人才等。”

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