聚焦银发“新基建”：养老地产市场趋势与实践洞察

随着中国老龄化进程加速，高品质养老需求持续释放，养老地产正成为资本与地产行业关注的新焦点。近日，仲量联行举办了养老产业交流会，聚焦中国养老地产市场的投资机遇与发展路径。活动邀请了来自业主、投资机构以及运营方的多位养老行业专家，共同分享了对当前市场的观察与趋势研判，为与会者提供了兼具战略高度与实操价值的行业视角。

中国老龄人口正快速增长，以上海为代表的一线城市老年人口庞大，催生了巨大的养老需求，对专业化、高品质养老公寓的需求日益凸显；然而，当前国内市场供给仍存在明显的结构性矛盾：以上海为例，中心城区老年人口比例占比普遍超过40%，但区域内的养老产品仍存在大量以多人间为主或床均面积较小的项目（<30㎡）仲量联行上海战略顾问部资深董事俞志英在分享中指出，当前上海市场中养老设施数量多但品质参差，且专业照护、活力养老等新兴细分领域存在显著供给缺口。这种供需差异，为具备专业能力的市场参与者创造了潜在的发展机遇。

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伴随供给缺口扩大，国内养老地产市场参与方愈发多元。俞志英指出，当前养老地产市场主体可分为运营系、险资系与地产开发系。运营系通常具备充沛的产业上下游资源，或具备输出运营服务的能力；险资系则具备高净值客户基础与完善的营收退出路径；地产开发系则为以开发逻辑延伸出的专业运营商派系，通常对产标品质与客户需求的匹配度拥有深刻理解和专业能力。

在本次交流会上，一个鲜明的共识是：市场参与者普遍更青睐新建物业，而非存量改造项目。仲量联行上海商业地产部资深董事俞则人、投资与资本市场部负责人孙翎与嘉宾就此展开深度探讨。

上海普陀康养中心代表吴锋从运营与改造实践角度指出，存量物业改造面临诸多现实挑战：传统办公楼的电梯布局存在“核心筒”这一通用设计，往往导致在改造时面临“出床率”低的问题；同时，建筑高度超过54米后，消防改造难度大幅增加；此外，市中心项目改造成本高、审批流程复杂。

吉宝养老业务发展副总裁张晓宇作为外资投资机构代表，也从资产稀缺性与技术可行性层面呼应了这一观点。他分享指出，成熟的养老项目在市场化供应方面仍然稀缺，过去多以财政或国企主导的设施用地以定向供应为主，可交易的市场化项目“可遇不可求”；而存量改造往往面临较大的技术挑战，因此当前市场仍以机会型投资项目为主。

俞志英在分享中将当前市场上与“养老”相关的产品分为几个主要类型：包括以照护功能为主的传统养老机构、聚焦活跃长者的老年公寓、以及康养社区等，不同产品适配不同的客群与运营模式。

张晓宇进一步探讨了“养老（康养）能否成为公寓赛道细分品类”的可能性，例如打造以纯租赁形式为主的“活力养老”产品。他指出，当前市场上已出现“类”老年长租公寓的产品形态：只要选址不过于偏僻，且能通过与周边医院合作解决急性重大疾病的应对问题，养老机构完全可以聚焦于提供日常的康养管理服务，形成“轻医疗、重养老”的产品模式。

这一观点也与上海森兰外高桥商业营运中心代表韩燕提到的“轻养护、重养老的可能性”相呼应。同时，她在分享中也提醒到，国内养老行业门槛较高：资金需求较高、回报周期长（约5-10年），且无论是轻资产还是重资产项目，“人才是关键”。在当前市场阶段，从项目选址、物业设计改造到定位规划，能够完全操盘项目的专业人才非常稀缺，因此“入局”养老领域前，提前融入运营思维显得尤为重要。

在轻资产与重资产的选择上，来自投资机构的分享提供了值得关注的视角。泰康之家华东业务发展中心总经理张静波分享表示，整个行业正在向更多元的投资模式发展，未来全国核心城市仍将是重资产、中资产、轻资产等不同模式结合的趋势。

与这一观点相呼应，张晓宇在分享中提到，“中资产”可能是投资回报效率较高的方式，主要收益来源于中资产项目或管理运营输出。

上述变化反映的是行业逐步走向专业化、精细化运营的趋势。韩燕也强调，养老本质是“以民生为场景的科技创新”，政府更青睐“养老+适老化产品”的务实结合（例如脑机接口、具身智能等技术的适老化应用），而非单纯的概念创新。

政策环境是养老地产发展的重要变量。韩燕从业主方视角提出，国企“房东”可扮演政府与社会机构之间的“翻译官”，帮助解读政策、对接资源。她分享表示，养老可以成为城市更新的新内容，而政府政策更多是“锦上添花”。而在当前阶段，应坚持“技术为先、创新为先”，推动养老与适老化科技产品的融合。

俞志英在分享中也指出，上海近年出台的《上海市推动银发经济高质量发展若干政策措施》等文件，明确支持养老服务机构专业化、规模化、品牌化发展，增加高品质服务供给。特别是在城市更新领域，有关存量低效商务楼宇可在一定期限内兼容相关业态的政策，为养老设施进入核心城区提供了可能的路径。

在人口结构转变、政策支持和市场主体多元化的多重推动下，中国养老地产的机遇之光已然清晰可见。当前市场环境下，存量改造虽面临技术挑战，却因土地性质转换的可能，成为一条值得探索的“微光之路”；而项目成功的核心，在于精准定位细分客群、打造差异化产品体系，并以运营思维前置指导整体开发，为市场点亮差异化的价值灯塔。

此外，值得注意的是，养老行业的快速扩张正带来显著的专业人才缺口，这既是挑战，也为地产、医疗、服务等相关领域人才提供了明确的转型方向。人才的持续涌入与升级，将成为驱动养老产业成熟、推动整个商业地产价值链转型的关键力量。