年终重磅 | 2025中国住房租赁人才公寓社区运营卓越企业TOP10

城因人才兴，才因城而幸。城市与人才共发展是推动城市高质量发展的关键。近年来，各城市为了吸引并留住人才资源，重点加大对人才公寓的建设力度、完善人才安居政策，为城市青年人才提供居住生活品质的保障，带来一座城市的温情与归属感的同时，也为城市的可持续发展注入了强大的动力。

城与才的“双向奔赴”，在2025年呈现出新的时代内涵。人才对城市的要求，早已超越工作机会与薪酬数字，转而追求一种能安放身心、滋养梦想的综合生活体验。在此背景下，人才公寓的角色发生了根本性跃迁——它不再是政策工具箱里一项孤立的优惠措施，而是演变为一座城市人才生态系统的基础服务设施，其运营效能直接决定了创新要素的留存率与活跃度。当规模化建设告一段落，一场以精细化、专业化运营为核心的深度竞赛悄然启幕。这不再是关于“有没有”的较量，而是关乎“好不好”与“能否长久”的价值考验。

本次URI城市租住学会发布的《2025中国住房租赁人才公寓社区运营卓越企业TOP10》，正是这场深刻转型的集中镜鉴。榜单的编制，基于对全国范围内具备大型人才社区运营经验企业的长期追踪与“五力模型”综合评估。我们清晰地看到，行业的价值重心正从开发建设端，不可逆转地滑向运营服务端。那些能够深刻理解人才需求、构建情感连接、并实现商业可持续的机构，正在定义这个行业的新标准。

具体可持续指标推导展示如下：

人民日报评价“中国人才公寓天花板”

URI采访

漫柏商业集团 韩富贵

“作为深耕多年人才公寓细分赛道的一员，我观察到2025年人才公寓市场已形成国企属地化主导、定价多为市场价6-7折的格局，各地政策差异大且对私企实质支持有限，但供需转向买方市场的趋势下，用户核心需求已从单纯居住转向城市融入与就业发展；

我们坚持以“总成本领先”打造高投入、低返修率的产品，搭配高配比服务与独立用户运营，2025年更聚焦创新就业推出成长中心与实用技能课程，以98%以上的高出租率覆盖超额运营成本，凭借私企灵活优势实现稳健收益与规模增长（2025整年新增8273套）；

未来，行业头部企业需借力资本实现资管转型与重资产布局，同时持续深耕用户需求，方能在市场下行中保持竞争力。”

01.背景意义

人才公寓的“中国模式”趋于成熟

要理解这份榜单的深层意义，必须将之置于中国人才公寓独特的发展脉络中审视。中国的“人才公寓”是一个充满政策智慧与市场活力的混合产物。它脱胎于各地如火如荼的“抢人大战”，但逐渐超越了初期简单提供“租房补贴”或“过渡周转房”的范畴。在政策框架内，它被明确为“政府引导、市场运作、只租不售、轮候补租”的保障性租赁住房，主要服务于推动城市产业升级与科技创新的青年才俊与关键人才。

其演进轨迹深刻反映了中国城市化进程的阶段性特征。早期阶段，核心任务是快速增加供给，解决“有没有”的问题，各地政府主导的建设项目纷纷上马。随后，在“十四五”期间大规模保障性租赁住房建设的浪潮中，人才公寓作为重要组成部分，获得了土地、金融、财政的全面支持，建设量达到高峰。

而进入2025年，随着存量房源规模日益庞大，行业共识已然形成：决定人才去留与满意度的关键，不再是房源数量，而是居住品质与社区体验。

行业正式从“规模扩张”的“上半场”，进入“运营为王”的“下半场”。其成功模式也日益清晰：选址上紧密围绕产业园区实现“职住平衡”，产品上形成从单人公寓到家庭套房的梯度化供应，而运营的核心则指向了“社区化”——即通过空间营造与活动组织，构建人才的社交网络与归属感。

02.榜单解读

国企主导+民企突围

头部特征鲜明

本次TOP10榜单中，区域型国企占据7席，民企占3席，呈现“国企规模化布局、民企差异化创新”的竞合格局：

•国企阵营：杭州市安居宁巢、上海浦发有家、厦门住房租赁发展等企业，依托政策资源与资金优势，以“保租房+人才公寓”双轨模式实现规模化覆盖，例如厦门住房租赁发展通过新建、收购存量房等方式，已在厦门核心区布局超2万套人才公寓，成为区域保障主力；

•民企代表：江苏漫柏商业集团（榜首）、尔家商业管理等企业，凭借场景化产品设计与深度社区运营突围，其中漫柏以“爱情主题社区”“五星级人才公寓”等特色项目，成为行业人才公寓创新标杆。

URI榜单指数显示，所有上榜企业均获得五星指数，说明头部企业在运营能力上已实现全面达标，竞争焦点从“基础服务”转向“生态价值创造”。

在此背景下诞生的TOP10榜单，URI城市租住认为，实质上是三种经过复杂市场环境验证的成功路径，获得了集中的认可与彰显。

全域运营商——以系统性能力树立行业标杆

榜单领军者、也是唯一登顶的民企江苏漫柏商业集团，走出了一条全域运营商的发展路径，其成功的核心在于将人才公寓从单一居住产品，系统性升维为 “人才社区生态系统”，而支撑这一模式的正是 “存量盘活 + 场景化运营 + 服务增值” 的全链条核心竞争力。从安置房改造到产业园区配套，漫柏打造出 “漫嘉・栖西” 爱情主题社区、“常高新” 五星级综合体社区等标杆项目，这些项目的创新不止于硬件层面，更通过主题 IP 打造、沉浸式公共空间构建与体系化社群活动运营，精准触达当代青年对情感联结与生活仪式感的深层需求；

代表企业：江苏漫柏商业集团有限公司（榜首）

同时，社区跳出居住单一功能，融入创业指导、技能培训、社交活动等多元服务，像青柠国际人才社区就设置了 “脱单便利店”“清明书院” 等特色空间，既大幅提升人才粘性，更实现了常年98%以上的高出租率，有效覆盖运营成本。凭借这一卓越模式，漫柏全年接待超2500场行业领导考察调研，成为住房租赁领域的 “活教材”，也将强劲的运营能力转化为强大的品牌势能与行业影响力。

图为：漫柏集团人才公寓实景图

城市深耕者——以国企担当融合本地化智慧

代表企业：杭州市安居宁巢投资有限公司、湖北省住房保障建设管理有限公司、太原市租赁住房建设投资有限公司、福州新投海瑜公寓管理有限公司

地方国企平台则展现了另一种厚重而坚实的运营之路。它们是城市人才战略最可靠的“压舱石”。这些企业凭借与生俱来的政策理解力与资源整合力，能够高效完成大规模房源的筹集、建设与分配。例如苏州独墅湖科教发展有限公司（芭菲公寓）主要承担苏州区域人才公寓服务保障工作，目标是打造一个能够满足科教创新区人才需求的后勤服务保障体系，从而激发他们的创新潜能，推动区域经济和社会的全面发展。芭菲公寓积极融入区域发展生态，为园区产业的升级转型贡献力量。

还例如新投海瑜菁英社区（汀兰雅郡店）是福州新区两岸融合标杆人才公寓项目，打造45-105㎡全系精装户型，采用装配式建造工艺与环保材料并配备智能家居系统，规划超 800㎡多功能公区及中央大草坪、人车分流、充电桩等完善设施；项目特设台胞服务工作站提供专项政策咨询，还为新区应届大学毕业生提供1年免费住宿，助力青年人才交流融合，凭借亮眼运营成效—全年平均出租率超85%、续约率达 90%、年末租金实现8%涨幅，先后获得长乐区委台湾工作办公室及长乐区人力资源和社会保障局的表扬信。

图为：新投海瑜菁英社区（汀兰雅郡店）

赛道创新者——以垂直领域的专业度突围

代表企业：尔家商业管理有限公司、长三角赵巷新兴产业经济发展（上海）有限公司

此外，榜单中如尔家商业、长三角赵巷公司这类“赛道创新者”的崛起，则揭示了第三条路径。它们并不追求全域覆盖，而是在细分领域构筑了极深的护城河。尔家商业是 2015年成立的专业人才公寓及保障性租赁住房运营企业，以 “产品、运营、数据” 为核心竞争力，深耕华东并与多地国企紧密合作，采用EPCO模式提供项目全生命周期一站式服务，高效盘活存量资产；其打造的 “尔家国际” 等四大产品线覆盖不同客群，以 “居住 + 生活 + 社交 + 科创” 为核心提供场景化增值服务，管理房源超 1 万间，整体出租率达 95%，部分项目超 98%，累计服务会员超 10 万人，而其在无锡打造的 “青梧居” 项目，更以 “共享生活” 为核心理念，通过极致精细的社区运营实现入住率与口碑的双重引爆，印证了深度垂直模式在特定市场的强大生命力。

2025年，长三角赵巷新兴产业经济发展（乐璟生活社区），为长三角绿洲智谷・赵巷产业园打造标杆性人才公寓项目，以高品质安居服务助力区域人才集聚与产城融合。该项目提供1500余套舒适居所，配套公共客厅、健身房、影音室等多元化公共空间，且共享园区会议中心、党群服务中心等全方位配套，实现人才 “足不出圈” 满足生活与工作需求。依托乐璟成熟的运营经验，项目以透明收费、民水民电、24 小时管家服务与智慧安防保障居住品质，更通过青年夜校、社群活动等营造有温度的社区氛围，目前出租率已超七成，吸引华为等企业人才入驻，同时积极申报上海市级人才公寓，为区域产业发展筑牢人才安居根基。

这三类企业，共同绘制了一幅2025年人才公寓运营领域的全景生态图。

03.行业前瞻

迈向“价值运营”的新五年

榜单是当下的定格，而趋势则指向未来。2025年无疑是一个分水岭，预示着人才公寓行业将迈向一个以“价值运营”定义竞争力的新五年。

运营服务的颗粒度将直接决定人才幸福的刻度。未来的竞争，将远超租金与装修的范畴，深入至对人才“8小时外”全生命周期需求的关照。智慧管理系统将从“亮点”变为“标配”，成为保障安全、提升效率、实现个性化服务的基础设施。社区活动也将从联谊娱乐，升级为体系化、品牌化的“成长赋能计划”，涵盖技能培训、职业发展、心理健康等多维支持。更重要的是，可持续的商业模式将更加清晰——稳定的高出租率提供基本盘，而围绕生活服务、创业孵化和资源链接产生的增值收入，将开辟更广阔的价值增长曲线。

更进一步展望，人才公寓的物理与功能边界将持续溶解。它或许将从一个居住区，演化成为一个汇聚年轻创新者的“微型城市创新单元”。未来的行业领军者，需要兼具物业专家的精细、社群运营者的温度、产业洞察者的视野以及数据科学家的理性。

URI的榜单的每一次更迭，都将是对企业综合生态构建能力的一次严苛检阅。这场关于安居的竞赛，其终极奖赏并非仅仅是市场份额，而是赢得了与一座城市未来共成长的机会。我们究竟能为那些塑造明天的人们，提供一个怎样的“家”？这个问题的答案，将由这些不断进化的运营者们，用每一天的服务与创新共同书写。