东方金诚王青：可下调名义房贷利率，推动楼市回稳回暖

东方金诚首席宏观分析师王青

2026年，稳楼市的重点仍要挖掘需求端潜力，稳住市场预期。

楚小强 中房报记者 李叶 北京报道

当市场将目光聚焦于限购松绑、收购存量房或“白名单”扩容时，东方金诚首席宏观分析师王青在接受中国房地产报记者专访中，提到了一个更为基础且十分重要的宏观变量：实际房贷利率，这是理解当前房地产政策效力、分析市场持续调整深层逻辑的一把关键钥匙。

过去4年半，房贷利率累计下调约2.5个百分点，力度不小，但市场反应却不及以往调整期表现，究其原因，王青分析，名义房贷利率虽在下降，但计入物价因素后，实际房贷利率仍处于历史高位附近。

这一分析将房地产问题从行业层面，提升至宏观经济政策协同的高度。未来稳楼市不仅需要继续从定向降息、财政贴息等着手，下调名义房贷利率，更需“实施强有力的逆周期调节，把通胀水平推上去”，通过宏观环境的改善来真实降低居民的债务压力。

同时，王青认为，房地产“止跌回稳”已不能单靠行业自身循环来实现，它迫切需要货币、财政与产业政策在更高维度上的再平衡与再协同。这不仅是防范风险、稳定宏观大局的迫切要求，更是引导行业摆脱金融属性、回归居住本质，在“共同富裕”框架下重塑其民生角色的长期起点。

2025年：房地产市场延续调整

中国房地产报：作为宏观分析师，以您的视角用一个词来概括2025年房地产市场，你会用什么？

王青：2024年四季度出台“四四二”房地产支持政策，2025年年初楼市延续回暖势头，一季度新房及二手房销量、房价、房地产投资等数据总体呈现回升态势。不过，伴随政策效应消退，从2025年二季度开始，楼市再度进入调整阶段。其中，具有楼市风向标意义的70个大中城市二手房价格环比降幅逐步扩大，从3月的-0.2%扩大至10月及11月的-0.7%，新房及二手房销量、房地产投资下滑幅度也在加快。总体上看，2025年房地产市场仍在延续2021年下半年以来调整过程。不过，2025年房地产市场结构分化态势也有所显现，受房企信用风险尚未完全出清等影响，二手房市场强于新房市场；另外，杭州、成都等经济增长动能偏强的新一线城市楼市明显好于全国平均水平。这样来看，可以用“延续调整、结构分化”概括2025年的房地产市场。

中国房地产报：目前来看，房地产行业前行中存在的主要问题是什么？有何建议？

王青：2021年下半年房地产市场进入调整过程，截至2025年底，已历时4年半，明显超过此前三轮房地产下行周期长度。2022年以来，房地产支持政策频出，其中，房贷利率累计下调约2.5个百分点，已基本达到2008~2009年及2015~2016年最大降幅，但楼市仍在调整。在任何一个经济体中，房贷利率都是左右楼市的关键，是不是楼市已对房贷利率下调不再敏感？

我们认为实际情况恰恰相反。本轮房贷利率下调过程与此前最大的不同在于，2022年以来CPI、PPI同比涨幅快速回落，截至2025年末，代表整体经济物价水平的GDP平减指数同比连续11个季度负增长，其中，2025年三季度累计同比降至-1.1%，这导致计入物价因素后，2022年以来实际居民房贷利率不降反升，从2021年末的1.2%升至2025年三季度的4.2%，处于历史最高水平附近。在房地产市场中，真正起作用的是实际房贷利率。可以看到，在2008~2009年和2015~2016年间，不仅名义房贷利率大幅下调，实际房贷利率也均下降至负值区间。由此，未来推动房地产市场止跌回稳主要有两个办法：一是通过定向降息或财政贴息等方式，大幅下调名义房贷利率；二是实施强有力的逆周期调节，把通胀水平推上去。

2026年：从供需两端协同发力

中国房地产报：对于2026年房地产市场有何预判，哪些方面需要重点关注？

王青：我们判断，在着力推动新旧动能转换的大背景下，2026年房地产支持政策会在供需两端进一步发力，但彻底扭转楼市调整势头的可能性依然较小，一方面源于宏观政策会继续坚持不搞“大放大收”，另一方面也要防范房地产等“老动能”大幅反弹，再度占用过多的金融、经济资源。这样来看，2026年楼市大概率会继续调整，但在存量政策和增量政策支持下，调整幅度有望收窄。另一方面，房地产是持续防范化解重点领域风险，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，保持社会和谐稳定，实现“十五五”良好开局的一个重要支撑点，基于此，我们认为，2026年要引导新旧动能有续转换，通过房贷利率适度下调等方式，有效控制房地产市场调整幅度，稳住宏观经济大局，守住不发生系统性金融风险底线。

与此同时，在控增量、去库存的政策取向以及市场需求偏弱的双重作用下，2026年新建商品房及房地产投资有可能继续下行，所以，2026年稳楼市的重点仍要挖掘需求端潜力，稳住市场预期。

中国房地产报：如果从供需两端协同发力，能否详细谈谈你的想法？

王青：总体上看，2026年房地产政策会继续“两条腿走路”：一是继续推动房地产市场止跌回稳；二是加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。供给端方面，当前房地产“白名单”项目贷款额度已达7万亿元，较上年末增加2万亿元，接下来要引导商业银行加大对房企开发贷的投放力度，恢复前期房地产企业资金多来源银行贷款的主导势头。这不仅有助于保交房，也对化解房企信用风险有直接作用。

需求端方面，预计2026年会继续放松限购，各地要用好专项债资金，更大力度收购商品房用作保障房，积极推进城中村改造和旧改，释放刚性需求。与此同时，未来还可能通过针对居民房贷定向降息、财政补贴等方式，加大居民购房支持力度。最后，2026年还可能针对房地产交易环节实施有力度的税费减免，这些方面都有充足的政策空间。

中国房地产报：新一年，你对市场中的参与者有什么建议？

王青：2025年末，万科信用风险暴露表明，“以时间换空间”的持续风险化解未能达到预期效果，后期还要防范房价进一步下跌可能引发的大面积“断供”风险；以“空间换动能”方面，未来房地产市场是否会深跌反弹，也值得进一步观察。值得注意的是，2025年新能源汽车等领域实施反内卷，表明老动能调整已开始拖累新动能。

综合来看，对于地方政府来说，短期内国有土地出让金收入还会下滑，要加快摆脱对“土地财政”的依赖，更多依靠优化当地营商“软环境”、促进居民消费等方式，改善经济增长动能；对于稳健房企来说，要认清行业发展大方向，以控杠杆、建设“好房子”为核心，渡过行业下行周期；对于购房者来说，当前各项政策都在支持刚需和改善性住房需求，有实际居住需求的购房者要用好各类政策，不必过度推迟购房计划；对于投资性购房者来说，未来房地产去金融、去投资过程会延续，压注楼市触底反弹、投资获利的市场风险和政策风险都很大。

中国房地产报：“十五五”规划建议，将“推动房地产高质量发展”放在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”的重要位置，你怎么看房地产行业在未来5年的高质量发展？

王青：这主要体现了引导房地产回归居住属性的政策取向。房地产高质量发展一个核心是“房住不炒”，缓解高房价对民生消费的挤压性影响；另外，房价持续快速上涨，本身也会拉开有房者和无房者之间的资产财富差距，不利于共同富裕。我们判断，未来监管层将通过征收房地产税、对房屋买卖差价征收较高比例的资本利得税等一系列政策组合，推动房地产进一步摆脱金融投资属性。