谁买走了2.5亿元的豪宅？2025年房地产市场图鉴

政策优化正为核心城市房地产市场注入暖意。

中房报记者 李叶 北京报道

在全国新建商品房销售规模回落的大背景下，2025年的房地产交易市场，上演了一幅“冰火两重天”的图景：一边是核心城市高端项目的热销传奇，一边是部分地区不得不面对的去化难题。

这种分化，在年末的豪宅集中入市潮中愈发凸显。

12月28日，深圳湾畔的中信城开信悦湾项目正式开盘，短短两小时内销售金额突破100亿元，首批156套房源去化率约80%，刷新了全国豪宅开盘销售纪录。公开信息显示，该项目主力户型为302平方米至370平方米，顶层复式最大面积达658平方米，备案单价最高达每平方米38万元，总价最高接近2.5亿元。

仅9天前的12月19日，“全国地王”安澜上海项目开启认筹，首批过会均价17.88万元/平方米，最贵一套售价达1.46亿元。市场热度同样超出预期——项目共收到有效认购327组，认购率高达155%。据招商蛇口发布的海报，该项目12月26日开盘当日销售额便达90.77亿元，以总货值约98亿元计算，去化率接近90%。

值得一提的是，今年前11个月，上海壹号院销售额录得221.91亿元，上海嘉里金陵华庭销售额达216.46亿元。

不止沪深两市，全国核心城市高端市场均有亮眼表现。3月21日，越秀地产北京海淀项目和樾望云、和樾玉鸣同日开盘，当日售出超1000套，总成交金额152亿元；11月，广州保利玥玺湾开盘当日销售约106亿元，成为2025年全国首个“开盘当日破百亿元”的豪宅项目。

从拿地主体对应的销售端表现来看，保利发展、中海地产等头部国企央企仍是高端市场主力，同时滨江集团等优质民营房企也凭借核心城市布局实现稳健销售。

楼市“冰与火”

分化既体现在成交金额与套数上，也反映在价格走势与市场热度中。

国家统计局数据显示，2025年1~11月份，全国新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%；其中住宅销售面积下降8.1%。新建商品房销售额75130亿元，下降11.1%；其中住宅销售额下降11.2%。

在整体回落态势中，上海与深圳等一线城市的楼市表现较为突出。

记者从深圳贝壳研究院获悉，2025年1月~11月深圳新房与二手房成交量为111519套，与去年同期相比增长12%，创近5年同期新高。1个月内，相继入市的深圳湾沄玺（开盘成交130亿元）、GCC联泰超总湾（开盘成交53亿元）和中信城开信悦湾这三个豪宅项目的热销更为这一年的深圳楼市画上了一个圆满的句号。

上海的高端住宅交易是今年全国房地产市场的一大“亮点”。

据克而瑞数据显示，2025年1月~11月，上海总价在3000万元~5000万元的豪宅成交数量为1006套，占全国重点一二线城市同价位段成交量的48%；总价5000万元以上豪宅成交数量为889套，占比达76%。上海在高端市场的“虹吸效应”持续凸显。

作为新一线城市的代表之一，杭州高端住宅逆市吸金的能力同样不容小觑。

中指研究院数据显示，2025年1~11月，杭州住宅成交同比缩量近两成，却有 442.9亿资金涌入千万级豪宅市场，同比增 67.2%。从住宅类型占比来看，杭州别墅类高端住宅成交1174套，同比增157.5%（2024年同期不足500套），其在千万级高端市场中的份额占比从2024年的20.4%大幅跃升至40.9%，几乎占据半壁江山。

各城市新房价格持续调整之下，上海再次走出独立行情。

12月15日，国家统计局发布的数据显示，2025年11月份，中国70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。70个大中城市中，59城新建商品住宅价格环比下跌，占比超8城。其中，有城市新房价格已环比15个月连续下滑。

值得一提的是，新房价格同比上涨的城市仅5个，分别是上海、杭州、合肥、宜昌和乌鲁木齐，上海成为四大一线城市中唯一房价上涨的城市。11月，上海市新房价格同比上涨5.1%，1~11月平均同比上涨5.7%，均领跑全国楼市。

不过，同一城市内部的市场分化同样剧烈。

以上海为例，核心地段豪宅热销的同时，远郊楼盘却面临去化困境。据上海业内人士统计，1~6月份，上海全市共开盘151次，认筹率低于50%的楼盘开盘有70次，占比46%，其中取消摇号的楼盘54次。上海滞销盘的“重灾区”在郊区，从价格来看，均价低于6万元/平方米、认筹率低于50%的楼盘开盘46次，占比接近70%。

房企表现与市场格局

成交资源进一步向核心城市、优质项目集中，反映在房企端则呈现出头部国企央企主导、优质民营房企稳健跟进的格局。

克而瑞数据显示，2025年1~11月，全口径销售金额排名前10的房企分别是：销售额了2408亿元的保利发展，2113亿元的中海地产，1926亿元的华润置地，1705.2亿元的招商蛇口，1329亿元的绿城中国，1240.8亿元的万科地产，1125.1亿元的建发房产，1006.8亿元的中国金茂，972.0亿元的越秀地产和945.3亿元的滨江集团。

从月度表现来看，11月有38家房企单月业绩环比增长，其中15家企业单月业绩环比增幅大于30%，包括华润置地、中建东孚、北京城建和大悦城等，头部房企中有中海地产、华润置地、绿城中国和滨江集团4家的销售全口径金额环比有所增长。

从成交结构对应的房企布局策略来看，头部国企央企普遍聚焦一线及强二线核心城市的核心板块，这与高端市场的成交热点高度契合。例如保利发展、中海地产等在上海、北京、深圳、广州的高端项目均有出色销售表现；优质民营房企则以区域深耕为主，如滨江集团深耕杭州市场，在高端住宅领域持续发力，跻身全年销售前十。

值得注意的是，政策优化正为核心城市房地产市场注入暖意。

12月24日，北京市多部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，内容包括降低非京籍家庭购房社保年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率、降低公积金贷款首付比例等。

中指研究院数据显示，新政发布后（12月25日~12月28日），北京新建商品住宅日均网签量为133套，较新政前（12月1日~12月24日）日均增长44.6%。“部分楼盘到访量、二手房带看量较新政前有所增加，但市场分化现象仍在，非核心区优质项目表现尚不明显。”

展望2026年，58安居客研究院预计，2026年新房找房均价将延续“整体弱稳、结构分化”态势。政策继续加码提振与 “好房子” 供给升级下，一线城市及新一线核心城市价格有望回暖，二线城市、三四线城市价格低位运行但跌幅收窄。

业内普遍认为，上海、深圳等城市也存在限制性政策优化预期，随着政策效应逐步释放与优质项目持续入市，核心城市核心区域的成交热度有望得到维持，而远郊及非核心城市的去化压力仍将持续。

总体来看，2025年房地产交易市场的“冰火两重天”，本质是行业转型期供需重构的必然结果。资金与需求向优质资源集中的趋势，既推动了市场结构的变化，也凸显了行业高质量发展的方向。2026年，在政策精准调控、企业主动作为与行业转型深化的多重作用下，市场有望在分化中逐步筑底企稳，迈向更健康、更可持续的发展阶段。