根本不用等几十年，如今很多高层住宅，事实上已经沦为贫民窟

换一次电梯，每家要掏4万。 挂房出售，比同户型直降80万还无人问津。 这不是什么恐怖故事，而是深圳一个建成刚满20年的高层小区正在经历的现实。

这并非个例。 当我们还沉浸在“居高望远”的购房美梦中时，第一批高层住宅已经提前迎来了它的“中年危机”。 数据显示，中国拥有高达35万栋高层住宅，数量位居全球第一，而其中许多楼龄仅15年以上的小区，挂牌量已占到市场整体的42%，平均成交周期被拉长到210天。 曾经的城市风景线，正悄然变成难以脱手的资产。

经济上，高层住宅仿佛一个“无底洞”。 ​ 除了动辄数百万元的电梯更换费用，建筑的老化是从内到外全面爆发的。 同济大学在上海市的调查显示，超过30层的老楼，外墙维修、消防管道重铺的成本惊人，一次大型维修就可能烧掉数千万元。 当初购房时缴纳的维修基金在巨额费用面前简直是杯水车薪。

钱不够，只能业主自己凑。 但只要有几户人家不愿出钱，整个维修工程就可能陷入僵局。 更现实的是，银行对这类老高层房的贷款评估价会直接打七折，这意味着接盘者必须付出更高的首付，直接劝退了大部分购房者。 杭州的数据表明，这类房产的租金回报率已跌至1.5%以下，连余额宝都不如。

比钱更棘手的是“人”的问题。 ​ 高昂的维护成本催生了激烈的邻里矛盾。 以上海试点的“政府+国企+保险”包干换电梯模式为例，方案最终卡在了签字率上。 低层住户直接质疑：“我住二楼，电梯跟我有啥关系？ ”高楼层住户又难以独自承担高昂费用，意见无法统一，最终项目只能搁浅。

这种集体决策的困境，加速了社区的衰败。 有能力、有条件的业主开始搬离，房屋被大量出租。 租客流动性大，对社区缺乏归属感。 随之而来的是群租现象泛滥，门禁形同虚设，电梯里贴满了“急用钱、当天放款”的小广告。 曾经整洁的楼道，转角处可能堆放了来不及清理的垃圾，夏天整栋楼都弥漫着异味。

居住的安全感和舒适度也在急剧下降。 ​ 高层住宅对机械系统的依赖是绝对的，一旦停电或电梯故障，整栋楼的生活即刻停摆，对老人和儿童尤为不便。 电动自行车保有量已达3.5亿辆，其火灾数量连年上升，2023年全国接报2.1万起。 许多老高层住宅的消防系统本就老化，水压不足，管线锈蚀，再加上电动车充电带来的风险，安全隐患巨大。

南京某高层住宅的火灾悲剧就是一个缩影，起火后浓烟迅速蔓延至高层，而内部的消防设施却未能有效阻隔。 消防救援本身也面临极限，国内大部分消防云梯的作业高度在50米以下，这大约相当于16层楼的高度。 一旦火势超过这个高度，消防员只能深入火场内部，依靠建筑内部的消防系统进行扑救，难度和风险成倍增加。

单调的居住环境甚至影响了居民的身心健康。 ​ 调查数据显示，住在超30层老楼里的居民，平均每周出门不到两次，老人一个月下楼不超过五次。 儿童在户外活动的时间，远低于旁边多层住宅的孩子们。 这些楼宇里的儿童近视率高了14%，独居老人出现抑郁情绪的比例更是翻了一番。

面对这些顽疾，政策的覆盖范围却有限。 政府的旧改政策往往优先照顾2000年以前建成、非商品房的D级危房。 许多建于2000年之后的高层商品房，因为不符合条件，连申请的资格都没有。 虽然自然资源部等部门已发文支持老旧小区改造，重点提及补足充电设施等短板，各地也在探索如盘活存量房屋、整合低效用地、发行地方政府专项债等模式，但对于数量庞大且问题复杂的高层住宅来说，全面有效的解决方案仍在艰难的探索中。

当初踮起脚尖买下的“空中楼阁”，图的是那份开阔与现代感。 如今，却不得不天天思考如何逃离，却发现自己早已被困在了半空之中。