【虹桥之上】预计2026年内完工！看虹桥国际中央商务区闵行片区闲置楼宇如何更新重生？

面对区域内商务楼宇空置率高的现象，一场以“激活闲置空间、适配产业人才、提升城市温度”为核心的探索在虹桥国际中央商务区闵行片区悄然展开。在企业大胆实践与政策精准赋能的双向发力下，曾经“沉睡”的商务楼宇，正加速转型为功能复合、业态多元、充满温情的城市空间单元。

“空间重生”

2022年，阿里巴巴集团上海总部因业务调整从虹桥阿里中心搬离，这座总建筑面积超13万平方米的园区，瞬间面临一道现实考题：曾经为企业内部生态定制、高度内循环的园区，如何在竞争激烈的公开租赁市场中找准定位？

彼时，虹桥国际中央商务区核心区企业扩张节奏放缓，片区商务楼宇整体空置率攀升。截至2024年改造前，阿里中心办公入驻率仅为60%。“陷入价格战绝非长久之计，提升空间竞争力才是破局关键。”项目运营团队敏锐洞察到区域核心优势——展会资源密集、人流量巨大。数据显示，2024年国家会展中心共举办59场展会，仅11月进博会累计进场人次就超90万，旺盛的商旅住宿需求亟待释放。

一条“功能转型、复合发展”的路径逐渐清晰：将部分空置商办空间，升级为集商业、办公、住宿、产业孵化于一体的复合型社区。2024年4月，园区启动改造，将t3、t4办公楼间的裙楼升级为拥有92间客房的中高端品牌“建国璞隐酒店”，既承接展会带来的短期住宿需求，也满足园区及周边企业的日常差旅需求。

“这是真正从0到1的突破。”运营负责人介绍，酒店前年11月开业以来，非展期入住率稳定超80%，展会期间持续满房，首战告捷让转型步伐进一步加快。

如今，园区沿街商业已全面点亮，另一栋裙楼9000多平方米空间正改造为长租公寓，设计团队充分利用建筑“回”字结构，让两侧房间均实现自然采光。“我们计划通过优惠租金、丰富公共空间、常态化社群活动，打造有温度的青年社区，让人才既能在这里安心工作，也能舒心生活。”负责人介绍。

阿里cozi共研公寓效果图

阿里中心的更新探索仍在深化：停车引导、智能门禁等细节设计融入便捷与关怀；聚焦ai与跨境电商的创业孵化空间已进入规划阶段；更长远的目标，是引导楼宇形成特色产业集群，促进上下游产业链衔接，构建“人才抵达—扎根—创造”的完整生态闭环。

艺术“住进”写字楼

在虹桥国际中央商务区，一栋商务楼里除了可以办公、开会，还能做什么？

诺亚财富中心的楼宇更新则走出了一条“人文赋能”的特色之路——不做加法做减法，拆除物理阻隔，释放公共空间。

2023年入驻核心区后，诺亚财富中心率先打破楼宇与城市的“隔阂”：拆除围墙、优化绿化，增设宠物活动区、公共座椅和艺术装置，将数千平方米室外空间彻底向市民开放，从封闭园区转变为可漫步、可休憩、可社交的城市公共客厅。

漫步室外广场，指示牌上的标注充满“烟火气”：书房、咖啡屋、音乐厅……“我们一直思考，如何让楼宇不止于办公，更能为周边片区赋能。设置这些空间，就是希望每一个来这里的人，都能感受到从容与温暖。”诺亚财富中心n+ceo说。

这份“人文理念”进一步延伸至楼宇内部。2025年，诺亚将d栋6、7楼改造为艺术中心，定期举办面向公众的免费展览。10月首展汇集近30位中外艺术家的绘画、装置与雕塑作品，在快节奏的商务区里，辟出一处沉淀内心的静谧角落。就连楼内32间共享会议室，也融入艺术元素，让白领们“转角就能遇见美好”。

如果说阿里中心的更新聚焦“功能补位”，破解居住与产业需求痛点，诺亚财富中心则侧重“氛围营造”，打造兼具社交、共享与艺术体验的开放社区。数据印证了这一转型的价值：更新提升后，诺亚财富中心入驻率从80%稳步提升至98%以上。

“楼宇有机更新，不仅能植入刚需功能、破解区域发展难题，更能通过片区焕新，提升商务区的整体价值与吸引力。”楼宇更新领域资深研究者表示，这场“变形记”不只是楼宇的自救，更是为留住人才、集聚活力提供坚实支撑。

更新按下“加速键”

企业的创新实践背后，离不开闵行区政策的主动呼应与精准赋能。

楼宇更新中，涉及公共绿地优化、建筑功能变更等多项事宜，需对接绿容、规划、建管等多个部门。“一开始担心审批标准不一、流程交叉，会耽误项目进度。”虹桥阿里中心运营负责人回忆道。

没想到，闵行区建设管理委牵头新虹街道主动介入，组织规划师、建筑师、咨询机构组成“三师”团队对方案进行联合评审，还专门召开可行性专题研讨会，一方面仅用7个工作日就完成街道层面内部审批，另一方面区建设管理委仅用3个工作日就实现从项目受理到施工许可证核发。最终，项目从立项到竣工开业，全程仅耗时一年。“这不仅是效率的提升，更让我们感受到政府服务企业的诚意。”负责人感慨道。

这样的“加速度”，源于政策体系的不断完善。2025年7月，上海市发布《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》，成为全国首个聚焦商务楼宇更新的专项政策；8月，闵行区迅速响应，建立由区领导牵头，26个区级部门、14个街镇（莘庄工业区）及两个平台公司参与的联席机制，推动搭建区镇两级配套服务平台。

“企业常遇到‘不知找哪个部门、不懂有哪些政策’的困惑，跑多趟、走弯路的情况时有发生。”闵行区建设管理委相关负责人坦言。为破解这一难题，2025年8月，“闵楼新”综合服务专窗在区政务服务中心设立，实现商务楼宇及企业相关建设手续“一口受理、集成服务”。截至12月底，该窗口已累计受理咨询132次，切实为企业减负。

政策赋能如何“精准”？2025年9月，闵行区建设管理委联合区商务委，首次整合11个条线部门的39项支持政策，发布《闵行区商务楼宇更新提升项目政策服务包（1.0版）》；仅一个月后，2.0版快速推出，新增5项政策，重点回应企业在规划调整、消防审验、资金补贴等方面的多元需求。“打包推送政策，就是要减少信息差，让政策主动找企业，而不是企业找政策。”相关负责人解释道。

从“管理者”到“服务者”“赋能者”，政府角色的转变，为闵行楼宇更新注入强劲动力。截至目前，闵行区已锁定7个符合商务楼宇更新提升指引的项目，预计将于2026年内完工。这场由政府与市场共同执笔的“楼宇变形记”，正书写着存量时代城市更新的闵行答案，未来值得期待。

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资料来源：今日闵行

编辑：谢真

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上观号作者：上海发展改革