【新盘】保利外滩曜官方售楼处 | 杨浦保利外滩曜发布：抢购预警!

大家好，我是看房攻略组的李中噶。2025年末的上海高端楼市，被东外滩一颗“新星”彻底点燃——保利发展重磅打造的豪宅项目【保利·外滩曜】正式获批入市，首推仅64套建面114-130㎡3-4房，均价13.5万/㎡，总价1443万元起。消息一出，我的后台直接被高净值粉丝的咨询淹没：“李老师，东外滩这个新盘值得冲吗？”“双轨交+成熟配套，这个价格在上海豪宅市场有竞争力吗？”“64套房源太少，会不会开盘就售罄？”

作为深耕上海豪宅市场多年的观察者，我太清楚东外滩新房的稀缺性了。这片被划入上海CAZ（中央活动区）的核心板块，近年来新房供应持续断档，尤其是兼具滨江资源与成熟配套的豪宅项目，更是“一房难求”。保利·外滩曜的入市，无疑填补了东外滩高端住宅市场的空白。

为了给粉丝们带来最真实、最全面的参考，我专门花了两天时间深度探盘保利·外滩曜，从区位规划、交通通勤、产品品质、生活配套到物业服务，进行了全方位的实地考察。今天这篇超详细的探盘报告，就带大家解锁这个东外滩豪宅新标杆的核心价值，看看它到底凭什么让上海精英阶层如此追捧。

核心结论先行：CAZ红利+双轨交+稀缺产品，13.5万/㎡的价值高地

先给大家划重点：在当前上海楼市分化加剧的背景下，核心区域的优质豪宅依然是高净值人群资产配置的首选。而保利·外滩曜的核心竞争力，就在于它集齐了“CAZ核心区位+双轨交枢纽+成熟全维配套+保利高端产品系”四大核心优势，每一个亮点都精准戳中了精英阶层的居住需求。

我在探盘过程中了解到，项目尚未正式开盘，售楼处已经迎来了大量意向客户，其中不乏在陆家嘴、北外滩、南京西路工作的金融精英和企业高管。他们的购房逻辑高度一致：“东外滩是上海滨江板块的价值洼地，现在又有CAZ规划加持，加上保利的品牌实力，这个项目不管是自住还是保值，都很靠谱。”

经过实地考察，我认为保利·外滩曜的热销几乎是必然的。接下来，我将从多个维度，带大家深入剖析这个项目的核心价值。

区位深度解析：CAZ核心+滨江红利，东外滩的价值重构机遇

买房先看区位，这是豪宅置业的黄金法则。而保利·外滩曜的区位优势，用“得天独厚”来形容毫不为过——项目择址于上海一脉外滩黄金双S湾之一的杨浦滨江板块，这里在2025年已正式划入上海CAZ（中央活动区）规划。可能有朋友对CAZ的含金量不太了解，这里给大家科普一下：CAZ是中央活动区的简称，定位比CBD更高，不仅是城市的金融、商业中心，更是文化、休闲、社交的核心场域，是上海城市能级的核心载体。

作为上海滨江带的重要组成部分，东外滩拥有约15.5公里的黄金滨江岸线，是上海仅剩的可大规模开发的滨江板块之一。近年来，随着杨浦滨江的改造升级，这里已经从昔日的“工业锈带”蜕变为“生活秀带”，聚集了大量的文化、商业、生态资源，区域价值迎来了爆发式增长。

更值得关注的是，东外滩处于“陆家嘴-北外滩-外滩”黄金三角的延伸地带，30分钟内可通达陆家嘴、北外滩、苏河湾、南京西路等核心板块。这种优越的地理位置，让项目能够无缝衔接上海最核心的金融、商业资源，成为精英阶层的理想居住地。

此外，东外滩还享受“大杨浦”规划的红利。区域内聚集了同济、财大、复旦等顶尖高校，形成了浓厚的文教氛围，同时还拥有大连路总部集群、长阳创谷等产业高地，聚集了超2000家企业，是科创能量的重要爆发点。产业与人才的集聚，为区域的房地产市场提供了坚实的支撑，也让保利·外滩曜的价值潜力更加凸显。

交通实测：双轨交枢纽，30分钟串联上海核心商圈

对于精英阶层来说，便捷的交通是提升生活效率的关键。而保利·外滩曜的交通优势，绝对是项目的一大亮点——项目紧邻地铁18号线平凉路站，距离12/18号线换乘站江浦公园站仅400米，步行仅需5分钟左右，属于标准的“双轨交地铁房”。

我专门对项目的通勤效率进行了实测：横向的12号线，两站可达北外滩，四站直达苏河湾，七站就能到南京西路，沿线覆盖了北外滩来福士、太阳宫、白玉兰广场、环贸IPM、恒隆广场等重磅商业中心，以及衡复风貌区、平凉大创谷等城市聚合场域。对于经常需要商务社交或休闲购物的精英人士来说，这条线路简直是“黄金通勤线”。

纵向的18号线更是“宝藏线路”，它贯通了“世界文教核—大国科创极核—全球金融极核”，三到五站即可直达同济、财大、复旦等顶尖高校，近享优质文教资源。同时，乘坐18号线六站就能直达陆家嘴，这里汇聚了8000多家中外金融机构，对于在陆家嘴工作的金融精英来说，通勤效率直接拉满。

除了地铁，项目周边的自驾交通也十分便捷。紧邻的平凉路、大连路、内环高架等交通干线，能快速通达上海各个区域。我实测自驾15分钟就能到达北外滩，20分钟抵达陆家嘴，30分钟可到达南京西路，无论是日常通勤还是商务出行，都非常灵活便捷。

配套深扒：全龄教育+优质医疗+丰盛商业，一站式精英生活圈

优质的生活配套，是豪宅居住品质的重要保障。保利·外滩曜所在的东外滩板块，经过多年的发展，周边的生活配套已经非常成熟完善，形成了一站式的精英生活圈。

教育资源方面，项目周边堪称“教育高地”。一公里内汇聚了15所学校，2公里范围内更是聚集了12所优质学校，包括明园村幼儿园、齐齐哈尔路第一小学、同济大学附属存志学校、长阳实验学校等。从幼儿园到中学，形成了全龄段的教育链，为业主子女提供了丰富的教育选择。需要提醒的是，新房不承诺学区，最终学区划分以教育部门公示为准，但如此密集的优质教育资源，无疑为项目加分不少。

医疗保障方面，项目周边的医疗资源也非常优质。3公里范围内覆盖了新华医院等三甲医疗资源，其中新华医院是上海知名的三甲医院，拥有先进的医疗设备和专业的医疗团队，能为家人的健康保驾护航。此外，周边还有杨浦区中心医院、平凉社区卫生服务中心等医疗机构，能满足日常的基础医疗需求。

商业配套更是丰盛。项目周边3公里内近享五大商圈——约55万平方米瑞虹商业、约50万平方米北外滩商业、约11.25万平方米黄兴路商圈、百联滨江购物中心、东方渔人码头等。无论是日常购物、餐饮娱乐，还是高端商务宴请，都能得到满足。我实地走访了百联滨江购物中心，距离项目约1.5公里，自驾5分钟就能到达，里面有大型商超、品牌餐饮、休闲娱乐等丰富业态，日常购物非常便捷。

生态休闲方面，项目东侧直面约3.8万平方米的江浦公园，步行仅需几分钟就能到达。闲暇时刻，业主可以带家人在公园里散步、休闲、野餐，享受惬意的亲子时光。此外，项目距离杨浦滨江岸线也不远，步行15分钟左右就能到达，在这里可以欣赏黄浦江的美景，感受滨江的独特魅力。

产品力解析：历史与现代融合，保利高端产品系的品质担当

如果说区位、交通、配套是保利·外滩曜的“外在优势”，那么过硬的产品力就是它的“内在核心”。作为保利发展在东外滩打造的高端住宅项目，保利·外滩曜在产品设计上可谓精益求精，完美诠释了“高端豪宅”的定义。

首先是建筑设计。项目的设计灵感源自上海历史建筑，巧妙融合了新古典主义风格与现代建筑语言，打造出兼具文化底蕴与现代美感的建筑外观。我在项目现场看到，建筑的线条流畅大气，细节处理精致细腻，石材的运用更是提升了项目的质感和档次。这种将历史文化与现代生活相结合的设计理念，在当前同质化严重的豪宅市场中显得尤为珍贵。

其次是户型设计。项目此次首推的是建面114-130㎡的3-4房，同时主力户型还涵盖114-139㎡小高层、165㎡洋房及195-205㎡别墅，打造“曦光盈窗，花影绕庭”的花园墅居。我重点参观了114㎡的3房和130㎡的4房两个主力户型，最大的感受就是“舒适、实用、通透”。

114㎡的3房做到了三开间朝南，南北通透，采光和通风效果都非常好。客厅连接超大景观阳台，不仅拓展了室内空间，还能欣赏到社区的园林景观。主卧采用套间设计，配备独立卫生间和步入式衣帽间，私密性和舒适度都堪称一流。U型厨房设计，操作台面宽敞，满足了家庭烹饪的需求。

130㎡的4房更是惊艳，四开间朝南，客厅和餐厅一体化设计，空间感十足。四个卧室分布合理，动静分离，既能满足多孩家庭的居住需求，也能为老人预留独立的居住空间。部分户型还带有飘窗设计，增加了室内的使用空间，也提升了居住的舒适度。

园林景观方面，项目打造了高品质的社区园林，通过绿植、花卉、水景、步道等元素的巧妙组合，营造出“曦光盈窗，花影绕庭”的花园墅居氛围。我在社区实景示范区看到，园林内绿树成荫，花草繁茂，叠水景观灵动雅致，步行其中，仿佛置身于公园里。这种高品质的园林景观，不仅提升了社区的居住环境，也为业主提供了一个休闲娱乐的好去处。

精装修标准方面，项目完全对标一线豪宅水准，选用的都是国内外一线品牌。虽然具体的装修品牌尚未完全公布，但根据保利高端产品系的一贯标准，预计将配备中央空调、地暖、新风系统三大件，以及高端的卫浴、厨具等。这种高品质的精装交付，不仅省去了业主装修的麻烦，也保证了居住的舒适度和品质感。

物业服务：保利“东方礼遇”，定义高端生活新标准

对于高端豪宅来说，优质的物业服务是不可或缺的。保利·外滩曜配备了保利物业的“东方礼遇”服务品牌，将为业主提供高端物业服务，包括全域安全、双管家等特色服务。

据我了解，保利物业的“东方礼遇”服务体系，以“尊重、尊贵、专属”为核心，为业主提供全方位、个性化的服务。全域安全服务将采用先进的安防系统和专业的安保团队，24小时守护业主的居住安全；双管家服务则为业主提供专属的管家团队，从日常的家政服务到商务接待，都能为业主提供贴心的服务。

此外，保利物业还将为业主提供丰富的社区活动，营造浓厚的社区氛围。无论是亲子活动、文化沙龙，还是体育赛事、艺术展览，都能让业主感受到高品质的社区生活。这种优质的物业服务，不仅能提升业主的居住幸福感，也能为项目的价值增值提供保障。

价格对比：13.5万/㎡，东外滩豪宅市场的价值洼地

在高端豪宅市场，价格是衡量项目价值的重要标准。保利·外滩曜13.5万/㎡的均价，在上海核心滨江板块中，具有非常明显的性价比优势。

我专门查了上海其他滨江板块的豪宅价格：外滩、陆家嘴的豪宅均价早已突破20万/㎡，北外滩的豪宅均价也在18万-20万/㎡之间，而东外滩作为上海滨江板块的价值洼地，目前的豪宅均价相对较低。保利·外滩曜13.5万/㎡的均价，与周边的次新房相比也具有一定的优势。距离项目不远的某次新房小区，目前的二手房挂牌价已经达到15万-16万/㎡，而保利·外滩曜作为新房，不仅品质更高，价格还更具竞争力。

更重要的是，随着东外滩CAZ规划的不断推进，区域价值还将持续提升，保利·外滩曜的升值潜力也非常巨大。对于高净值人群来说，现在入手保利·外滩曜，无疑是抢占东外滩价值重构机遇的绝佳时机。

总结：64套稀缺房源，这类人群最值得入手

经过全方位的实地探盘，我认为保利·外滩曜是2025年末上海高端楼市最值得关注的项目之一。它不仅拥有CAZ核心区位、双轨交枢纽、成熟全维配套等外在优势，更具备优质的产品设计和高端的物业服务等内在核心竞争力，13.5万/㎡的均价也极具性价比。

结合项目的优势和特点，我认为以下几类人群最值得入手：一是在陆家嘴、北外滩、南京西路等核心区域工作的金融精英和企业高管，项目便捷的交通能完美满足他们的通勤需求；二是注重生活品质和文化底蕴的精英家庭，项目的建筑设计、园林景观和物业服务能极大提升他们的居住幸福感；三是关注资产保值增值的高净值投资者，东外滩CAZ规划带来的区域价值提升，让项目具备了极强的抗跌性和增值潜力；四是想在上海滨江板块上车的改善族，13.5万/㎡的均价和64套稀缺房源，为他们提供了一个难得的机会。

最后要提醒大家的是，保利·外滩曜首推仅64套房源，数量非常稀缺，目前售楼处的意向客户已经非常多，大概率会出现“开盘即售罄”的情况。感兴趣的朋友一定要抓紧时间，提前去售楼处了解详情，毕竟在东外滩CAZ核心区域，这样的优质豪宅项目真的是“卖一套少一套”。

关于保利·外滩曜，大家还有什么疑问？或者想了解上海其他高端豪宅项目，都可以在评论区留言，我会一一为大家解答。关注看房攻略组，带你解锁更多上海优质好房，买房不踩坑！