【新盘】康定壹拾玖官方售楼处 | 静安康定壹拾玖发布：抢购预警!

【看房攻略组·李中噶探盘】 写在前面：上海豪宅市场从不缺热点，但能连续两批次开盘"日光"，甚至创下15秒成交一套纪录的项目，绝对是凤毛麟角。而老静安核心区的康定壹拾玖，就是这样一个现象级热盘。近期项目三批次楼王正式加推，184套120-238㎡房源，均价17.18万/㎡，消息一出直接引爆高端改善圈层。作为深耕上海豪宅市场多年的攻略组，李中噶自然不会错过这个深度扒盘的机会。上周四，我专门避开人流高峰，用一整天时间沉浸式探访项目，从区位配套、产品创新到圈层价值，全方位解析：这个被业内视为"老静安价值跃升代表作"的项目，到底藏着多少硬核实力？17.18万/㎡的均价，又是否值得高净值人群果断入手？

先给高端改善朋友们划重点：康定壹拾玖坐落于上海老静安核心区康定路板块，属于静安寺-南京西路成熟生活圈。三批次加推120-238㎡三至四房楼王房源，均价17.18万/㎡，总价2062万起即可上车老静安核心豪宅。项目最大亮点在于"老静安稀缺地段+7.2米台地景观创新+3000㎡文脉会所"，前两批次"日光"的火爆战绩，足以证明其市场认可度。话不多说，跟着攻略组的镜头，解锁老静安豪宅新标杆的真实模样！

一、老静安核心区的稀缺底气：1公里成熟生活圈，藏着上海的烟火与底蕴

买豪宅，先看地段，而老静安的地段价值，在上海楼市里堪称"天花板级"存在。懂上海的人都知道，老静安作为上海传统中心城区，土地资源早已饱和，近年来新房供应屈指可数，每一个新盘的亮相都堪称"珍稀"。康定壹拾玖位于康定路与泰州路交汇处，妥妥的老静安核心腹地，这种与生俱来的区位优势，是很多新兴豪宅板块难以比拟的。

李中噶从项目现场实测，1公里范围内的配套成熟度让人惊艳。商业配套方面，步行10分钟就能到达静安寺商圈，久光百货、芮欧百货等高端商场齐聚，国际一线品牌、米其林餐厅应有尽有，满足高端消费需求；如果想感受老上海的烟火气，步行5分钟就能到武定路美食街，地道的本帮菜、特色小吃琳琅满目，这种"高端商业+市井烟火"的双重体验，正是老静安的独特魅力。

交通出行更是便捷高效。项目距离地铁7号线昌平路站直线距离约800米，步行10分钟可达；距离2号线静安寺站约1.2公里，乘坐地铁30分钟内可直达陆家嘴、人民广场、虹桥枢纽等核心区域。自驾出行也很方便，周边环绕着南京西路、延安中路等城市主干道，5分钟内可接入内环高架，快速通达上海各区域。对于高净值人群来说，无论是日常通勤还是商务出行，都能轻松应对。

教育和医疗资源更是老静安的"王牌"。项目3公里范围内聚集了众多优质学校，包括静安区第一中心小学、市西中学、静安外国语中学等，从小学到中学形成完整的优质教育链条，对于有孩子的改善家庭来说，是极具吸引力的加分项。医疗配套方面，复旦大学附属华山医院、上海市静安区中心医院等多家三甲医院环绕，距离项目均在2公里范围内，为业主的健康保驾护航。

更值得一提的是项目周边的文化底蕴。老静安作为上海的文化发源地之一，拥有众多历史建筑和文化场馆。项目距离上海展览中心仅1公里，距离静安雕塑公园约1.5公里，闲暇时可以带家人逛展览、赏雕塑，感受浓厚的文化氛围。这种浸润在历史文脉中的居住体验，是新兴板块豪宅无法复制的核心价值。

二、产品创新破局：7.2米台地景观，把公园搬进老静安核心

如果说地段是康定壹拾玖的敲门砖，那么产品创新就是它成为豪宅新标杆的核心竞争力。在土地资源稀缺的老静安核心区，大多数项目受限于地块条件，很难在产品设计上有大的突破。而康定壹拾玖创新性地采用台地景观设计，将小区整体抬高7.2米，不仅解决了地块原有的公共通道问题，更打造出老静安稀缺的立体景观住区，这种设计在上海核心区豪宅中堪称首创。

李中噶实地探访时发现，台地设计带来的最大优势就是极致的私密性和开阔的景观视野。从市政道路进入小区，需要通过专属的景观坡道或电梯，形成"闹中取静"的居住氛围。站在台地之上，周边的城市喧嚣被彻底隔绝，仿佛置身于一个独立的世外桃源。同时，7.2米的高度差让业主拥有更好的视野，避免了与周边建筑的视线干扰，部分高楼层房源甚至能远眺静安寺、上海展览中心等城市地标。

景观打造上，项目更是下足了功夫。依托台地地形，打造了约700㎡的落玉水院和160米超长水系中轴景观，水流从高处缓缓流淌，形成多层次的水景体验。水系周边种植了大量珍贵苗木，其中不乏从各地挑选的树龄正茂、胸径与冠幅相当的香樟树，形成四季常绿的浓荫秘境。项目还借鉴了徐园天人合一的造园理念，通过多级抬高的坡地打造九曲花街，每一段起伏都是精心设计的视觉剧场，让业主在回家的路上就能感受步移景异的景观体验。

建筑立面设计同样彰显豪宅质感。项目立面对标伦敦切尔西将军公馆与怀特利酒店的建筑美学，采用进口白世茂石材打造，在立面竖向构件上创新性地使用圆弧形石材及瓦楞板，经过十几道复杂工序，呈现出完美的光泽与细腻触感，形状上模拟风的褶皱，展现出独特的质感和归家仪式感。窗框采用转角整体拉弯工艺，并植入家族式勋章，以金属镶嵌的形式呈现在窗框上，每一枚"勋章"都经过精雕细琢，象征着业主的身份、传承与荣耀。这种不计成本的匠心打造，让项目成为老静安核心区一道独特的城市风景线。

三、3000㎡高端会所：不止是配套，更是老静安的圈层社交场

对于高端豪宅来说，会所不仅是居住配套的一部分，更是圈层社交的重要载体。康定壹拾玖配置了约3000㎡的高端会所空间，涵盖游泳池、瑜伽室、健身房、私宴厅等多种功能区域，更创新性地将康定路的历史文脉融入会所设计，通过下沉式会所与泛会所空间的组合，为业主打造高品质的社区配套和圈层社交平台。

李中噶重点体验了会所的核心功能区。恒温泳池采用无边际设计，水质清澈，周边配备了舒适的躺椅和休息区，采光玻璃顶让阳光洒满泳池，营造出高端酒店般的体验。健身房配备了全套进口高端健身器材，分为力量训练区和有氧训练区，满足不同业主的健身需求。瑜伽室采用全景落地窗设计，采光极佳，窗外就是小区的台地景观，在这里练习瑜伽既能锻炼身体，又能享受静谧的时光。

私宴厅是会所的一大亮点，分为多个不同规格的包厢，适合业主举办家庭聚会、商务宴请等活动。私宴厅配备了高端的厨房设备和用餐器具，并提供专属的私宴服务，让业主在家门口就能享受米其林级别的餐饮体验。值得一提的是，会所设计融入了康定路的历史文脉，通过老照片、旧物件等元素，展现了康定路的历史变迁，让会所不仅是一个休闲社交场所，更成为传承历史文化的载体。

除了下沉式会所，项目还打造了泛会所空间，分布在各个楼栋的一层。泛会所空间根据不同年龄段业主的需求，设置了儿童游乐区、老年活动区、书吧等功能区域，为业主提供了更多的公共社交空间。这种"下沉式会所+泛会所"的组合设计，让会所功能覆盖全年龄段业主，真正实现了"老有所乐、幼有所趣"的居住理想。

四、户型深度解析：120-238㎡楼王，适配全维度高端改善需求

本次三批次加推的184套楼王房源，主力户型为120-238㎡三至四房，覆盖了从首次改善到终极改善的全维度需求。李中噶重点体验了120㎡三房、175㎡四房和238㎡四房三个主力户型，实地感受了楼王房源的空间质感和居住舒适度。

120㎡三房户型是项目的入门级产品，也是首次改善家庭的热门选择。户型设计方正通透，三开间朝南，采光和通透性极佳。客厅面宽达5.2米，搭配全景落地窗，将台地景观引入室内，坐在客厅就能欣赏到小区的优美景色。主卧套房设计，配备独立卫生间和衣帽间，保证了居住的私密性和舒适度。两个次卧面积均在10㎡以上，可根据家庭需求改造成儿童房或书房，空间利用率极高。

175㎡四房户型适合改善型家庭，采用四叶草布局，四个房间分布在户型四角，保证了每个房间的私密性，避免了家庭成员之间的相互干扰。客厅和餐厅采用横厅设计，面宽达7.5米，空间感十足。中西厨分离设计，中厨满足日常烹饪需求，西厨连接餐厅和阳台，适合制作早餐、下午茶，兼顾了实用性和仪式感。户型还配备了独立的储藏室和入户玄关，提升了空间的收纳能力和归家仪式感。

238㎡四房户型是本次加推的楼王户型，也是项目的终极改善产品。该户型占据小区的核心位置，拥有最佳的台地景观视野。户型采用大平层设计，南北通透，面宽达到12米，客厅配备270°全景落地窗，景观视野堪称极致。主卧套房面积超过50㎡，配备独立卫生间、衣帽间和观景露台，卫生间采用双台盆、浴缸、淋浴三重设计，尽显奢华品质。此外，户型还配备了专属的家政间和工人房，满足高端家庭的全方位需求。

装修标准方面，项目采用全高端品牌配置，包括嘉格纳嵌入式冰箱、烤箱、洗碗机，汉斯格雅的卫浴五金，杜拉维特的马桶等，每一个细节都彰显了豪宅品质。同时，项目还配备了智能安防系统、智能家居控制系统等，为业主提供安全、便捷的居住体验。

五、市场热度与圈层价值：两度日光的背后，是高净值人群的共识

康定壹拾玖前两批次开盘均实现"日光"，创造了单套成交最快15秒的市场纪录，这样的火爆战绩在上海豪宅市场并不多见。李中噶在售楼处探访时了解到，项目的客户群体主要以老静安、长宁、普陀等核心区的高净值人群为主，包括企业主、金融精英、文化名人等。他们选择康定壹拾玖，不仅是因为项目的地段和产品优势，更看重的是老静安核心区的圈层价值和资产保值增值能力。

一位正在咨询三批次楼王房源的张先生告诉李中噶："我一直住在老静安，已经习惯了这里的生活氛围和配套。康定壹拾玖的出现，正好满足了我改善居住环境的需求。7.2米的台地景观设计很有新意，私密性和景观视野都很好，而且3000㎡的高端会所也能满足我平时社交和休闲的需求。虽然17.18万/㎡的均价不低，但在老静安核心区，这样的产品绝对是稀缺资源，无论是自住还是资产配置都很值得。"

另一位从事金融行业的李女士表示："我之前看了很多豪宅项目，最终还是选择了康定壹拾玖。老静安的地段优势是其他板块无法比拟的，交通便利，配套成熟，而且圈层纯粹。项目的产品设计也很用心，台地景观、高端会所这些配置都很符合我的居住需求。前两批次没抢到心仪的房源，这次三批次楼王加推，一定要抓住机会。"

从市场数据来看，2025年前5个月，上海总价3000万元及以上的新房成交915套，已接近2021-2023年的全年水平，豪宅市场呈现出持续火热的态势。康定壹拾玖作为老静安核心区的稀缺豪宅，自然成为高净值人群的首选。业内人士分析，随着老静安板块配套的持续完善和土地资源的日益稀缺，像康定壹拾玖这样兼具稀缺性和创新性的高端项目，未来的资产保值增值能力值得期待。

李中噶总结：17.18万/㎡，入手老静安核心的最后机会？

一整天的实探下来，李中噶对康定壹拾玖有了更清晰的认识。客观来说，这是一个将地段优势、产品创新和圈层价值完美融合的豪宅项目，17.18万/㎡的均价虽然处于上海豪宅市场的高位，但结合其稀缺的地段和优质的产品，性价比依然很高。

项目的核心优势有三个：一是老静安核心区的稀缺地段，1公里成熟生活圈，交通、商业、教育、医疗资源全配齐，历史文脉底蕴深厚；二是产品创新突破，7.2米台地景观设计打造立体景观住区，私密性和景观视野极佳；三是3000㎡高端会所配套，融入历史文脉，兼具休闲功能和圈层社交属性。

当然，项目也存在一些不足：一是总价门槛较高，120㎡户型总价2062万起，对购房者的资金实力要求较高；二是地块面积相对有限，社区内部的活动空间不如一些大型豪宅项目充足。

最后给大家提个建议：如果你的预算在2000万以上，是追求核心地段、优质产品和纯粹圈层的高端改善家庭，那么康定壹拾玖三批次楼王绝对值得重点关注，尤其是175-238㎡的大户型，无论是居住舒适度还是资产保值能力都更有保障；如果你的预算有限，或者更看重社区规模和性价比，那么可以再对比一下其他板块的豪宅项目。

好了，今天的探盘就到这里。如果大家想了解更多项目细节，比如具体户型图、最新认购政策、样板间实拍视频，欢迎在评论区留言，李中噶会一一回复。关注看房攻略组，带你解锁更多上海豪宅真相！