山东
✨中海寰宇天下|天镜售楼处电话：400-035-8588（官方唯一认证）
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4. 预约福利：成功预约后，到访可领取额外房款的一个99折，并有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打中海寰宇天下|天镜售楼处电话：400-035-8588（官方认证）
5. 注意事项：为保证接待质量，请出发前进行预约，避免案场没有销售接待；也可提前1-3天预约销售；
中海寰宇天下.天境全维度分析！
01
优劣势
中海寰宇天下.天境优势是四轨交汇的交通枢纽价值、全维成熟配套、纯改善户型。
劣势是价格高位与二手倒挂、部分户型临街噪音、高端教育稀缺、社区规划与密度短板，以及东侧地块开发的长期不确定性。
02
基础指标
占地约4.47万㎡，地上建面约12.5万㎡，2023年12月中海以56.1亿元底价拿地，楼面价4.48万/㎡，容积率2.8，70年产权商品房。
地块属性
北辛安667等地块，含住宅、3块托幼、1块公交站及1块多功能用地。紧邻阜石路与长安街西延线，距金安桥站约500-700米，四轨交汇（1/6/11/S1），交通通达性强。
优势：位于长安街西延线战略节点，属北辛安城市更新重点区，配套兑现度高。
四轨交汇，半小时直达金融街、中关村，自驾有阜石路/长安街西延线快速路
劣势：东侧规划商业地块，未来2-3年或有持续施工干扰，影响居住安静度与空气质量。
周边城市更新未完全收尾，部分界面仍显杂乱，短期居住体验一般。
容积率2.8在改善盘中偏高，限制社区低密属性，影响居住舒适度。
土地成本高，直接推高房价，压缩未来增值空间。
03
板块定位
石景山北辛安-金安桥核心，城市更新重点区，紧邻首钢高端产业服务区与中关村石景山园，承接京西改善外溢 。
配套现状
商业：喜隆多、环宇荟、京西大悦城等，600米内满足日常消费。
教育：配建3所公立幼儿园，近十一学校石景山实验中学，无全市顶尖名校。
医疗：朝阳医院京西院区、北大首钢医院，医疗资源充足。
生态：首钢园、冬奥公园、永定河，生态环境优良。
优势：配套成熟度高，双地铁+生态+商业黄金三角格局。生态资源丰富，适合改善型居住需求。区域规划明确，城市更新持续推进，界面不断优化。
劣势：高端教育资源稀缺，无全市顶尖名校，对重视教育的高净值家庭吸引力有限。产业以产业园区为主，总部经济薄弱，对高收入人群吸附力不足，区域购买力上限受限。板块定位为改善型居住，缺乏顶级商业、文化配套，难以形成高端居住氛围。
04
社区规划
整体规划：18栋7-25层洋房、小高层、高层，共884户，封闭式管理，车位比1:1.2，绿化率30%，中海物业，物业费约6.58元/㎡/月。
空间布局：三居临街、四居居中、196㎡楼王占位，保障社区内部安静。洋房一梯两户，小高/高层两梯两户，私密性较好。
景观与配套：中央景观轴+4D景观园林，设林下会客厅、亲子乐园、健康步道；配私域会所，精装含地暖、中央空调、新风系统。
优势：楼栋分布合理，保障社区内部安静，提升居住私密性。中海物业，服务有保障，物业费6.58元/㎡/月在改善盘中合理。
劣势：高层与洋房高低配，部分低楼层采光或受遮挡，影响居住体验。社区活动空间有限，难满足大型社群活动需求，社区氛围营造难度大。
05
户型分析
户型：119㎡三居、150-152㎡四居、196㎡四居，全为南北通透、纯方设计，开放式阳台，洄游动线设计。
119㎡三居（一梯两户洋房）
优势：得房率>80%，南向面宽约10.4米，LDKB一体化，主卧套房+明卫，北向开放式阳台。
劣势：临街分布，噪音影响居住静谧性。部分户型进深偏大，通风采光略有影响。
150-152㎡四居
优势：南北双玄关，宽厅面宽约4.6米，洄游动线，空间可变（书房改瑜伽房/直播间）
劣势：进深偏大，次卧采光一般。部分高层户型视野受遮挡。
196㎡四居
楼王，6号楼，25层
优势：南向四面宽约16米，餐客厨一体化约66㎡，双套房设计，适配多代同堂。
劣势：总价高（约1490万），流动性弱。部分房间面积利用率一般，存在空间浪费
户型优势总结：纯改善户型，面积段合理，满足不同改善需求。全为南北通透、纯方设计，通风采光良好。洄游动线设计，方便家人互动，提升居住舒适度。
劣势总结：部分户型进深偏大，导致次卧采光不足，影响居住体验。196㎡楼王总价高，流动性弱。开放式阳台虽增加空间灵活性，但冬季保温性差，增加能耗。
06
价格分析
价格现状：2025年参考均价约7.6万/㎡，指导价7.8万/㎡（±8%），总价904万起；119㎡约904万，150㎡约1140万，196㎡约1490万。
价格对比：高于石景山新房均价（约6万/㎡）与二手房均价（约5.1万/㎡）与前期二手房持平
特价房单价低至5.8-6.3万/㎡，价格不具稳定性。
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