上海
之前讲了什么房子好卖、什么房子难卖？本期来聊一聊大家购房者更关心的“房价”问题：什么房子好谈价、什么房子难谈价？
我们依旧用了一个数据指标来衡量“好不好谈价”。我们称之为房东溢价系数。公式是：上月成交价/本月挂牌价。意思是成交价和挂牌价差了多少？数值越小说明差值大，谈价空间也大。反之亦然。
数据说明Explain：数据出自兔博士app，2025年10月二手房挂牌数据。
广州GUANGZHOU
一.从房龄来看，老房子好谈价还是新房子好谈价？
10-20年中位房龄段最好谈价，高房龄段难谈价。
二.从面积/房型来看，哪类房子好谈价？
这里面积段和我们平时划分有很大区别。对了，就是根据户型大致划分的。（30平米以下的一房，30-50一房一厅，50-70两房一厅，70-90的两房两厅，90-120三房两厅，120-140大三房等等）。这里还要说明一个情况，因为30平米以下成交只有个位数套，量变引起质变。当成交量或者挂牌量的值很小时，房东溢价系数可能会看上去“失真”。所以这个指标运用在宏观指标上会比较好。
面积越大越好谈价。
OK，通过上面的结论，我们能得出一个结论：广州10-20年中位房龄段、大房子好谈价，老破小难谈价。
三.哪个区域好谈价？
天河、番禺最好谈价，南沙最难谈价。
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