北京
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
我的情况比较复杂，还想听听您的意见。目前孩子有北京户口，房子有两套，一套是北七家镇价值200万出头的2003年无电梯的老房子，另一套是朱辛庄刚刚收房的新房，带电梯，还没有装修和入住，价值估计是550-580万吧。房贷两个房子加起来还剩下100万。这两套房子这几年已经赔了150左右。
孩子2027年上小学。夫妻双方希望孩子以后达到一个大概率能上一本的学习水平。夫妻两个人一个在广安门国企上班工作相对稳定，另一个没有工作，在家炒股做投资，收入不稳定。
现在夫妻双方意见不统一。一个想把两个房子或者北七家的旧房子卖了换东城学区房，从小学就在城里上（如果是卖两套，就直接买一个能住的两居室，如果只卖北七家的，就只能买一个占坑房租房子住，朱辛庄的新房租出去或者就那么放着），更看重孩子从小学开始的教育。
另一个想等到小升初的时候再换，看学区房的溢价情况是否稳定（因为北京的教育政策未来几年变化挺大的），害怕学区溢价贬值太厉害。也看看孩子的学习情况，再换到城里的学区房，认为小学阶段城里和昌平的教育水平差不多，住在新房里能够得到良好的居住环境，良好的居住环境有助于形成良好的家庭氛围，良好的家庭氛围对孩子的成长也很重要。
不知道您是否可以从未来学区房学区溢价是否会降低的角度，和跨区幼升小与小升初的角度给一些建议？
章哥：
1、我倒没觉得多复杂，只是这各项都想兼顾的要求有点儿高，或者说是想的有点儿多，不太好各项兼顾。
2、简单说吧，北七家这房是典型的自住为主，投资角度一般不太强。所以如果能自住就留着，确定住不上的话就意义不大了。
新房更是长期自住才合适，出租的话则是算算装修费和租售比吧，看是否划算？但想好了，无论自住还是出租都得至少是五年以上，要不然计入装修成本就不合适了。
3、如果换学区房，那常规建议是最好从幼升小开始。毕竟很多习惯都是童子功，错过周期就得付出更大的努力。孟母三迁的时候是孟子六岁，十多岁再换房那或许就得考虑岳母丈母娘的态度了。
4、另外新房的居住环境肯定好，但是否有助于家庭氛围和孩子成长则未必，至少是没有必然的联系。把这概念放大，全中国如果按人均居住环境来说，最差的就是北京上海，而越是房价低的小城市则居住环境越好，但您觉得家庭氛围和孩子成长有什么区别？
再一点，不同的行政区，小学阶段怎么可能教育水平差不多啊？这从房子的学区溢价就能看出来，朝阳的最典型，小+初都对口牛校的溢价才高，而只有中学对口牛校的就明显降低了。能买的起学区房的家长都不傻，都会算账，也都会分析比较的。
而且就算教育水平差不多，大家学的都是同一套教材，那学习氛围也是有很大不同的。孟母三迁选的不是教育水平，而是孩子的成长环境vs学习氛围，在什么圈子里混，将来实现预期的概率才更高。
但这看自己的理解吧，确实也有小升初换了环境才爆发的。典型的就是前几年的西城状元俞笑，小学在房山，小升初到广外。此前的成绩不太强，是靠校额到校才去的四中，之后却小宇宙爆发夺了状元。但这种情况不多，大多数还都是从小就混圈子。
5、学区房的溢价是否稳定没法儿预测，大概率是稳定不了的，永远在波动。所以常规建议是如果担心保值问题，那就买占坑儿房，既节省资金也降低风险。
另外如果预算高的话可以买相对兼顾的，总价越高的溢价越低。哪个顶级学区都有溢价很低的，甚至还有没溢价的，但缺点就是都很贵。
6、我没什么建议，只能说学区溢价大概率是逐年降低的，这参考韩国首尔和日本东京吧，还有台湾省的台北，都人口走低很多年了，溢价的平均值也都下降了。另外换学区的常规建议就是越早越好，提前熟悉教育模式和氛围。
仅供参考。
借网友这话题讲个案例吧，前两年有个家长买的海淀老破小，孩子还没入学。过了些日子这家长给我发信息说“房子换值了”。
因为他家孩子在原来的回迁房小区，跟幼儿园+邻居小伙伴们每天都是快乐的玩耍。而到了海淀之后，孩子回家竟然问了他几个问题，都是“宇宙是否有边界，时间是否有始终，光速能否被突破”什么的。而还主动要求买科普书和学英语，要不然和小伙伴们不好玩儿到一起。
所以这家长才感慨说房子换值了，因为改变了学习环境。这对于天才来说或许无所谓，山里娃照样儿能上清北。但对于大多数普通孩子来说，小时候的氛围能影响很多……
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