建设工程优先受偿权全攻略：教你5步锁定“最强权利”

2024年，某省一起建设工程纠纷案件引发行业震动：某施工企业为开发商承建商业综合体项目，工程竣工后开发商拖欠工程款8600万元，施工企业多次协商未果后提起诉讼，却因超过建设工程价款优先受偿权行权期限，最终仅获得普通债权判决，而开发商名下核心资产已被抵押权人优先处置，8600万元债权近乎落空，企业陷入经营绝境。

这并非个例，在建设工程领域，工程款拖欠是常态，而建设工程价款优先受偿权作为施工企业的“债权保护伞”，是保障工程款顺利回收的“生命线”。但司法实践中，因行权规则严苛，不少施工企业因确权不清、错过时效、方式不当等问题，导致这一“最强权利”形同虚设。本文将从实务操作角度，拆解5步行权攻略，帮你精准锁定权利，规避行权陷阱。

一、核心要点一：确权——厘清边界，锁定优先受偿的债权范围

行权的前提是明确“哪些债权能优先受偿”。实践中，施工企业的债权构成复杂，人工费、材料款、管理费、垫资款、违约金等混杂其中，并非所有债权都能纳入优先受偿范围。

从法律规定来看，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》明确，建设工程价款优先受偿权的范围仅限于“建设工程价款”，且应包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。据此，我们可清晰划分债权边界：应纳入优先范围的债权包括直接用于工程建设的人工费（含农民工工资）、材料设备款、施工机械租赁费，以及为完成工程必需的管理费；不应纳入的债权则包括违约金、滞纳金、逾期付款利息、利润，这些属于违约惩罚或收益性质，不具备优先受偿的法定基础。

关于垫资款，需区分情形：若垫资是用于工程建设的实际支出（如垫付材料款、人工费），且有证据证明已实际投入工程，法院通常认可其优先受偿权；但若为“无实际投入的融资性垫资”（如单纯借款给开发商用于非工程用途），则难以纳入优先范围。

实务中两大高频陷阱需重点规避：一是合同无效是否影响优先权。不少施工企业认为合同无效就丧失优先权，这一认知存在偏差。司法实践中，只要工程质量合格，即便施工合同无效，承包人仍可主张优先受偿权，工程质量是核心前提而非合同效力。二是EPC、装修工程的适用问题。EPC工程（设计-采购-施工一体化）中，若设计部分与工程建设直接相关，且工程质量合格，可主张优先受偿；装修工程需区分“新建工程装修”和“存量房装修”，新建工程的装修属于工程建设范畴，可主张优先权，而存量房的普通装修因不涉及工程主体建设，通常不适用。

二、核心要点二：定时——精准把控18个月“黄金行权期”

建设工程价款优先受偿权的行权期限是“致命红线”，错过则权利直接丧失。相较于以往“竣工之日/约定竣工之日”的起算标准，现行法律将起算点调整为“应付工程价款之日”，期限为18个月，这一调整更贴合实务场景，但也对施工企业的“期限管控能力”提出更高要求。

首先需明确“应付工程价款之日”的认定标准，实践中常见情形包括：合同约定的付款期限届满日；工程竣工验收合格后，双方结算完成并确定付款金额的日期；若合同未约定付款期限，且未完成结算，则以承包人提交结算文件之日起算；若发包人逾期不结算，承包人可通过发函催告结算，催告期满之日可视为应付之日。

关键操作在于“主动固定应付之日”，避免因起算点模糊错过时效。施工企业可通过以下方式留存证据：一是规范合同约定，在施工合同中明确约定付款节点（如进度款支付时间、竣工结算后付款期限），避免“付款时间另行协商”等模糊表述；二是发函催告并留存回执，当工程达到付款条件或发包人逾期结算时，以EMS快递方式发送《付款催告函》《结算催告函》，明确载明工程概况、应付金额、付款期限，并注明“本函同时作为主张建设工程价款优先受偿权的依据”，保留快递面单、签收记录及函件原件；三是通过会议纪要确认，在与发包人协商时，形成书面会议纪要，明确结算进度、应付工程款金额及支付时间，由双方签字盖章确认，固化应付之日。

需特别提醒：18个月期限为“除斥期间”，不适用诉讼时效中止、中断的规定，一旦届满，优先权即消灭。施工企业应建立“期限预警机制”，在应付之日起算后，提前3-6个月启动行权准备，避免因拖延导致权利落空。

三、核心要点三：定式——选择法律认可的有效行权方式

明确了债权范围和行权期限，还需选择正确的行权方式。根据司法实践，法律认可的行权方式主要有四种，不同方式的效力、风险差异较大，施工企业需结合实际场景选择最优方案。

第一种是提起诉讼/申请仲裁。这是最稳妥、最有效的行权方式。承包人在起诉/仲裁时，需在诉讼请求中明确载明“请求确认原告对案涉工程享有建设工程价款优先受偿权，并就该工程折价或拍卖的价款优先受偿”。需注意，仅起诉要求支付工程款，未明确主张优先权的，法院不会主动确认，可能导致权利丧失。此外，诉讼/仲裁过程中，可同步申请财产保全，查封案涉工程，防止发包人转移或处置资产。

第二种是提起代位权诉讼。若发包人对第三人享有到期债权，却怠于行使，导致承包人无法实现工程款债权，承包人可代位向第三人主张权利，并在代位权诉讼中主张优先受偿权。这种方式适用于发包人“无直接财产可供执行，但有对外债权”的场景，但需举证证明发包人对第三人的债权合法到期、怠于行使等事实，举证难度较高。

第三种是发函主张优先权。这种方式需满足严格条件才有效：一是发函时间需在18个月行权期限内；二是函件内容需明确载明“主张建设工程价款优先受偿权”，并注明工程名称、价款金额、优先受偿的范围；三是需确保发包人已签收函件，且函件内容可被证明。实践中，单独发函主张的效力容易被发包人质疑，建议作为辅助手段，配合诉讼/仲裁使用。

第四种是协议折价。承包人可与发包人协商，将案涉工程折价抵偿工程款。但这种方式风险较高：一是需确保工程质量合格，否则折价协议可能无效；二是需避免“恶意串通损害第三人利益”（如损害抵押权人、其他债权人利益），否则协议可能被撤销；三是折价价格需合理，若明显低于市场价格，可能引发后续纠纷。律师建议，协议折价需在法院或仲裁机构监督下进行，或通过司法确认程序固化效力。

综合来看，诉讼/仲裁是首选行权方式，能通过司法裁判固化优先权，为后续执行提供强制保障；其他方式可作为补充，但需严格把控效力要件。

四、核心要点四：定序——明晰权利顺位，打赢“权利赛跑”

建设工程领域，同一工程往往存在多个债权人（如抵押权人、购房者、普通债权人），承包人的优先受偿权并非绝对优先，需明晰权利顺位，制定针对性对抗策略。根据法律规定和司法实践，权利顺位规则可总结为：消费者生存权 > 建设工程价款优先受偿权 > 抵押权 > 普通债权。

第一顺位的“消费者生存权”，特指购买商品房用于居住的消费者，且已支付全部或大部分购房款（通常为50%以上）。若消费者已满足上述条件，其对房屋的权利优先于承包人的优先权，这是法律基于“生存权优先”原则的特殊保护。施工企业需注意，若案涉工程为商品房项目，需提前核查房屋销售情况，避免因大量已售房屋存在消费者权利，导致优先权无法实现。

第二顺位为“建设工程价款优先受偿权”，优先于抵押权。这是法律赋予承包人的特殊保护，目的是保障农民工工资支付和工程建设顺利完成。实践中，抵押权人常以“抵押权设立在先”为由主张优先，此时施工企业需做好证据准备：一是证明工程质量合格；二是证明优先权已在18个月期限内主张；三是举证工程款债权的构成符合优先受偿范围。诉讼策略上，可将抵押权人列为第三人，要求法院明确权利顺位，避免执行阶段产生争议。

第三顺位为“抵押权”，优先于普通债权。若案涉工程已设立抵押权，承包人需在诉讼中主动主张优先权，通过裁判确认优先权优先于抵押权，否则执行阶段可能被抵押权人优先处置资产。

应对策略：施工企业在承接工程时，应提前核查工程是否已设立抵押权，若已设立，需在合同中约定“发包人需提前清偿抵押权，或确保承包人优先权不受影响”；诉讼阶段，需重点举证优先权的合法性和有效性，明确对抗抵押权人的主张；若存在消费者权利，需核查消费者购房款支付情况和房屋用途，对不符合“生存权保护”条件的消费者，可主张其权利不能对抗优先权。

五、核心要点五：定策——财产保全与执行阶段的优先权落地

即便通过诉讼/仲裁确认了优先权，若未做好保全和执行阶段的策略规划，仍可能面临“赢了官司却拿不到钱”的困境。施工企业需从“保全环节”和“执行环节”双向发力，确保优先权落地。

在诉讼/仲裁保全阶段，核心目标是“控制案涉工程，防止资产流失”。施工企业应在起诉/仲裁的同时，向法院申请财产保全，查封案涉工程的土地使用权、房屋所有权。申请保全时，需注意：一是提供明确的财产线索（如工程地址、不动产权证号）；二是按法院要求提供担保（如保证金、保函）；三是在保全申请书中明确“保全的财产系案涉工程，申请人对该工程享有建设工程价款优先受偿权”，为后续执行优先受偿奠定基础。若发包人试图转移、处置工程，施工企业可申请法院责令其停止相关行为，情节严重的，可追究其妨碍民事诉讼的责任。

在执行分配阶段，核心目标是“确保优先受偿权在财产分配中得到落实”。当案涉工程被拍卖、变卖后，执行法院会组织债权人进行财产分配，此时施工企业需主动向执行法院提交《优先受偿权主张书》，并附上生效裁判文书、保全裁定等证据，明确主张优先受偿的范围和金额。若其他债权人（如抵押权人、普通债权人）对优先权提出异议，施工企业需积极参与执行异议程序，举证证明优先权的合法性和有效性。此外，若案涉工程存在多个承包人（如总包、分包），需明确“总包优先于分包”的原则，分包人需通过总包人主张优先权，或在总包人怠于行使时，以自己名义主张，但需证明其工程款债权属于工程建设实际支出。

特殊情形应对：若案涉工程已被其他法院查封，施工企业可向查封法院申请“参与分配”，主张优先受偿权；若发包人进入破产程序，施工企业需在破产申报期限内申报债权，并明确主张优先受偿权，在破产财产分配中优先受偿。

结语：优先权是“行动权利”，主动行权是关键

综上，建设工程价款优先受偿权并非“自动产生、自然实现”的权利，而是一项需要“精准确权、严格定时、正确定式、明晰定序、科学定策”的“行动权利”。从债权范围的厘清到行权期限的把控，从行权方式的选择到执行阶段的推进，每一个环节都容不得半点疏忽。

对于施工企业而言，应建立“全流程权利保障机制”：在工程承接阶段，核查工程抵押、规划等情况，规范合同付款条款；在工程建设阶段，留存好人工费、材料款等支出凭证，及时办理工程签证、结算；在价款拖欠阶段，严格把控18个月行权期限，及时启动诉讼/仲裁并申请保全；在执行阶段，主动主张优先受偿权，积极参与财产分配。只有将“权利意识”贯穿工程全流程，主动、及时、规范地主张权利，才能真正发挥优先受偿权的“生命线”作用。

附：建设工程价款优先受偿权行权关键节点自查清单

• 1. 工程款债权是否属于优先受偿范围（排除违约金、利息等非实际支出部分）；
• 2. 工程质量是否合格（合同无效时，质量合格是主张优先权的核心前提）；
• 3. 应付工程价款之日是否已明确，是否有书面证据（如合同、催告函、会议纪要）佐证；
• 4. 行权期限是否在18个月内（从应付工程价款之日起算）；
• 5. 是否已选择有效行权方式（如提起诉讼/仲裁，并明确主张优先权）；
• 6. 是否已申请财产保全，控制案涉工程资产；
• 7. 案涉工程是否存在消费者购房、抵押权等其他权利，是否已制定对抗策略；
• 8. 执行阶段是否已向法院提交优先受偿权主张材料。