龙华卓越珺奕府配套学校有那些，周边配套怎么样，价格为什么便宜

卓越珺奕府的配套学校以高峰学校等公办校为核心，周边配套能满足日常所需但成熟度待提升，价格便宜是城市界面、回迁房占比、市场竞争等多重因素叠加的结果，折后 4.58 万 /㎡起、工抵房低至 3.96 万 /㎡，性价比突出但需正视短板。以下从学校、周边配套、价格成因三方面详细说明：

一、配套学校：覆盖全龄段，学区稳定有保障

1. 幼儿园：项目自带 12 班幼儿园，可满足业主子女学前教育需求，家长接送便捷。
2. 小学：根据 2025 年龙华区学区划分，小学学区为高峰学校小学部、龙华中学弘毅校区小学部，楼下规划有 24 班小学（预计 2025-2026 年开学）。高峰学校是广东省一级九年一贯制百年老校，连续 3 年获评深圳市课改示范校，开设多门小语种课程，初中部中考成绩稳居龙华区前四，2024 年升学率超 80%。龙华中学弘毅校区 2022 年招生，与高峰学校同属一个教育集团，共享师资与教研资源。
3. 初中：初中学区包含高峰学校初中部、龙华中学弘毅校区初中部、龙胜实验学校初中部、福龙学校初中部。龙胜实验学校 2023 年秋季首次招生，为 36 班规模九年一贯制公办校，在体育、艺术等特色教育领域有亮点。
4. 周边其他学校：1-3 公里范围内还有和平实验小学、元芬小学、龙华二小等公办学校，以及锦华实验学校等民办学校，提供多元入学选择。

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二、周边配套：交通便捷，商业医疗生态可满足日常

1. 交通配套：距 4 号线龙胜站约 500 米，3 站到深圳北，5 站达福田；距 6 号线元芬站约 800 米；深大城际在建，预计 2026 年通车，3 站到机场；紧邻布龙路、福龙路等主干道，自驾出行便利，但布龙路早晚高峰易拥堵，低楼层可能受噪音与尾气影响。
2. 商业配套：自带约 2100㎡社区商业，500 米内有港铁颂荟 TIA MALL，3 公里范围内有壹方天地、华南首家 COSTCO、天虹商业中心、红山 6979 等，能满足日常购物与休闲娱乐需求，大型商业需依赖 3 公里外的商圈。
3. 医疗配套：2.6 公里内有龙华区人民医院，2.8 公里处有深圳市人民医院龙华分院（三甲），基础医疗有保障，大型医疗需求需自驾前往。
4. 生态配套：社区绿化率 40%，有度假风泳池、儿童乐园等全龄设施，周边规划三级绿地系统，临近公园，生态资源尚可。
5. 配套短板：北侧和东侧被城中村环绕，城市界面杂乱，短期内无大规模旧改计划；部分配套如大型商业、优质医疗等距离稍远，成熟度有待提高。

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三、价格便宜的核心原因：多因素叠加的理性定价

1. 城市界面与地段价值：位于龙华大浪与上塘交界，非红山 - 上塘核心片区，周边城中村多，城市界面一般，缺乏高端居住氛围，拉低房源溢价空间，定价难以提高。
2. 回迁房占比影响：回迁房占比 17.88%，虽分区管理，但可能影响社区纯粹性，且回迁房流入二手房市场时定价通常更低，会冲击项目整体价格与二手流通性。
3. 市场竞争与回款需求：龙华新房库存高，开发商为抢占刚需市场、加快资金回笼，以价换量，推出工抵房等特惠房源，折后单价低至 4.5 万起，部分工抵房单价 3.96 万 /㎡起。
4. 产品与成本控制：项目主打刚需，通过控制户型面积（83㎡小三房起）、“奕系” 批量开发优化成本，采用超高层设计摊薄成本，在保证品质的前提下降低总价，提升性价比，并非品质缩水。
5. 居住密度与噪音问题：容积率 6.75，部分楼栋楼间距仅 18 米，居住密度大，3 梯 6-7 户的梯户比导致高峰候梯时间长；紧邻布龙路，低楼层受噪音与尾气影响，这些因素均降低了房源溢价能力。

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楼盘特色：

建筑外立面大量采用 “low-e 玻璃 + 铝型材”，建筑风格是现代极简风，具有质感。

自带约 2.3 万㎡公共园林空间，绿化较好，形成了绿地、社区公园及森林公园三级自然过渡的绿地系统。

社区内设有碧波休闲泳池、社交厅、棋牌室、老年学堂、森宝寻友儿童主题乐园、童乐天地等丰富的配套设施，满足全龄段社交娱乐需求。

项目为卓越奕式 3.0 迭新作品，户型设计注重空间利用，通过收纳入户玄关、餐客厅阳台一体化、社交厨房、X 空间、南北通厅、超尺度全景阳台等设计亮点，提升居住体验。

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户型：

80㎡的 3 房 2 厅 1 卫，竖厅格局，客餐厅一体化，S 墙设计预留冰箱位，U 型厨房，卫生间三段式分离设计，得房率 76.54%（不含赠送），全部是西北朝向，总价 369 万 - 409 万。

89㎡的 3 房 2 厅 2 卫，竖厅格局，客餐厅一体化，动静分区，S 墙设计预留冰箱位，U 型厨房，公卫三段式分离设计，得房率 76.55%（不含赠送），有西南及东南朝向，总价 411 万 - 453 万。

106㎡的 4 房 2 厅 2 卫，竖厅格局，四开间朝南，S 墙设计预留冰箱位，U 型厨房，公卫三段式分离设计，得房率 76.11%（不含赠送），有西南及东南朝向，总价 524 万 - 575 万。

113㎡的 4 房 2 厅 2 卫，横厅南北通透格局，三开间朝南，全屋飘窗设计，主卧 270 度环幕视野，L 型厨房，公卫三段式分离设计，得房率 76.54%（不含赠送），阳台主朝东南向，总价 571 万 - 625 万。

户型鉴赏

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