北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
陈建国、陈明、陈亮系三兄弟，其父陈老先生、母王女士于2012年和2021年相继去世。
2007年，因北京市某胡同拆迁，陈老先生与三个儿子各自获得经济适用房购房资格。其中，陈老先生获批购买一套住房（以下简称一号房屋），而次子陈明也获批另一套资格。
陈明主张：因自己当时正在购买房山的商品房，便与父亲口头约定——由他出资，借用父亲名义购买一号房屋，房屋归其所有。随后，陈明支付了全部购房款29.8万余元，并在房屋交付后进行装修，自2013年起一直居住至今，期间物业费、水电、供暖等费用均由其缴纳，房产证及相关票据亦由其保管。
2011年，一号房屋登记至陈老先生名下。
父母在世期间，陈明未要求过户。2017年，王女士曾就一号房屋处置问题申请人民调解，陈明在场表示“同意母亲处理”。但调解未明确房屋归属。
2023年，因兄弟间就另一套登记在陈明名下的二号房屋达成遗产分割调解（B号调解书），陈明获得143万元折价款，并配合过户。
此后，陈明提起诉讼，请求：
确认其与父亲之间就一号房屋存在借名买房合同关系；
判令大哥陈建国、弟弟陈亮作为继承人，协助将一号房屋过户至其名下。
陈建国辩称：
一号房屋是父母遗产；
购房款系父亲委托陈明代缴，有公证书为证；
父亲曾给陈明75万元用于购房，说明双方无借名合意；
陈明在父母生前从未主张权利，反而在调解中同意母亲处置房屋。
陈亮表示对购房过程不知情，不发表意见。
二、裁判结果（A号判决）
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法院判决：
确认陈明与陈老先生就一号房屋存在借名买房合同关系；
陈建国、陈亮于判决生效后7日内协助陈明办理过户手续，将房屋登记至陈明名下。
三、法院说理要点
借名买房关系可基于口头约定成立
虽无书面协议，但结合以下事实可综合认定：
陈明全额支付购房款；
房屋交付后由其装修并长期居住；
相关费用由其缴纳，原始票据由其持有；
双方同期各自取得经适房资格，具备“互换指标”基础。
委托付款不等于否定借名关系
被告提交的公证书仅证明陈明曾受托办理缴费，但不能推翻其实际出资和占有事实。法院认为，委托行为与借名买房可并存。
调解记录不构成对权属的放弃
2017年调解中，陈明仅表示“同意母亲处置”，但未明确承认房屋为遗产，且调解未形成最终处分结果，不能视为放弃权利。
兄弟间另一房屋的处理佐证交易习惯
二号房屋登记在陈明名下，兄弟通过调解确认其归属并支付折价款，说明家庭内部认可“谁出资、谁持房”的分配逻辑。
继承人应履行协助过户义务
借名买房合同有效，出名人（父亲）负有过户义务。其去世后，继承人应在继承遗产范围内继续履行该义务。
�� 关键指引：
在亲属间借名买房纠纷中，法院重点审查：
✅ 是否实际出资；
✅ 是否持续占有使用；
✅ 是否持有原始凭证；
✅ 是否存在合理借名动机（如限购、指标互换等）。
即使无书面协议，高度盖然性证据链仍可胜诉。
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
“谁出钱、谁住、谁管”是确权核心
法院越来越重视实际履行行为而非仅看登记。保留缴费记录、装修合同、居住证明至关重要。
父母在世未过户≠放弃权利
因亲情或信任未及时过户很常见。只要能证明借名合意，事后主张仍可获支持。
公证书≠万能抗辩
“委托付款”公证书只能证明代办行为，不能否定真实权属。关键看资金来源和使用目的。
调解中的表态需谨慎
若在调解中模糊表态（如“同意处理”），可能被对方曲解。建议明确声明：“本人主张房屋归我所有，仅同意协商解决方式”。
兄弟姐妹争产，证据比亲情更有力
家庭内部房产纠纷一旦进入诉讼，法院只看证据。尽早固定证据、咨询专业律师，避免“讲理讲不过，打官司又没证据”。
✅ 行动建议：
若您是借名人，请立即：
① 整理所有出资、缴费、装修、居住证据；
② 如出名人已去世，尽快起诉继承人；
③ 避免在调解或聊天中作出模糊承诺。
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