当年那个“网红旧改”，现在怎么样了？

引言

十多年前，广州琶洲村的改造，作为全国首个由开发商主导的整体拆除重建式旧改，曾以“四年完成”、“99%签约”的高效叙事，成为行业瞩目的范本。然而，旧改项目的真正考验，往往始于交付之后。商业空置、人流不足、运营乏力、回报缓慢……这些成为许多项目难以跨越的“第二道坎”。

注：图片来源于网络

尤其在当前市场下行、消费趋缓的行业背景下，这道坎显得愈发陡峭。当年镜头下的“网红”项目，如今究竟能否融入城市肌理，实现可持续的活力与价值？

如今，我们重回琶洲。昔日的江边村落，已蜕变为汇聚总部大厦、高端住宅与繁华配套的成熟商圈。更值得关注的是，在这片土地上生长出的广州保利广场，它不仅实现了稳定运营，更在逆势中实现了连续超22个月动态满租、日均客流达7.2万、年销售额超13.8亿元的卓越运营表现，并每年为琶洲村集体创造近1亿元的稳定收益。

注：图片来源于网络

它的故事，或许正是对“旧改后商业如何持续生长”这一行业命题，最有力的当下回应。

01

逆势增长：以三“流”运营锻造22个月动态满租与近亿元回报

空间的成功只是骨架。在行业同质化竞争加剧、市场普遍承压的当下，保利广场近两年实现的连续超22个月动态100%满租与村集体业主近亿元年回报，并非偶然。其核心驱动力，是一套清晰坚定的 “增流、停流、回流” 精细化运营策略。

增流：以“首店首展首发首形象”制造稀缺性，破圈引流

项目摒弃单纯引进品牌，转而打造高浓度的 “内容引力场”，以内容破圈撬动流量的增量。累计引进超50家区域首店，并拿下“太二酸菜鱼”全国首家“鲜活门店”、balabalahome华南首店、美心旗下PAPER STONE广州形象首店等，并得到了广州市政府的官方认可，获批城市首店奖励。

太二酸菜鱼“鲜活门店”全国首店

PAPER STONE“全新形象店”广州首店

活动方面，打造《第五人格》《哈利·波特》等IP的 “广州唯一指定快闪展”，其中《第五人格》首展创下单日客流13.8万人次、销售额同比提升30% 的峰值纪录。

第五人格音乐会主题快闪展广州唯一站

哈利·波特×MINISO快闪展广州唯一站

“首发”的能级同样不容忽视。项目凭借其对新鲜事物的敏锐捕捉能力，先后争取了屈臣氏、乐凯撒、coco、KKV 等多品牌的城市首发资源。如KKV 联动热门IP“Q 宝”的全国首发活动。尽管KKV 在广州拥有多家门店，但其最终选择落子保利广场，正是基于项目在首发经济领域积累的卓越口碑、稳定的高业绩表现以及出色的活动承办能力。此类首发活动，使保利广场得以与全国其他核心城市的顶尖商业项目并列，成为品牌方青睐的首发选址地。

KKV×Q宝广州唯一主题门店

停流：以“动态组合”构建全时段消费生态

打破传统购物中心的楼层业态限制，围绕“工作日闲时、午晚餐点、夜间消费”等不同时段，灵活配置轻食、正餐、微醺等业态，实现商业体的“全时段运营”，极大延长了顾客停留时间与消费机会。

即使在单一业态内部，也注重捕捉消费者的个性化需求，并敏锐识别细分赛道下的差异化品牌定位。以健身业态为例，项目围绕“健康社交”这一核心主题，引入超级猩猩、乐刻健身等具有强社群属性的品牌，共同构建出运动社交集群。

回流：以“情感链接”实现长期价值陪伴

项目将用户运营生动地比喻为“分手挽回三件套”：持续迭代新鲜内容（提升自己）、通过会员与私域保持互动（主动联系）、提供实在权益如停车券（积极送礼）。这标志着其运营思维从短期促销，升维至建立归属感的“情感运营”。

这一系列精准策略，直接转化为逆势下的硬核数据：在市场普遍承压的背景下，项目实现了超22个月的动态满租，日均客流与销售额均实现大幅跃升，并最终成就了资产近亿元的年回报价值。

旧改启示一：旧改商业不应只是配套，而应成为驱动区域活力的价值引擎。强有力的内容运营与情感链接，是穿越周期、实现持续增长的关键。

02

坚实基底：“硬件重生”与“体验升温”的系统升级

卓越的运营成果，离不开坚实的物理与体验基础。保利广场的基底是琶洲村的集体物业，在运营团队接手前，项目已空置2年，且受早期规划所限，存在诸多先天挑战。项目团队的第一步，是进行一场彻底的“空间手术”：活化户外空间、盘活建筑死角、精细化铺位切割，以提升空间效率。

然而，硬件改造只是基础。面对周边高净值客群对品质的苛刻要求，项目在过去两年持续进行“软性投资”：针对痛点全面升级卫生间、设置功能完善的母婴室与长者友好设施、对外广场及停车场进行主题亮化。累计超千万元的投入，旨在让商场变得“更亮、更暖、更炫、更美”，从细节上赢得顾客好感。

外立面亮化

亲子友好改造，育婴室焕新

增设全新卫生间

长者友好改造，增设通道扶手

客梯间焕新

停车场焕新

旧改启示二：改造只是物理更新的上半场。真正的价值激活，始于交付后长期、细腻的运营。空间效率与人性化体验，是商业可持续的生命线。

03

旧改的终极价值，是持续生长、活力共生与民生回馈

广州保利广场的故事，远不止于一个商业体的成功。

首先，它印证了专业运营的核心价值。一个曾空置的集体物业，通过专业团队的长期精细化耕耘，被锻造为区域商业标杆，实现了从“被动配套”到“主动引擎”的转身。这深刻说明，旧改价值的真正释放，高度依赖于交付后的运营能力。

更重要的是，它揭示了城市更新的深层逻辑：成功的旧改，是一个“活力发生器”和“价值闭环”。保利广场的成功，是保利在琶洲整体布局的“产-城-人-文”生态系统的集中显现。商业、办公、居住、服务在此有机协同，而商业正是激活这个良性循环、将钢筋水泥转化为鲜活生活场景的关键枢纽。

最终，一切价值的落脚点是“人”与“民生”。保利广场每年为琶洲村集体带来的近亿元稳定收益，强有力地反哺了村民生活，提升了区域整体品质。这实现了社会效益与经济效益的统一，回归了城市更新“以人为本”的初心。

回望琶洲，我们看到，一个旧改项目的光辉，并非定格在交付那刻的崭新楼宇，而在于它能否在漫长的岁月里持续生长、活力迭新。这背后，离不开长期主义的坚守与专业能力的投入。广州保利广场，正是这样一块被持续擦亮、日益璀璨的价值拼图。

旧改的真正价值，不在于拆除与重建的宏大叙事，而在于运营与生长带来的持续繁荣——这或许是琶洲案例给行业最深刻的启示。

亿翰智库2025年度中小房企专项研究，聚焦行业转型期中小房企“求生存、谋发展”核心诉求，构建全链条赋能体系，包括联动100+房企开展深度专业研学、组建「中小房企破局路径」专家培训师团队、针对性开展 “成本管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题培训、组织标杆项目实地研学、搭建产业链资源对接平台、举办中小房企发展闭门研讨会等，旨在析区域机遇、解经营难题、寻转型路径、赋成长动能，助力中小房企在新模式下持续经营、突围发展，为中小房企高质量发展赋能。

扫描下方二维码关注亿翰智库，即可免费获取中小房企专项研究报告，加入中小房企资源圈层对接群，实时掌握经营破局策略、优先参与专业培训课程、精准获取资源合作机遇等核心信息，全方位为中小房企发展保驾护航。

声明：本文观点仅代表作者观点

版权归亿翰智库所有

未经授权请勿随意转载

如需转载请联系后台或在此文后留言

转载时请注明出处：

亿翰智库（ehresearch）

感谢配合！

合作交流欢迎扫码添加微信