2025 上海楼市 6 大信号！土著占比暴跌，全国富人疯狂涌入抢房

哈喽，大家好，杆哥这篇评论，主要来分析2025 上海楼市 6 大信号！土著占比暴跌，全国富人疯狂涌入抢房

2025 年上海楼市收官，不管行情好坏都已成过往。但藏在数据里的底层逻辑，才是真正的财富密码。

复盘小胖看房的上海楼市数据，购房者、市场、供给侧的三大变化，甩出 6 大关键信号，看懂的人已经开始布局。

上海土著买房占比暴跌，全国购买力成主力

2025 年上海新房供需平衡，成交和供应都在 4 万套左右。但代表上海土著的 310 身份证买家，占比仅 37%。

对比 2020-2022 年的 42%、48%、42%，下滑趋势明显。

背后原因有两个：一是上海近三年落户人数暴增，近五年每年约 7 万人转户籍，2019 年前年均仅 1 万人；二是 3000 万以上高端房源吸走全国一半购买力，上海成全国富人置业首选。

地段认知要改写，操盘手得有 “双向表达” 能力

土著占比下滑倒逼项目重新定位，尤其是风貌别墅和大体量公寓。

市中心有个网红高层项目，初期主打区域成熟，靠土著快速去化。后续加推土著储备不足，启动渠道后外地客户激增。操盘手赶紧把地段定义换成 “上海新中心”，才让全国客户买单。

即便是市中心项目，土著占比也只有 40%，地段的双向表达能力成了操盘手的核心竞争力。

客群不止江浙沪，山东买家冲进前五

很多人以为上海外地买家主要来自江浙沪，这个格局已经变了。

江浙沪买家占比从 2021 年的 72% 降到 60%，客群全国化趋势坐实。

外省市买家中，江苏占 12.7% 排第一，浙江近 8% 排第二，山东以 3.9% 的占比冲进前五，一年有 1278 个山东人在上海买房。

有意思的是，江苏买的最多的是南通、盐城，浙江是温州、绍兴，都不是省会城市。

区域置业逻辑大反转，二手市场供需错配明显

上海各区买房偏好差异巨大。黄浦区一年 1248 人买房，却只有 102 人买在本区，417 人跑去浦东，177 人选宝山。

奉贤、松江土著 72%-73% 买本区，青浦土著却只有 10% 留在本区。二手市场更有看头，2025 年成交 22 万套，创四年新高。

中环内成交占比升至 30%，50 平米以下小户型占比 17.2%，200 万以下房源占比 44%。

挂牌房源 600 万以下占 75%，成交却集中在 500 万以下，典型的以价换量激活市场。