连续两月成交破2万套！上海楼市回暖的真相与普通人安家的机会

数据连续飘红，体感为何仍凉？上海楼市的温度藏在200万房源里

为什么上海二手房成交连破2万套，你却感觉不到市场回暖？

上海楼市新基底：200万以下购房者成主力，市场回暖换“引擎”

亮眼的数据与模糊的体感，这个矛盾正指向楼市最真实的变化。上海二手房市场连续两个月成交突破两万套，全年月均数据也稳居高位。数字本身传递出强烈的信号，但许多人环顾四周，并未感受到预期的暖意。这种温差并非错觉，而是市场基底正在发生一场静默却深刻的变革。交易的重心已经从过去的高总价改善型房源，悄然转向了总价两百万元以下的刚性需求。这不是市场的退步，而是一次结构性的回归与夯实。

去年上海二手房成交中，总价三百万元以下的房源占比超过了七成。一个更具标志性的变化是，市场半数购买力集中在两百万元以下。而在三年前，同样的购买力门槛还在三百万元。总价门槛下沉了足足一百万元，这背后是购买人群与需求逻辑的根本性演变。那些曾经被视为市场“沉默大多数”的群体，正成为当前交易量的坚实支柱。他们的入场，让楼市的数据有了扎实的根基。

这群新的购房主力，并非传统意义上的白领或新市民。他们很多是在城市扎根多年的务工者，拥有稳定的工作和收入。过去，买房对他们而言是一个遥远的梦想。然而，随着市场价格调整，他们发现某些区域的“老破小”总价已进入可承受范围。一笔经济账算下来，月供与租金相差无几，但后者是在为房东支付，前者则是在构建自己的资产。这种“租购比”的逆转，点燃了他们内心深处的安居渴望，促使他们从长期的观望者转变为果断的行动者。

他们的选择目标明确，主要集中在市中心或成熟板块的老旧公房。这些房子面积不大，可能只有三四十平方米，但地段优越、交通便利、生活配套成熟。对于纯粹的自住需求而言，这已经足够。更重要的是，这类房源在此轮调整中价格回调更为充分，议价空间也相对较大。总价一百多万元就能在内环线附近安家，这种几年前难以想象的事情，如今成为了现实。正是这种极致的性价比，催生了巨大的市场流动性。

中介行业的细微变化也印证了这一趋势。不少门店悄然推出了“手拉手过户代办”服务，并将其作为醒目的业务招牌。这背后有两层含义。表面上看，是针对低总价交易客户对中介费用敏感的特点，提供的低成本合规服务方案。更深一层看，这实际上是中介深入最基层市场、接触最真实客户的一种策略。通过服务这批最刚需的客户，中介得以嵌入楼市流通链条的起点。当这些客户未来产生置换需求时，便拥有了优先服务的机会。

那么，由这批低总价刚需支撑起的市场热度，能视为真正的回暖吗？答案显然是肯定的，但这是一种不同于以往的回暖。它不再是房价普涨、情绪亢奋的“狂飙”，而是成交量稳步恢复、价格逐步筑底的“慢行”。真正的市场回暖，第一个也是最坚实的信号，永远是刚性需求的持续入场。无论这个“刚需”以何种面貌出现，只要他们愿意用真金白银投票，就说明价格达到了他们的心理基准线。这种自发性的购买行为，比任何政策呼吁都更有力量。

这种自下而上的购买力，正在为整个市场注入关键的流动性。我们可以将其理解为“置换链条”的重新润滑。一位务工家庭买下内环的老公房，意味着原房东成功套现。这位房东可能因此获得了购买郊区改善新房的启动资金。而开发商的回款，又推动了下一个项目的建设与投资。每一套低总价房源的成交，都可能撬动后续一连串的改善型需求。虽然这个过程不如房价暴涨那样激动人心，但它更健康、更可持续。

当前市场的另一特点是分化加剧。顶级豪宅市场凭借其稀缺性，依然拥有自己的独立行情，但这部分交易占比极小，无法代表整体。而普通商品房市场，则与刚需市场的热度紧密相连。只有基底稳固，上层的改善市场才能获得源源不断的客源与资金支持。因此，观察市场不能只看“塔尖”，更要看“基座”是否扎实。上海楼市目前展现的，正是基座逐步巩固的积极态势。

对于未来的展望，我们可以保持审慎的乐观。市场的信心重建需要时间，但方向已经显现。只要这种由真实自住需求驱动的成交量能够保持稳定，市场就能逐步走出低谷。特别值得关注的是春节后的传统“小阳春”行情。如果届时成交量能延续目前的态势，甚至温和放大，那么市场的复苏将得到进一步确认。价格的稳定将是下一步，而成交量走在价格之前，这是市场走出调整期的经典路径。

这场楼市的结构性变化，也给我们带来了更深层次的启示。它提醒我们，住房的根本属性是居住。当市场褪去过多的金融投机色彩，回归到解决人民居住需求的本源时，它的发展反而会更健康、更稳健。那些为安家梦想默默奋斗的普通家庭，他们用脚步丈量城市，用双手创造生活，他们的安居乐业，才是城市繁荣最深厚的根基。楼市的未来，不在于创造多少财富神话，而在于能否承载更多普通人的安居梦想。

从更宏观的视角看，这种市场基底的变化，也与城市发展的新阶段相适应。超大城市的建设正在从外延式扩张转向内涵式发展，城市更新、老旧小区改造成为重点。低总价老旧住房的活跃交易，客观上为城市更新提供了空间和资源。居民的居住条件改善与城市的有机更新，在这个过程中可以形成良性互动。这是一个多方共赢的局面。

我们谈论楼市，最终谈论的是人对美好生活的追求。每一份购房合同的背后，都是一个家庭对未来的期许与规划。当前市场呈现的特点，恰恰说明这种最本真、最质朴的需求依然旺盛且坚韧。这种需求不会因为市场短期波动而消失，只会在价格合适时有序释放。尊重并满足这种需求，是市场长期健康发展的唯一正道。

所以，当我们再问市场是否回暖时，或许应该换个角度看。那种所有人都在谈论房价的“火热”可能难以重现，但一种更温和、更普遍、更扎根于真实需求的“暖意”，正在数据之下静静流淌。它不张扬，却有力；不迅猛，却持久。对于真正需要房子来居住的家庭来说，这种市场环境或许少了些投机躁动，却多了些从容选择的可能。而这，未尝不是一件好事。