2026年济南楼市个人看法

上班第一天，做一下针对2025年楼市的梳理，同时说一下自己对2026年济南楼市的看法。

2025年初，也写了对2025年的看法，大家可以看这一篇：

2025年济南楼市如何避坑？缩量、价格分化继续！

里面有两条的确判断错了：

1、降息幅度不及预期，也没有太多有效政策出台，所以楼市继续拉了……

2、科技城片区没有撑住，最后几个月也拉了……

其余判断相对还靠谱。

01.

2025年的济南楼市

个人2025年卖出一套房子，房贷基本上清了，现在自住两套住宅+办公一套公寓，再无其余房产。

这几年坚持贯彻非自住不买房，没有忽悠大家，做到了知行合一。

1、2025年看济南楼市成交量：

新房住宅成交量3.5万套，相较2024年下降1.4万套，相较2023年接近腰斩。

二手房住宅成交1-11月，51788套，2024年全年二手房成交57986套，预计全年整体基本持平。

所以2025年相较2024年整体新房+二手房住宅缩量1.4万套，全年新房+二手房成交低于9.5万套。

2、2025年济南所有二手房都降价了，可以说无一例外。有房人的资产都在缩水，这也是大家消费意愿不强的原因之一。

过去的就不多说了，我们还是看2026年济南楼市。

02.

2026年的济南楼市

简单说一下自己对2026年济南楼市的看法——

现在能稳住楼市的政策只有一条：

大幅度降息、贴息，其余政策都无效。

首先如果是真像新闻上说的政策会出台，特别是贴息政策，还有降息政策。那么过了春节之后，大概率楼市会有起色，成交量会上行，也就是2026年3月份到6月份市场会不错。大部分的二手房还是以价换量，相对来讲看房的人会多起来，这个时候应该要卖房。

今年成交量不错的新房，明年的3~6月份成交量会更不错，所以开发商应该抓住这个机会抓紧出货。

6月份到9月份呢这个时间节点，会随着小阳春的惯性的市场继续，但是肯定不如3月份-6月份的市场热闹。

9月份之后大概率是非常平稳，这个我认为这种持续性的最多持续到9月份。新房楼盘没有完成任务的，不排除10-12月份继续促销。

以上是整体对明年楼市的概括。

接下来再聊聊具体一些房子或者片区的情况。

二手房业主，如果你想卖房，一定要珍惜每一个真诚出价，想买你房子的人。你每早卖出去一两个月，那你就是赢家。

3-6月份二手房的成交会回暖，但是价格回暖的可能性我认为比较低。特别是那些自家房子明显有硬伤的，你一定要珍惜出价的购房者。

开发商也没必要把自己姿态摆的那么高。

如果你定了一个价格，成交量很惨淡，那你坚持没有意义。你等明年3~6月份可能会有成交，但是你的成交量可能一个月是10套，别人可能是30套，你终究还是要卖成现房，然后到时候降价。现在这些开发出来的楼盘，包括现在卖现房的这些楼盘，你除了降价促销应该没有任何的手段。因为你的产品从前几年规划到现在落地成现房，已经落后了，这个市场变化太快了。

2026年相较2025年，二手房成交继续维持在5.5万套左右的成交量，上下浮动不会太大。新房成交大概率与2025年夜基本持平，不会再有较大的收缩了。

03.

2026年给粉丝的建议

最后说一下给粉丝的建议——

1、打算卖掉房子换房改善的，那你就在2026年六月份之前坚决的卖出去，不要拖了。今年春节之前如果有想买你房子的，也果断的出掉。

2、手里资金比较有限，那就一定是先卖后买，不要说是我先买了，慢慢的再卖你的房子。卖掉房呢也不见得立马出手，可以等等观望一下再说。你有现金，你永远有机会，因为不管是新房，二手房，90%以上的没有涨价的可能性。

3、明年竞争激烈的片区依然是工业北、新东站、盛福片区。

科技城这些在售的楼盘卖成现房应该是大概率的，所以他们价格上也没有上涨的动力，越是临近现房越会促销。

CBD西侧的几个豪宅项目大部分出货也不会特别快，随着奥体中路济高项目明年下半年入市，会争抢分流一部分客源。

4、现在济南楼市核心区缺的是400万左右的四室改善产品，新产品。明年看小鸭地块儿的定位了，如果落在这个区间，流速会快一些。看云上璟誉的销售情况就知道了，152卖得最快，这个片区500万总价卖起来难度的确就大了。

2025年的12月份，实际上仁恒奥体公园世纪再加中建云境150的四室出货还是不错的。随着明年上半年的成交多起来，所以相对来讲核心区150平学校各方面还不错的房源，不管新房、二手房，始终会有需求。

为什么近两年这么多400多万预算的人偏向于高新区的次新二手房，因为这几年高新区的教育的确是更卷了，相较于东部历下区的学校在抓成绩上的确是相对突出。

5、奥体、汉峪、龙洞、领秀城二手房还会继续调整。其余片区根据具体楼盘、产品再确定。

2026年会有一部分房子价格稳住，大概率都会是核心区2020年之后的产品，两梯两户小高层次新房，价格已经调整了两年左右的这类房子。

6、领秀城片区也好，南北康片区也好，华润片区也好，其实主流改善成交的价格也是在300~400万之间，再贵了，需求量就没那么大了。这个区间的改善产品，必然是小高层+洋房，其余高层产品价格会持续调整。

7、文旅城片区包括港沟片区，未来的两三年真的是会成为一个竞争红海。不会有房价的上涨，随着一批投资客的甩货，可能价格还会向下走一些。

8、预算在250万以内的购房者，如果你没有必须要买房的需求，实际越晚买越好。早买了，能住进自己的房子心里会踏实，但是晚买了你会省钱。根据你的家庭需求，还有你媳妇儿，你丈母娘，你家人催促的速度自己决定。

9、去年写过，今年再重复一下。从2023年开始，开发商意识到核心地真的是越来越难拿地，开发一个项目就要将利润最大化，定价不再让利，购房者自然很难赚到钱了。

10、2025年新做了两张图，大家可以看看现在的住房供需。

简单的概括这么多。

如果你的工作稳定，你的住房比较舒适，没必要花精力在楼市上，因为不管怎么研究，也很难在楼市中赚钱了。如果你的身家大几千万甚至上亿，你可以配置一些好的房产。除此之外，普通的老百姓住多少买多少，不要多购置。

2026年来了，祝大家健康，工作顺利。只要自己不瞎折腾，生活都会越来越好。

个人观点，仅供参考。

2026年济南楼市诡异多变，买房之前先咨询，不吃亏。