北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2014年，林涛与周婷确立恋爱关系并开始同居。2020年9月，因周婷尚未满足北京连续5年社保的购房资格，二人商议：由林涛出面，以周婷名义购买一套商品房（以下简称“一号房屋”）。
具体操作如下：
林涛母亲向其账户转账120万元；
林涛支付首付款134万余元至甲房地产开发公司；
周婷作为买受人签订《商品房预售合同》，并以其名义办理组合贷款140万元（含公积金贷款16万元）；
自2022年2月起，林涛按月向周婷账户转账用于偿还房贷；
房屋交付后，由林涛办理收房手续、缴纳契税、物业费，并实际占有使用；
购房合同、发票、付款凭证等原件均由林涛持有。
2021年底，双方分手。为明确权属，二人于2022年3月14日签订《协议书》，载明：
“一号房屋系林涛借用周婷名义购买，林涛为实际出资人和所有权人，周婷应配合办理过户、提前还贷等手续。”
2023年，林涛取得北京购房资格，要求周婷配合解押并过户，遭拒。周婷称：
“房子是为结婚买的，我付了定金，也转过钱给他。那份协议是他逼我签的，而且用我公积金贷款违法，协议无效！”
林涛遂起诉至法院，请求确认协议有效、房屋归其所有，并要求周婷配合提前还贷。
二、裁判结果
✅ 确认《协议书》合法有效；
✅ 周婷须配合林涛办理一号房屋的提前还贷手续；
❌ 驳回林涛“确认房屋归其所有”及“立即过户”的请求。
关键结论：
恋爱期间借名买房，分手后补签协议可被认定为真实意思表示；
实际出资+长期还贷+占有使用+持有原始凭证，足以证明借名关系成立；
但房屋属“限房价、竞地价”项目，未满5年禁售期，暂不能过户。
三、法院说理要点
借名买房关系成立
首付款134万余元由林涛账户直接支付给开发商，资金来源清晰；
月供由林涛持续偿还；
房屋由林涛收房、装修、居住，相关票据原件均由其保管；
双方签署的《协议书》对权属、出资、过户义务作出明确约定。
《协议书》系双方真实意思表示
周婷称“受胁迫签署”，但未提供任何证据（如报警记录、录音、证人）；
协议签订于分手后数月，无紧急或异常情境，法院不予采信“被迫”说法。
使用他人名义申请公积金贷款，不必然导致合同无效
法院认为：虽以周婷名义办理公积金贷款，但贷款实际由林涛偿还；
该行为未造成公积金基金损失，未损害社会公共利益，故不构成合同无效事由。
房屋暂不能过户，因政策限制
一号房屋为“限房价、竞地价”项目，取得产权证未满5年，禁止交易；
林涛可待2028年11月后（满5年）再行主张过户。
同居期间其他经济往来，另案处理
双方存在频繁转账，但无法证明与购房直接相关；
如有析产争议，可另行起诉。
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
恋爱/同居期间购房，务必书面明确权属！
本案胜诉关键在于分手后补签的《协议书》。若无此文件，仅凭转账和居住，风险极高。
“限房价”“共有产权房”等政策房，即使借名成功，也可能多年无法过户！
务必查清房屋性质及限售年限，避免“赢了官司，拿不到房”。
公积金贷款借名风险极大：
虽本案未认定无效，但多地已有判例以“违反行政法规”为由否定合同效力。慎用他人公积金资格！
“胁迫”需举证，否则难被采信：
周婷称被骚扰、被迫签字，却无任何证据，法院直接驳回。口头抗辩无效，必须有录音、报警、证人等。
最佳操作建议：
✅ 签订书面借名协议（注明出资、权属、过户条件）；
✅ 所有款项从自己账户直接支付至开发商/银行；
✅ 保留收房、装修、缴费全套凭证；
✅ 取得购房资格后立即起诉确权+过户。
警示案例：
林涛虽赢了官司，却要等到2028年才能过户。若周婷在此期间债务缠身，房屋可能被查封！
借名买房，永远是“高风险、高成本”的无奈之举。
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