从前楼市香饽饽，如今无成交无买卖，三四线城市的楼盘怎么不香了

曾经的投资热土如今变成了“鬼城”标本。

那也是让人奇怪了，从前受人青睐的楼市，如今怎么不香了？

许昌一套房子均价跌到五千六，惠州的房价同比下跌超过三成，曾经热闹的售楼部如今冷清得只能听到自己的脚步声。

这是2025年末，三四线城市楼市的一个缩影房价数据还在更新，市场交易却近乎停滞。

而在曾经繁荣的三四线楼市，价格下跌已成为一种常态。

2025年12月，许昌的住宅平均挂牌价为5622元/平方米，环比下降1.13%。这个数字看似温和，却掩盖了一个更加严峻的现实，交易活跃度的大幅下降。

中指研究院数据显示，2025年上半年，三四线城市房地产市场总体呈现下降趋势，与一线城市的增长和二线城市的持平形成鲜明对比。

简单来说，便是市场已经进入一个令人不安的状态：有价无市。

惠州的楼市状况更具代表性。2025年1-10月，惠州商品住宅成交面积同比下降20.9%，成交套数下降21.5%。曾经房价高企的大亚湾开发区、惠阳区等地，成交均价同比跌幅超过27%。

这意味着，即使价格大幅下调，也难以吸引足够的买家入场。市场观望情绪浓厚，买卖双方陷入僵持状态。

而人口流动数据的背后，是三四线城市楼市面临的根本挑战。

随着年轻人持续流向一二线城市寻找更好的就业和发展机会，三四线城市的购房需求基础正在被削弱。

中指研究院的研究表明，三四线城市不仅面临人口净流出的压力，还需要应对巨大的库存去化难题。

库存数据令人震惊。2025年，三四线城市住宅库存去化周期长达28.6个月，这一数字超过健康区间的2.3倍。

换算成更直观的理解就是：即使从现在开始不再建设任何新房子，现有存量房也需要近两年半时间才能卖完。这种供需失衡，从根本上改变了市场格局。

更值得关注的是，许多三四线城市的土地市场仍在持续供应。惠州的房地产市场报告显示，尽管市场销售低迷，但2025年1-10月，该市仍有新批上市的商品住宅项目。

而这种供应持续增加而需求萎缩的局面，导致库存压力不断累积，形成了恶性循环。

而除了价格和库存问题，三四线楼市还潜伏着另一个更隐蔽的危机，建筑质量问题。在楼市繁荣期，开发商的快速扩张和利润追逐往往以牺牲质量为代价。

进入2025年，这个问题正逐渐浮现。临沂市的数据显示，今年以来涉及房屋维修类的诉求工单达到13099件，同比增长29.62%，其中房屋渗水修缮不及时的问题较为突出。

一些项目的质量问题令人担忧。

包括园林绿化与路面严重减配，地下车库配置不合理且存在安全隐患，电动车棚等公共设施用材低廉等问题。这些问题在三四线城市的楼盘中并不少见。

当开发商面临资金链压力时，他们更有可能在建筑材料和施工质量上“节省成本”。临沂市某小区业主反映，虽然开发商也维修过多次，但直到现在，问题依然没有全部解决。

而对购房者来说，一旦遇到严重的质量问题，往往面临维权难、修复更难的困境。

可以说，在一片低迷中，三四线楼市也呈现出结构性分化的特征。市场调整中，部分优质项目仍展现出一定的韧性。

而一些布局三四线城市的优质房企项目，反而实现了不错的利润率。以中国海外弘阳为例，其在江西赣州、江苏徐州等三四线城市的项目毛利率最高可达26%。这个数字甚至高于其在部分二线城市的项目毛利率。

显然，市场呈现出一个明显趋势：购房者更加注重房产品质。三四线城市对大户型的需求增强，四房成交占比高于一二线城市且逐年提高。

这可能与三四线城市居民家庭观念较强、生活和育儿成本较低、生育意愿较高等因素有关。另一个值得注意的变化是，三四线城市的土地市场竞争激烈程度相对降低。

百城数据显示，2025年前8月，三线城市土地成交溢价率较2024年下滑0.7个百分点，而一二线城市分别增长7.9%、5.9%。这意味着在三四线城市，拿地成本相对可控，为项目利润率留出了空间。

同时，三四线楼市的需求结构正在从投资属性向消费属性转变。房价总价门槛降低，客户更容易接受房产作为消费品的属性。

这种转变虽然降低了投机性需求，但也使得真实居住需求更加稳定。

惠州的楼市月报显示，今年1-10月，60-80万元总价段的房子成交占比最高，达到35.2%。当夜幕降临，许多三四线城市的新建小区亮灯率不足三成，这些冰冷的窗户背后，是无数家庭的投资期待与现实落差。

另外面对严峻形势，政策层面正在寻求平衡。

2026年住建部部署的核心逻辑是“精准施策、双向发力”，通过供需两端的协同调控破解“供强需弱”的结构性矛盾。在需求端，政策延续宽松导向，深化住房公积金制度改革，支持各地因城施策放宽限购限制、降低首付比例与房贷利率。

而在供给端，重点围绕“控增量、去库存、优供给”三大任务展开。

浙江、四川、山东等省份已发行780亿元专项债用于收购滞销楼盘，将其转为人才公寓、保障性住房。这种方式不仅能去库存，也能增加保障性住房供给。

另外城市间分化将成为未来最显著的特征。强三四线城市（如佛山、东莞、苏州昆山等）由于紧邻一线或新一线城市，人口小幅流入、产业有外溢，库存相对适中，核心城区房价可能保持平稳或微涨1%-3%。

而普通三四线城市（如绍兴、绵阳、宜昌等）市区核心盘房价可能下跌3%-5%，远郊盘下跌8%-12%。最不乐观的是人口外流型弱三四线及县城，房价下跌幅度可能达到10%-20%，老破小、远郊盘沦为“不动产”，失去投资属性。

所以对于购房者而言，需要根据不同类型城市采取差异化策略。刚需购房者应优先选择市区核心地段的现房或准现房，避开远郊盘、文旅盘和公寓类产品。多房家庭应考虑抛售非核心资产，保留核心区优质房源自住，放弃增值预期。

投资者则需要认清现实，三四线房产已基本失去投资价值，全面退场或许是明智选择。